대전지방법원 2025타경12508. 아산시 인주면 문방리의 토지와 제1동호 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층으로, 1층은 창고, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 사건의 말소기준은 2018.03.08 서산인삼협동조합 근저당권 253,000,000원입니다. 그 뒤의 유미현 근저당, 농업협동조합중앙회 가압류, 서산인삼농업협동조합 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 곧바로 ‘인수 0원’ 물건으로 볼 수는 없습니다. 임차인 홍다영의 전입일은 2008.02.11로 말소기준권리보다 약 10년 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 대항력을 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 보증금이 존재하고 매수인에게 승계되는 구조로 확정된다면, 최저가 169,896,000원 외에 추가 부담이 생길 수 있으므로 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12508 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 인주면 문방리 205-5 · 문방리 207, 205-5 제1동호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 창고 · 2층 주택(방3, 거실, 주방/식당, 다용도실, 욕실, 현관 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 홍순복 · 2025.06.23 상속 · 2025.11.26 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 495,322,910원 / 169,896,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권 청구액 | 247,508,866원 |
| 말소기준권리 | 2018.03.08 을구 6번 근저당권 · 서산인삼협동조합 · 채권최고액 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목, 관정 포함 · 목록4 농지취득자격증명서 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
과거 인주농업협동조합의 근저당권들은 2018.03.08 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 서산인삼협동조합의 근저당권이 현재 말소기준입니다. 이후 설정된 유미현 근저당 45,000,000원, 농업협동조합중앙회 가압류 146,906,480원, 서산인삼농업협동조합 가압류 26,124,157원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리 자체보다 중요한 변수는 등기 밖 임차관계입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍다영 | 2008.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
따라서 현 단계에서 확인 가능한 확정 인수액은 0원이지만, 이는 홍다영의 미상 보증금을 0원으로 본다는 뜻이 아닙니다. 이 임차인에 대해서는 잠재 인수액 미상을 별도로 남겨 두어야 합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰 34.3%, 그래도 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가 495,322,910원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 169,896,000원, 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 118,927,199원, 5회 유찰 시 83,249,039원입니다.
하지만 이 사건은 할인율만 놓고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 임차인 보증금이 미상이라 실질취득액이 확정되지 않았고, 토지·창고·주택의 일괄매각이며 목록4에는 농지취득자격증명 요건도 붙어 있습니다. 따라서 169,896,000원이라는 최저가 자체를 시세 또는 실질취득가로 보지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,178,544원 |
| 2. 근저당 · 서산인삼협동조합 | 253,000,000원 | 166,717,456원 |
| 3. 근저당 · 유미현 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 146,906,480원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서산인삼농업협동조합 | 26,124,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 471,030,637원 중 예상 배당은 166,717,456원이며 미배당액은 304,313,181원입니다. 위 배당표는 홍다영의 보증금·우선변제액을 금액으로 반영하지 못하므로, 실제 배당 및 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 이용과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물 1층은 창고, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 토지와 건물이 일괄매각됩니다.
- 입지. 현대자동차 아산공장 북측 인근이며, 주위는 자연부락과 농경지 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 버스정류장과의 거리를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 자연녹지지역·농업보호구역·가축사육제한구역 등의 제한이 있으며, 일부 토지는 소하천구역 또는 소하천예정지에 해당합니다.
- 목록4. 농지취득자격증명서 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 설비. 위생·급배수, 태양광설비, 유류보일러 등의 설비가 있으나 태양광설비·유류 및 화목보일러·관정은 정상 작동 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외. 제시외 건물 및 수목, 관정이 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 특이사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍다영 임차관계 확인. 전입 2008.02.11의 임차인에 대해 실제 보증금, 점유 상태, 확정일자, 배당요구 및 매수인 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 인수 보증금이 확인되면 최저가 169,896,000원에 잠재 인수액을 더해 판단해야 합니다. 인수형으로 확정되면 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록4는 증명서 제출이 필요하고 미제출 시 보증금 미반환 조건이므로 발급 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물, 수목, 관정이 함께 매각되므로 각 목록의 현황과 경계를 대조해야 합니다.
- 설비 작동. 태양광설비, 유류·화목보일러, 관정은 현장조사 당시 정상 작동 여부가 확인되지 않았으므로 별도 점검이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 임차관계, 매각조건을 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 미상 인수부터 확정”
이 물건은 감정가 495,322,910원에서 169,896,000원까지 떨어져 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 2008.02.11 전입한 홍다영의 보증금과 확정일자가 미상이고, 말소기준권리는 2018.03.08입니다. 지금 단계에서는 매수인이 부담할 보증금을 확정할 수 없으므로 실질취득액도 계산할 수 없습니다.
또한 이 사건은 창고·주택과 토지의 일괄매각이고, 목록4에는 농지취득자격증명서 미제출 시 보증금 미반환이라는 명확한 입찰 리스크가 있습니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만, 그것만으로 안전형 물건이 되는 것은 아닙니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리는 아직 미완성. 이 사건은 최저가를 보는 순서보다, 선순위 전입자의 보증금과 농취증 가능성을 먼저 확인하는 순서가 맞습니다.
