대전지방법원 2025타경12948. 천안시 동남구 병천면 가전리 ‘부경타운하우스2단지’ 202동 2층 201호입니다. 용도는 다세대이고, 감정평가상 이용상태는 공동주택인 연립주택입니다. 대상 면적은 39.982㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2018.07.25입니다. 소유자 신진미는 2020.05.28 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득했고, 2020.06.15 소유권이전과 동시에 신한은행 근저당권 115,200,000원이 설정됐습니다.
권리구조에서 핵심은 이 2020.06.15 신한은행 근저당입니다. 2018년 우리은행 근저당 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 2018년 신탁등기도 말소된 상태입니다. 현재 말소기준 이후에는 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정이 있으며, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12948 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 202동 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(연립주택) 이용 · 39.982㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2018.07.25 |
| 소유자 | 신진미 · 2020.05.28 매매 · 거래가액 120,000,000원 · 2020.06.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 34,643,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 경매개시 채권자 | 유아이제사십차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 신한은행) |
| 청구금액 | 208,996,073원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원
2018년 우리은행 근저당권과 신탁등기는 현재 등기부에서 이미 말소돼 있습니다. 현 권리분석의 말소기준은 2020.06.15 을구 4번 신한은행 근저당권입니다. 이후 2025.10.22 신용보증기금 가압류 8,503,423원과 2025.12.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서준호 | 201호 | 2021.08.23 | 미상 | 미상 | 2026.03.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 0원 |
서준호의 전입신고일은 2021.08.23으로 말소기준일 2020.06.15보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.03.19 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당금액은 확인이 필요합니다. 다만 이 불확실성은 배당순위·배당액의 문제이고, 전입일이 말소기준 뒤인 만큼 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 낮지만 시장도 하락 중
부경타운하우스2단지 동일 면적 39.98㎡의 최근 12개월 실거래는 6건, 평균 53,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.07의 50,000,000원이며, 현재 최저매각가 34,643,000원은 최근 12개월 평균의 64.3%입니다. 다만 최근 거래 구간이 이전 거래 구간보다 -30.3% 낮아진 하락 추세라는 점을 가격 판단에 반드시 함께 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.98㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 39.98㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 39.98㎡ | 1 | 49,500,000원 |
| 2026.05 | 39.98㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.09 | 39.98㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2025.08 | 39.98㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.98㎡ | 6건 | 53,916,666원 |
전체 12건 평균은 65,625,000원이지만, 과거에는 85,000,000원·90,000,000원 수준의 거래도 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최신 50,000,000원과 최근 12개월 평균 53,916,666원을 우선하면 현재 최저가 34,643,000원은 그 아래에 있습니다. 다만 최근 거래 추세 -30.3%는 시장가격 자체가 빠르게 낮아졌다는 뜻이므로, 감정가 101,000,000원 대비 큰 할인율만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,643,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,023,574원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 115,200,000원 | 33,619,426원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 8,503,423원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 123,703,423원 중 33,619,426원이 배당되고, 90,083,997원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 다른 개념이며, 배당 모델상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 34,643,000원 | 90,083,997원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,250,100원 | 100,289,825원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 16,975,070원 | 107,433,904원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부경타운하우스 단지 내에 위치하며, 주변은 연립주택 단지·단독주택·농경지 등이 혼재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황 평가는 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택인 연립주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 약 15미터 내외 포장도로, 동측으로 약 3미터 내외 비포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역·공장설립승인지역·공장설립제한지역 등이 확인됩니다. 토지 공시지가는 383,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 임대내역은 미상으로 평가됐습니다.
- 거래성. 단지는 496세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 이전 구간 대비 -30.3%로 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 서준호는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당순위와 실제 배당액 확인을 위해 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 최신 거래를 우선. 전체 12건 평균 65,625,000원보다 최근 12개월 평균 53,916,666원과 최신 거래 50,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -30.3%를 감안해 과거 85,000,000원~90,000,000원 거래를 현재 가치 기준으로 그대로 사용하지 않는 것이 중요합니다.
- 반복 유찰 확인. 본건은 3회 유찰됐고 단지 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 낮은 최저가와 별개로 실제 수요·환금성을 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 90,083,997원은 매수인 인수금액이 아닙니다. 현재 배당 모델상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 시장도 내려왔다
이 물건의 장점은 권리구조가 비교적 분명하다는 점입니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 실제 임차인 1명도 전입이 말소기준 뒤라 대항력이 없습니다. 현재 배당 모델상 매수인 인수는 0원입니다.
가격만 보면 감정가 101,000,000원에서 3회 유찰돼 34,643,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 53,916,666원의 64.3%입니다. 최신 거래 50,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 동시에 최근 거래 추세는 -30.3%입니다. 즉 경매가격이 크게 내려온 만큼 일반시장 가격도 함께 내려온 물건입니다. 결론은 권리상 인수 위험보다는 하락 중인 시세와 반복 유찰에 따른 환금성을 얼마나 보수적으로 반영하느냐에 달려 있습니다.
