광주지방법원 2025타경51576. 영암군 삼호읍 현대삼호2차아파트 206동 9층 907호, 전용 50.93㎡ 아파트입니다. 감정가 57,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 39,900,000원입니다. 말소기준은 분석상 1996년 7월 18일 설정된 한국주택은행 근저당이며, 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
다만 등기 흐름은 일반적인 개인 소유 아파트보다 오래되고 복잡합니다. 말소기준 근저당의 채권최고액은 31,404,100,000원이며 공동담보에 추가된 권리입니다. 2015년에는 주식회사국민은행으로 근저당권 이전 기록이 있고, 2019년에는 해당 근저당 설정등기에 관한 일부포기 말소 기록도 존재합니다. 분석 산정은 1996년 근저당을 기준권리로 사용하고 있으므로, 실제 입찰에서는 일부포기의 대상과 현재 등기 효력을 원본으로 대조하는 절차가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 삼호읍 용당리 2179-1 현대삼호2차아파트 제206동 제9층 제907호 |
| 도로명주소 | 전라남도 영암군 삼호읍 신항로 63-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 50.93㎡ · 지상 13층 중 9층 |
| 소유자 | 새봄산업주식회사 (거래가액 28,564,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 39,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 270,206,551원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 분석상 인수 0원
임차인으로 기재된 사람은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계액은 산정되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유 주체와 인도 상태는 별개의 문제이므로 현장 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 평균의 75.2%
현대삼호2차아파트는 1,251세대이며, 사용승인일은 1996년 5월 3일입니다. 본건과 면적이 일치하는 전용 50.93㎡ 최근 실거래 12건은 46,000,000원에서 61,000,000원 사이이고, 평균은 53,091,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 50.93㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 50.93㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2026.03 | 50.93㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 50.93㎡ | 10 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 50.93㎡ | 7 | 46,100,000원 |
| 2026.03 | 50.93㎡ | 11 | 61,000,000원 |
| 2026.03 | 50.93㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2026.02 | 50.93㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 50.93㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 50.93㎡ | 7 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 50.93㎡ | 8 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 50.93㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 평균 | 50.93㎡ | 12건 | 53,091,666원 |
현재 최저매각가 39,900,000원은 실거래 최저 46,000,000원보다 낮고, 실거래 평균 53,091,666원의 75.2%입니다. 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 최저매각가와 같은 39,900,000원입니다. 감정가 57,000,000원은 실거래 평균보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 회차에서는 가격 격차가 확보됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,118,200원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 31,404,100,000원 | 38,781,800원 |
| 2. 근저당 · 현대중공업주식회사 | 483,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 259,834,363원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 377,040,389원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 중소벤처기업진흥공단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 1,118,200원을 제외한 38,781,800원이 선순위 근저당에 배당되는 산정입니다. 후순위 근저당·가압류·신청채권자 배당과 소유자 잔여는 0원이며, 총 미배당액은 515,202,192,952원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼호서초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·대규모 공장·농경지·점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 철근콘크리트 평슬라브지붕 13층 건물의 9층 907호입니다. 난방·위생 및 급배수·소화전·화재탐지 및 경보·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 필지 서측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선, 북측 왕복 8차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·일반산업단지이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 대로1류·대로3류·중로2류 및 완충녹지와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 가로장방형 아파트 부지이며 공시지가는 233,200원/㎡입니다.
- 환금성. 1,251세대 단지로 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되며, 거래가격은 46,000,000원부터 61,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 1996년 공동담보 근저당, 2015년 근저당권 이전, 2019년 일부포기 말소의 대상과 현재 효력을 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 임차인 인수액은 없지만 현재 점유자, 인도 가능 시점과 명도 절차는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 39,900,000원은 실거래 평균의 75.2%입니다. 실거래 범위 46,000,000원~61,000,000원 안에서 층·내부 상태 차이를 반영하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 27,930,000원, 3회 유찰 시 19,551,000원으로 낮아지지만 각 회차의 점유·등기·매각조건 변동을 다시 확인해야 합니다.
- 관리비와 공과금. 체납 관리비 가운데 공용부분 부담 가능성과 미납 공과금을 관리주체에 확인하세요.
- 배당 외 우선채권. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 등기 확인은 필수”
이 물건의 권리상 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 39,900,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 동일 면적 최근 실거래 평균 53,091,666원과 비교하면 75.2%로 가격 여지가 있습니다. 최저가만 낮고 인수금이 늘어나는 유형이 아니므로 할인폭도 실질취득액에 그대로 반영됩니다.
다만 권리 흐름의 시작점이 1996년 공동담보 근저당이고, 근저당권 이전과 일부포기 말소 기록이 이어진 장기 등기입니다. 분석상 해당 근저당과 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하지만, 일부포기 말소가 본건에 미치는 범위는 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 결론은 인수 위험은 낮고 가격은 유리하지만, 오래된 공동담보 등기의 정확한 대조를 마친 뒤 접근할 물건입니다.
