대전지방법원 2025타경12948. 천안시 동남구 병천면 부경타운하우스2단지 202동 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)이고, 비교 실거래 면적은 39.982㎡입니다. 소유자 신진미는 2020.06.15 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 115,200,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 롯데카드 가압류, 이광일의 주택임차권등기, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 등기상 각 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 현재 회차 배당 계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 가격 비교의 기준도 최저가와 동일한 실질취득 34,643,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12948 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 202동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 5산단로 420 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 비교면적 / 층 | 39.982㎡ · 4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 신진미 · 2020.06.15 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 34,643,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 208,996,073원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2020.06.15 신한은행 근저당 115,200,000원입니다. 이보다 앞선 우리은행 근저당과 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 롯데카드 가압류 42,479,590원, 이광일 주택임차권 15,000,000원, 신용보증기금 가압류 8,503,423원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 신고·등기 2건, 인수액은 0원
| 이름 | 점유·전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서준호 | 201호 · 전입 2021.08.23 | 미상 | 2026.03.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광일 | 건물의 전부 · 점유 2021.08.27 · 주민등록 2024.12.05 | 15,000,000원 | 2025.05.07 | 없음 | 후순위 | 없음 |
실제 임차인 신고·등기 기준으로는 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 서준호는 전입일 2021.08.23이 말소기준일 2020.06.15보다 늦어 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않습니다. 다만 표기된 점유 부분이 201호로 대상 202호와 다르므로 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
이광일은 등기된 임차보증금이 15,000,000원이고, 임대차계약일과 점유개시일은 2021.08.27, 확정일자는 2022.01.11, 주민등록일자는 2024.12.05입니다. 모두 말소기준권리 2020.06.15보다 뒤이며, 임차권등기 자체도 2025.05.07 접수돼 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월은 53,916,666원, 그러나 하락 추세
부경타운하우스2단지 39.98㎡ 실거래 중 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 65,625,000원보다 최근 12개월 평균 53,916,666원과 최신 거래 50,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 실질취득 34,643,000원은 최근 12개월 평균의 64.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.98㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 39.98㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 39.98㎡ | 1 | 49,500,000원 |
| 2026.05 | 39.98㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.09 | 39.98㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2025.08 | 39.98㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 53,916,666원 |
가격만 놓고 보면 최저가가 최근 거래대보다 낮은 것은 분명합니다. 다만 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세가 -30.3%입니다. 2022년과 2023년 거래에는 85,000,000원~90,000,000원대가 있었지만, 최신 2026.07 거래는 50,000,000원입니다. 따라서 전체 평균 65,625,000원을 근거로 할인폭을 과장하기보다 최근 50,000,000원 안팎의 거래 수준과 추가 하락 가능성을 중심으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,643,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,023,574원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 115,200,000원 | 33,619,426원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 42,479,590원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 8,503,423원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권액 166,183,013원 중 33,619,426원이 배당되고, 미배당은 132,563,587원입니다. 채권의 미배당이 크더라도 등기상 매각으로 소멸하는 권리라면 그 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 미배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 132,563,587원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,250,100원 | 23,413,598원 | 142,769,415원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16,975,070원 | 16,269,519원 | 149,913,494원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 4회·5회 유찰에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 배당 부족 자체보다는 임차관계 원문 대조와 가격·환금성 판단이 더 중요한 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 부경타운하우스 단지 내에 위치하며 주변은 연립주택 단지, 단독주택, 농경지가 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층이며 사용승인일은 2018.07.25입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측은 노폭 약 15미터 포장도로, 동측은 노폭 약 3미터 비포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역 등 관련 제한이 표시돼 있습니다. 공시지가는 383,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 부경타운하우스2단지는 496세대이며, 동일면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 53,916,666원으로 이전 거래구간보다 30.3% 낮아진 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 서준호의 표기 점유 부분은 201호인 반면 매각 대상은 202호입니다. 현황조사·매각물건명세서 원문에서 대상 호수와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 이광일 임차권 확인. 보증금 15,000,000원, 점유개시 2021.08.27, 확정일자 2022.01.11, 주민등록 2024.12.05, 임차권등기 2025.05.07을 말소기준 2020.06.15와 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 65,625,000원보다 최근 12개월 평균 53,916,666원과 최신 거래 50,000,000원을 중심으로 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -30.3%이므로 현재 할인율을 그대로 안전마진으로 보지 말고 추가 하락 가능성을 반영하세요.
- 반복 유찰. 현재 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 2.3회 유찰입니다. 가격 메리트와 별개로 매수 수요·재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 132,563,587원은 크지만 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권을 인수금액으로 오인하면 안 됩니다.
맺으며 — “가격 메리트는 분명하지만, 하락 추세를 무시할 수 없다”
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득은 최저가와 같은 34,643,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 동일면적 평균 53,916,666원의 64.3%, 최신 거래 50,000,000원보다도 낮아 가격상 할인은 존재합니다.
다만 최근 거래 추세가 -30.3%이고 이미 3회 유찰됐다는 점은 결론을 과하게 낙관하지 못하게 합니다. 특히 다세대·연립주택 용도의 환금성과, 서준호 점유 호수 표기 불일치 같은 임차관계 원문 확인이 남아 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 시세보다 낮음, 그러나 시장 추세와 환금성은 보수적으로 볼 물건입니다.
