대전지방법원 2025타경12901. 천안시 서북구 백석동 ‘백석동물류공구단지’ 1동 1층 103호로, 감정평가상 판매시설(상점)로 이용되는 근린시설입니다. 소유자는 경인이앤씨주식회사이며, 2015.06.10. 설정된 중소기업은행 근저당권 204,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사신호에스앤피 근저당권 75,000,000원과 각종 압류·가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 임대차관계가 불분명한 임차인이 있음이 기재되어 있고, 현황조사와 명세서에서 윤영환·주식회사 통달·윤종대가 확인됩니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2015.06.10.보다 늦어 대항력은 없지만, 윤영환과 주식회사 통달은 보증금이 확인되지 않았습니다. 또한 윤영환과 윤종대는 103호를 주거로 사용하는 것으로 조사돼, 공부상 판매시설과 실제 사용의 일치 여부도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2015.06.10. 중소기업은행 근저당권 204,000,000원입니다. 2020년 주식회사신호에스앤피 근저당권, 2022년 이후 압류, 2024년 송재길·에스와이 주식회사 가압류, 2025년 국민건강보험공단 압류, 2025년 강제경매개시결정과 2026년 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 사실관계가 충돌한다

실제 임차인으로 조사된 사람과 법인은 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 확인된 내용만으로는 낙찰자가 보증금을 인수할 구조가 아니며 예상 인수액은 0원입니다.

③ 가격·회차 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 이하라는 뜻은 아니다

현재 최저매각가는 125,440,000원으로 감정가 256,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 절대금액은 크게 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 물류공구단지 내 판매시설은 아파트와 달리 호별 위치·가시성·접근성·실사용 수요에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 현장 임대료와 인근 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)

총 채권액 473,948,161원 중 채권자 예상배당은 122,883,840원이며, 예상 미배당액은 351,064,321원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 공동담보 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안한들초등학교 북서측 인근 백석동물류공구단지 내에 위치하며, 주변은 공동주택과 상가가 섞인 정비된 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 용도. 감정평가상 판매시설(상점)로 이용되며 토지이용상황은 상업용입니다. 윤영환·윤종대는 조사상 주거 사용으로 기재돼 실제 용도 확인이 필요합니다.
• 도로·형상. 평지의 세로장방형 토지이며 동측 중로1류에 접하고 도로관리 상태는 양호합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·물류단지·유통업무설비에 해당하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·스프링클러·외부 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 건축상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 물류공구단지 내 판매시설로 실사용자와 사업자 중심의 제한된 매수수요가 예상되므로, 주변 공실률·임대료·동일 단지 매매사례를 직접 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확정. 103호 실제 점유자가 누구인지, 윤영환·주식회사 통달·윤종대의 전입과 점유가 현재도 유지되는지 확인하세요.
• 임대차계약 확인. 보증금이 미상인 윤영환과 주식회사 통달의 계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본으로 확인하세요.
• 용도 확인. 공부상 판매시설과 조사상 주거 사용이 일치하지 않으므로 실제 사용상태와 행정상 문제 여부를 확인하세요.
• 공실 기록 대조. 감정요항표의 공실 기재와 현황조사·매각물건명세서의 임차인 기록이 다른 이유를 현장에서 확인하세요.
• 공동담보 확인. 303호 공동담보의 경매·배당 진행 상황과 본건 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 단지 1층 상점의 매매가·임대료·공실기간을 조사하세요.
• 체납 확인. 관리비, 전기·수도요금, 당해세와 공용부분 체납액을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49%보다 중요한 것은 실제 점유와 시세”

등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 세 명도 모두 후순위 전입으로 대항력이 없어 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기 순위가 아니라 현장 사실관계입니다. 감정평가에는 103호가 공실로 기재돼 있는데 현황조사와 명세서에는 임차인이 확인되고, 판매시설에 주거 전입자도 존재합니다. 두 명의 보증금은 미상이며 임대차관계 자체가 불분명하다는 기재도 있습니다. 실거래 시세 자료가 없어 125,440,000원이 시장가격보다 낮은지도 단정할 수 없습니다.

등기상 인수는 낮지만, 점유와 가격은 보류. 현장 확인으로 점유자와 임대차계약을 확정하고 동일 단지 상점의 실거래·임대수익·공실 위험을 검증한 뒤에야 감정가 49%의 의미를 판단할 수 있는 물건입니다.