대전지방법원 2025타경12659. 천안시 동남구 신방동 보광그랑베르 4층 415호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가는 46,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 22,540,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 권리의 기준점은 2015.01.15. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 38,400,000원이며, 같은 날 뒤이어 설정된 신한은행 근저당권 60,000,000원과 2025년 우리은행·기술보증기금 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차관계는 가격만큼 꼼꼼히 볼 필요가 있습니다. 조사에는 414호 이승호, 415호 백윤미가 확인되어 있고 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없으며, 배당요구도 접수되어 있습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인 대상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 조사상 실제 임차인은 2명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2012년 설정됐던 우리은행 근저당권과 농협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 권리분석의 기준이 아닙니다. 현존 권리 중 말소기준은 2015.01.15. 신한은행 근저당권 38,400,000원입니다. 이후의 신한은행 추가 근저당권 60,000,000원, 우리은행 가압류 285,000,000원, 기술보증기금 가압류 512,550,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금은 확인 필요

두 전입일은 모두 말소기준일 2015.01.15. 이후라 현재 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 자체를 낙찰자가 승계하는 구조로 보이지 않으며, 배당 시뮬레이션도 인수액 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 특히 분석 대상인 415호의 백윤미에 대해서는 실제 보증금과 확정일자, 매각물건명세서 내용을 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다

보광그랑베르의 유사 면적 거래는 2024.01부터 2026.03까지 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 43,020,833원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 42,900,000원, 최신 2026.03 거래는 42,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -0.7%로 소폭 하락했습니다.

현재 최저가 22,540,000원은 최근 12개월 평균의 52.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득가도 22,540,000원이고, 최신 거래 42,000,000원 및 최근 평균 42,900,000원보다 명확히 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 착시가 아니라, 현재 자료 기준 실제 시세 대비 가격 할인 구간으로 볼 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,540,000원 가정)

총 채권액 895,950,000원 중 채권자 예상배당은 21,734,280원이고 미배당액은 874,215,720원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 여력

유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 현재 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 가격 하락 시 실질취득가도 매각가와 동일하게 낮아집니다. 다만 실제 입찰에서는 임차인의 최우선변제 여부 등 배당표에 아직 반영되지 않은 항목을 반드시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 보광그랑베르 4층 415호는 건축물현황도 기준 침실·욕실·발코니 등으로 구성된 도시형생활주택입니다.
• 입지. 천안신촌초등학교 서측 인근으로, 주변은 상업용 및 업무용 건물 등이 위치하는 지역이며 제반 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 동측·북측·서측으로 포장된 중로 및 소로에 접하고 진입도로와 주차시설은 무난한 편입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류·중로2류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,495,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 사용승인일은 2012.08.22이며 승강기·난방·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
• 환금성. 141세대 규모이고 유사 면적 거래가 확인되지만, 대상면적이 16.2574㎡인 초소형 도시형생활주택이며 최근 거래 추세는 -0.7%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 415호 점유관계 확인. 백윤미의 실제 점유 상태와 보증금, 확정일자, 배당요구 내용을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
• 최우선변제 확인. 전입이 늦어 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당에서 소액임차인 최우선변제가 발생하는지 확인해야 합니다.
• 실내 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상황과 마감재는 건축물현황도·외부관찰·탐문을 참작해 평가됐습니다.
• 가격 기준. 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 평균 42,900,000원과 최신 거래 42,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -0.7%이므로 현재 할인폭이 크더라도 상승장 전제를 두고 가격을 평가하면 안 됩니다.
• 환금성 점검. 2회 유찰된 초소형 도시형생활주택인 만큼 임대수요와 재매각 가능성을 실제 중개시장과 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하고, 가격 할인은 분명하다

이 사건의 핵심은 권리 인수 0원과 현재 가격의 큰 할인폭입니다. 말소기준인 2015년 신한은행 근저당 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 조사된 전입도 2021년이라 대항력은 없습니다. 실질취득가 22,540,000원은 최근 12개월 실거래 평균 42,900,000원의 52.5%, 최신 거래 42,000,000원보다도 낮습니다.

다만 “절반 가격”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 최근 거래 추세는 -0.7%이고, 이미 2회 유찰된 초소형 도시형생활주택입니다. 특히 415호 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최우선변제 여부와 명도·점유 상황을 최종 서류에서 확인해야 합니다. 권리 구조는 비교적 안전, 가격은 할인 구간, 최종 승부처는 임차관계 확인과 환금성입니다.