광주지방법원 2025타경51576. 영암군 삼호읍 용당리 현대삼호2차아파트 206동 10층1007호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 동일면적 실거래 비교 대상은 50.93㎡입니다. 현재 소유자는 새봄산업주식회사로, 2021.12.28 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 28,564,000원입니다.
권리구조의 핵심은 근저당이 아니라 2025.04.03 중소벤처기업진흥공단 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 이후 2025.10.22 신용보증기금 가압류와 2025.10.24 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 과거 을구의 근저당권들은 이미 등기부상 말소된 상태이며, 현재 경매에서 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 삼호읍 용당리 2179-1 현대삼호2차아파트 206동 10층1007호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 50.93㎡ · 13층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 새봄산업주식회사 (2021.12.28 소유권이전 · 거래가액 28,564,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 39,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 270,206,551원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 인수는 0원
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원입니다. 2025.04.03 중소벤처기업진흥공단 가압류가 말소기준이 되고, 그 뒤의 신용보증기금 가압류와 중소벤처기업진흥공단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 존재했던 한국주택은행·국민은행 및 현대중공업 관련 과거 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수 문제로 이어지지 않습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 거래 범위 아래
현대삼호2차아파트 동일면적 50.93㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 53,091,666원, 최신 거래는 2026.04 50,000,000원이며 거래 범위는 46,000,000원~61,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 50.93㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 50.93㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2026.03 | 50.93㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 50.93㎡ | 10 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 50.93㎡ | 7 | 46,100,000원 |
| 2026.03 | 50.93㎡ | 11 | 61,000,000원 |
| 2026.03 | 50.93㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2026.02 | 50.93㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 50.93㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 50.93㎡ | 7 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 50.93㎡ | 8 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 50.93㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 53,091,666원 |
현재 최저매각가는 39,900,000원으로 최근 12개월 평균 53,091,666원의 75.2%입니다. 최신 거래 50,000,000원은 물론, 최근 12건의 최저 거래가인 46,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 57,000,000원에서는 거래 평균과 큰 차이가 없었지만, 한 차례 유찰을 거친 현재 회차에서는 가격 메리트가 분명해졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,118,200원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 259,834,363원 | 38,781,800원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 377,040,389원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 중소벤처기업진흥공단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 636,874,752원 중 38,781,800원이 배당되고, 미배당액은 598,092,952원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 흐름
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 39,900,000원 | 38,781,800원 | 598,092,952원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 27,930,000원 | 27,027,260원 | 609,847,492원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 19,551,000원 | 18,799,082원 | 618,075,670원 | 0원 |
추가 유찰 시 채권자 미배당액은 더 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 유지됩니다. 따라서 회차가 내려갈수록 핵심 변화는 매수인의 권리부담이 아니라 매각가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼호서초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 대규모 공장, 농경지, 점포 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 현대삼호2차아파트는 1,251세대이며 사용승인일은 1996.05.03입니다.
- 도로. 필지 서측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선, 북측 왕복 8차선 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·일반산업단지이며, 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 233,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정 이용상태는 아파트이며 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래 편차. 동일면적 최근 12건은 46,000,000원부터 61,000,000원까지 분포해 개별 층·상태에 따른 가격 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 1회 유찰 최저가 39,900,000원은 최근 12개월 평균 53,091,666원의 75.2%입니다.
- 동일 층 거래 참고. 최근 실거래 중 10층 거래는 2026.03의 46,000,000원입니다. 대상 물건도 10층이므로 현장 상태와 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 권리 인수는 없지만 실제 점유·인도 상황은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공동주택의 미납 관리비 여부와 공용부분 부담 가능성은 관리사무소에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 부족 오해 금지. 채권자 미배당액이 크더라도 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리도 정리되고, 가격도 내려왔다”
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 2025.04.03 중소벤처기업진흥공단 가압류가 말소기준이고, 이후 신용보증기금 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 역시 신건 단계보다 유리해졌습니다. 감정가 57,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 39,900,000원, 최근 12개월 동일면적 평균 53,091,666원의 75.2%입니다. 최근 실거래 최저 46,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험이 낮고 현재 회차의 시세 할인도 확인되는 물건으로 볼 수 있습니다. 다만 1996.05.03 준공 단지이고 주변에 대규모 공장·농경지·점포가 혼재하므로, 실제 내부 상태와 점유·관리비를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
