인천지방법원 2025타경34949. 김포시 양촌읍 학운리 744-35의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 블록구조 기타지붕 단층의 단독주택이고, 토지는 일반공업지역·학운7 일반산업단지 안에 위치합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물과 창고 등 및 태양광설비 포함, 별도 토지 중 지목은 ‘답’이나 현황 ‘도로’인 지분 매각이라는 내용이 확인됩니다.
등기상 소유자는 황원선입니다. 현재 기준이 되는 권리는 2014.05.09. 설정된 등촌신용협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2022.06.23. 주식회사더베스트파트너스대부로 이전됐고, 현재 경매개시결정도 주식회사더베스트파트너스대부가 채권자로 기재되어 있습니다. 이후 다수의 가압류·압류가 있으나 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34949 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 744-35 · 경기도 김포시 양촌읍 삼도공단로115번길 45 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 블록구조 기타지붕(블록조) 단층 · 위생설비·급배수설비·난방설비 |
| 토지 | 660.0㎡ · 지목 대 · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 황원선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 594,558,090원 / 594,558,090원 (신건) |
| 청구금액 | 360,142,421원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2011.08.30. 신김포농업협동조합의 채권최고액 170,000,000원 근저당권은 2014.05.09. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 등촌신용협동조합 근저당권 240,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 근로복지공단·주식회사페퍼저축은행· 서울보증보험주식회사·서울신용보증재단·한국캐피탈주식회사 등의 가압류와 국민건강보험공단·국· 김포시 압류는 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
확인되는 실제 임차인은 유복순·이강철 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 2015.06.01.로 말소기준일 2014.05.09.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 따른 매수인 승계 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 배당관계는 원본 명세서 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유복순 | 2015.06.01 | 미상 | 2026.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이강철 | 2015.06.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건 할인 여부는 미확인
현재 감정가와 최저매각가는 모두 594,558,090원으로 신건입니다. 동일하거나 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 없어 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 단순히 신건 최저가만 보고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
가격보다 먼저 봐야 할 것은 자산 구성입니다. 감정평가 이용상태는 단독주택이지만 용도지역은 일반공업지역이고 학운7 일반산업단지 안입니다. 제시외 건물·창고 등과 태양광설비가 일괄매각에 포함되고, 별도 토지 중 지목 ‘답’이 현황 ‘도로’인 부분도 포함됩니다. 일반적인 주거용 단독주택보다 물건구성과 매각 후 활용성 확인 항목이 많습니다.
④ 예상배당표 (매각가 594,558,090원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,345,581원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 등촌신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근로복지공단 | 8,096,060원 | 8,096,060원 |
| 3. 주식회사페퍼저축은행 | 11,796,742원 | 11,796,742원 |
| 4. 서울보증보험주식회사 | 67,025,372원 | 67,025,372원 |
| 5. 서울신용보증재단 | 69,728,783원 | 69,728,783원 |
| 6. 한국캐피탈주식회사 | 9,240,330원 | 9,240,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 180,325,222원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총 405,887,287원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차별 배당 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 594,558,090원 | 405,887,287원 | 0원 | 180,325,222원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 475,646,472원 | 405,887,287원 | 0원 | 62,602,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 380,517,177원 | 374,389,937원 | 31,497,350원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 전액을 배당하지 못해 31,497,350원의 미배당이 발생하지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개이며, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 학운7 일반산업단지 안에 위치하며 주위는 단독주택·공장·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 외벽은 몰탈 위 페인팅 등, 창호는 새시 창호입니다.
- 토지. 660.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방·세로각지(가)이며 공시지가는 396,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 저촉됩니다.
- 추가 토지. 별도 토지는 지목이 ‘답’이나 현황 ‘도로’인 부분이 있으며 지분 매각입니다. 농지취득자격증명 없이 취득할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물의 내부미상 부분, 창고 등과 태양광설비가 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 유복순·이강철의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당요구·최우선변제 여부는 매각물건명세서와 문건을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 배당표의 정확도를 높일 수 있습니다.
- 제시외 물건 확인. 창고 등 제시외 건물과 태양광설비가 일괄매각에 포함되므로 현황·소유관계·사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 구성 확인. 단독주택 부지 외에 지목 ‘답’·현황 ‘도로’인 지분도 매각 대상이므로 위치·지분·실제 이용 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 594,558,090원이 시장가격 대비 유리하다고 단정하지 말고 별도 현장 시세 조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
권리구조의 핵심은 명확합니다. 2014.05.09. 근저당권이 말소기준이고, 두 임차인의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 권리는 비교적 단순합니다.
하지만 입찰 난도는 권리 하나만으로 결정되지 않습니다. 임차인 2명의 보증금·확정일자가 미상이고, 국세·지방세 압류는 실제 배당을 바꿀 수 있습니다. 더구나 단독주택에 토지·도로 지분·제시외 건물· 태양광설비가 함께 묶인 산업단지 내 물건이며, 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격과 현황은 추가 검증”입니다. 신건 감정가 594,558,090원 자체를 가격 메리트로 보기는 어렵습니다.
