인천지방법원 2025타경34949. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 744-35의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 일반공업지역·학운7 일반산업단지 안에 있습니다. 감정가 594,558,090원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 416,191,000원입니다.
권리의 기준점은 2014.05.09. 등촌신용협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 이 근저당권은 2022.06.23. 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되었고, 이후 다수 가압류·압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리분석과 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34949 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 744-35 · 경기도 김포시 양촌읍 삼도공단로115번길 45 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 660.0㎡ · 지목 대 · 일반공업지역 · 단독 이용 |
| 소유자 | 황원선 |
| 감정가 / 최저가 | 594,558,090원 / 416,191,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 360,142,421원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준
말소기준은 2014.05.09. 을구 3번 근저당권입니다. 이후 설정·등기된 근로복지공단, 주식회사페퍼저축은행, 서울보증보험주식회사, 서울신용보증재단, 한국캐피탈주식회사의 가압류와 국민건강보험공단·국·김포시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유복순 | 2015.06.01 | 미상 | 2026.01.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이강철 | 2015.06.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람의 전입일은 모두 2015.06.01.로 말소기준권리인 2014.05.09.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정하지 않습니다. 예상배당표와 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 416,191,000원으로 감정가 594,558,090원의 70%입니다. 그러나 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 416,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,561,910원 |
| 1. 근저당 · 등촌신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 8,096,060원 | 8,096,060원 |
| 3. 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 11,796,742원 | 11,796,742원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 67,025,372원 | 67,025,372원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 69,728,783원 | 69,728,783원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 9,240,330원 | 9,240,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,741,803원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 405,887,287원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 3,741,803원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 반영 전이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 일괄매각·토지 특성
- 일괄매각. 제시외 건물(내부미상, 창고 등)과 태양광설비가 포함됩니다.
- 목록3 토지. 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘도로’이며 지분 매각입니다.
- 농지취득자격증명. 발급받지 않고 취득할 수 있는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 660.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방, 일반공업지역이며 공시지가는 396,300원/㎡입니다.
- 입지. 학운7 일반산업단지 내에 위치하며 주변에 단독주택·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
⑥ 이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 블록구조 기타지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·성장관리권역에 해당합니다.
- 도로. 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 유복순·이강철 모두 전입은 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서를 다시 대조합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있는지 확인해 실제 배당 변동 가능성을 점검합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 태양광설비가 실제 어느 범위까지 포함되는지 현황과 감정평가 원문을 대조합니다.
- 도로 지분 확인. 지목 ‘답’이지만 현황 ‘도로’인 목록3 토지의 지분 범위와 이용관계를 확인합니다.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
맺으며 — 권리 인수 0원, 가격은 별도 검증
이 사건은 권리분석상 기준점이 비교적 명확합니다. 2014.05.09. 근저당권 이후 다수의 가압류·압류가 이어졌고, 두 임차인의 전입도 2015.06.01.로 기준권리보다 늦습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 단독주택과 토지, 제시외 건물, 태양광설비가 함께 묶인 일괄매각이고, 세금 압류와 도로 지분도 확인해야 합니다. 무엇보다 최근 실거래 비교자료가 없으므로 416,191,000원이 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리는 인수 여부를, 가격은 현장·시세를 따로 검증하는 접근이 필요합니다.
