대전지방법원 2025타경12659. 천안 신방동 보광그랑베르 4층 414호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가는 46,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 22,540,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 말소기준은 2015.01.15. 신한은행의 채권최고액 38,400,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 신한은행의 추가 근저당 60,000,000원과 이후 우리은행·기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격만 보면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 42,900,000원의 52.5%이고, 최신 거래 42,000,000원보다도 크게 낮습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -0.7%로 소폭 하락하고 있어, 감정가 46,000,000원보다 최근 실거래를 우선해 가격 기준을 잡는 편이 적절합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2012년 우리은행 공동담보 근저당과 농협은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.01.15. 을구 5번 신한은행 근저당입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 을구 6번 신한은행 근저당과 2025년의 우리은행·기술보증기금 가압류, 2025.11.11. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이승호의 전입일은 2021.06.17., 백윤미의 전입일은 2021.02.01.로 모두 말소기준일 2015.01.15.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다.

③ 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 시세의 52.5%

보광그랑베르의 동일 면적대 최근 거래 중 가격 판단에 우선할 지표는 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최근 12개월 평균은 42,900,000원, 최신 2026.03 거래는 42,000,000원입니다. 현재 최저가 22,540,000원은 최근 12개월 평균의 52.5%입니다.

전체 12건 평균은 43,020,833원이지만 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 42,900,000원과 최신 거래 42,000,000원을 우선합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -0.7%로 소폭 하락했습니다. 그럼에도 현재 최저가가 최근 평균의 52.5% 수준이므로, 이 사건의 가격 차이는 단순히 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 때문에 만들어진 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,540,000원 가정)

채권 총액 895,950,000원 중 21,734,280원이 배당되고 미배당액은 874,215,720원입니다. 첫 번째 신한은행 근저당부터 미배당이 발생하지만, 등기상 해당 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

현재 회차에서도 신청채권자 청구액 122,769,392원은 배당으로 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 보광그랑베르 414호는 도시형생활주택으로 이용되고 있으며, 건축물현황도 기준 침실·욕실·발코니 등으로 구성됩니다.
• 입지. 천안신촌초등학교 서측 인근으로, 주변은 상업용 및 업무용 건물이 위치한 지역이며 제반 주변환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 사용승인일은 2012.08.22입니다. 급·배수, 난방, 승강기, 소방, 지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 동측·북측·서측으로 도로에 접합니다. 공시지가는 1,495,000원/㎡입니다.
• 규제·차이. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 거래 흐름. 보광그랑베르는 141세대이며 최근 12개월 동일 면적대 거래 7건 평균 42,900,000원, 최근 거래 추세는 -0.7%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차관계 원본 대조. 이승호·백윤미 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
• 414호·415호 범위 확인. 본건 주소는 414호이나 감정평가와 임차 조사에는 415호도 함께 나타납니다. 매각대상 범위를 원문으로 대조하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 43,020,833원보다 최근 12개월 평균 42,900,000원과 최신 거래 42,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 적절합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -0.7%입니다. 현재 최저가는 낮지만 향후 매도가는 최근 거래 흐름을 보수적으로 적용해야 합니다.
• 미납 비용 확인. 관리비·당해세·최우선변제 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 현장 확인. 이해관계인 부재로 내부 이용상황과 마감재는 건축물현황도·외부 관찰·탐문을 참작해 평가됐습니다.

맺으며 — 권리는 단순하고, 핵심은 임차 원본 확인과 가격 실행

이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2015.01.15. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 모두 소멸하며 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 임차인 2명 역시 전입시점이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 가격은 2회 유찰로 22,540,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 42,900,000원의 52.5% 수준입니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차 신고가 있고, 감정평가와 임차 조사에는 414호와 415호가 함께 나타납니다. 따라서 권리 자체는 인수 0원 구조지만, 매각대상 범위와 임차관계 원본 대조가 입찰 전 마지막 핵심 확인사항입니다. 가격 측면에서는 최근 시장이 -0.7%의 소폭 하락 흐름이므로 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.