대전지방법원 2025타경12901. 천안시 서북구 백석동 물류공구단지 안에 있는 3층 303호 근린시설입니다. 감정평가상 용도는 판매시설(상점)이며, 조사 시점에는 경인이엔씨(주) 상호가 확인됐으나 공실로 조사됐습니다. 감정가 79,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 38,710,000원입니다.
권리구조의 출발점은 2015년 6월 10일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 204,000,000원으로 현재 최저가보다 크며, 예상배당에서도 집행비용을 뺀 매각대금이 대부분 이 선순위 근저당에 배당됩니다. 그 뒤에 설정된 신호에스앤피 근저당과 압류·가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12901 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 1122 백석동물류공구단지1동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 조사 시점 공실 |
| 소유자 | 경인이앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 38,710,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권 청구액 | 45,649,989원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 사용승인일 | 2015.04.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2015.06.10. 중소기업은행 근저당권입니다. 2020년 설정된 주식회사신호에스앤피 근저당권과 이후의 국세 압류, 가압류, 천안시 압류, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 두 건의 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차·점유관계 — 303호와 조사 내역의 일치 여부 확인
현황조사에는 실제 임차인으로 볼 수 있는 점유자 3명이 기재돼 있습니다. 모두 전입일이 2015.06.10. 말소기준권리보다 늦어 등기 순위상 대항력은 없습니다. 다만 윤영환과 윤종대의 점유 부분은 103호로 적혀 있고, 주식회사 통달은 점유 호수가 특정되지 않았습니다. 따라서 아래 내역이 매각 대상인 303호의 실제 점유관계와 연결되는지를 현장에서 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 윤영환 | 103호 | 2025.11.05 | 보증금 미상 월 500,000원 | 말소기준 이후 전입 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 통달 | 호수 미상 | 2023.11.28 | 미상 | 말소기준 이후 전입 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤종대 | 103호 | 2016.11.21 | 20,000,000원 월 500,000원 | 말소기준 이후 전입 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 38,710,000원으로 감정가 79,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 표면적인 진입가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 판매시설의 최근 실거래 비교자료가 없어, 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 물류공구단지 내 판매시설입니다. 상가·판매시설은 같은 건물 안에서도 층, 위치, 전면 폭, 동선, 주차 접근성, 공실 기간과 임대수익에 따라 가치 차이가 크게 생길 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,096,780원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 204,000,000원 | 37,613,220원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신호에스앤피 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 송재길 | 90,254,546원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 에스와이 주식회사 | 13,393,637원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 11,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 왕영옥 | 45,649,989원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 45,649,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 484,948,161원 중 37,613,220원이 배당되고, 미배당액은 447,334,941원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 천안한들초등학교 북서측 인근 백석동물류공구단지 안에 위치하며, 주변은 공동주택과 상가가 섞인 정비된 상가지대입니다.
- 이용. 판매시설(상점)로 이용되는 집합건물이며, 조사 시점의 303호는 경인이엔씨(주) 상호가 확인됐으나 공실로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 양호한 편입니다.
- 건물. 일반철골구조·철근콘크리트지붕 지상 3층 건물이며, 기본 위생·급배수·스프링클러·외부 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 20m~25m의 중로1류에 접하고 도로 관리 상태는 양호합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·물류단지·유통업무설비에 해당하며, 위반건축물이나 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 상업용으로 이용되는 평지이며 공시지가는 1,057,000원/㎡입니다.
- 환금성. 물류공구단지 내 판매시설은 실수요자와 임차수요가 제한될 수 있어, 공실 기간과 실제 임대수익 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 현장 확인. 출입문 상호, 내부 사용 상태, 실제 공실 여부와 점유자를 직접 확인하세요.
- 호수 불일치 확인. 현황조사에 나온 103호 임차인들이 본건과 무관한지, 주식회사 통달의 점유 호수가 어디인지 원본 서류로 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위와 명도 협상 상황을 판단할 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 별도 체납 내역을 관리사무소 또는 관리주체에 확인하세요.
- 상가 비용 구조. 부가가치세 적용 여부, 취득 관련 비용, 관리비와 향후 수선비를 포함해 총투입액을 계산하세요.
- 임대수익 검증. 동일 건물 3층 상점의 실제 보증금·월세·공실 기간을 조사해 목표수익률을 역산하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금·점유관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 환금성
이 물건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2015년 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 근린시설 경매의 성패는 권리순위만으로 결정되지 않습니다.
현재 최저가는 감정가의 49%지만 이를 시세 할인으로 단정할 비교자료는 없습니다. 더구나 현황조사에 기재된 점유자들의 호수와 매각 대상 303호가 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 검토 통과, 가격과 점유는 현장 확인 전 보류”입니다. 303호가 실제 공실이고 임대수익과 관리비 조건이 확인될 때에만 낮아진 최저가가 의미 있는 기회가 됩니다.
