인천지방법원 부천지원 2025타경35023. 부천시 원미동 뷰스테이트 1층 104호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이며 감정 이용상태에는 제1종 및 제2종 근린생활시설이 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트를 전제로 분석하거나, 주거용 실거래와 단순 비교해서는 안 되는 물건입니다.
등기상 주요 담보권은 2021년 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2023년 뷰스테이트관리단의 가압류가 설정되었고, 2025년 해당 가압류의 본압류 이행을 수반하는 강제경매가 개시되었습니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 관리단 채권의 발생 원인과 실제 관리비 체납은 별도로 확인해야 합니다.
현재 최저매각가는 255,500,000원으로 감정가 대비 70%입니다. 다만 실거래 비교 대상은 다른 면적의 거래 1건뿐입니다. 이 물건에서 중요한 질문은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 경매 대상이 무엇이며, 해당 근린생활시설의 적정 매매가격과 추가 부담이 얼마인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 부천지원 2025타경35023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 124-2 뷰스테이트 1층 104호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 조종로 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도: 대지 등기: 집합건물 감정 이용상태: 기호(1) 제1종근린생활시설, 기호(2) 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 11층 감정 기재 호실: 제1층 제104호 및 제지1층 제지03호 |
| 소유자 | 홍영해 (단독소유) |
| 소유권 취득 흐름 | 2021.06.11 공유지분 취득 및 신탁등기 말소 2021.07.20 나머지 공유지분 이전등기 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 | 365,000,000원 |
| 최저매각가 | 255,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 뷰스테이트관리단 |
| 신청채권 청구액 | 369,045,102원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 임차인 | 나영주(이솔부동산) · 보증금 10,000,000원 · 월차임 1,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (제시된 권리·임차보증금 분석 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당 말소, 관리단 채권의 의미는 별도 점검
권리분석의 기준은 2021.07.20 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그 뒤 설정된 뷰스테이트관리단의 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 가압류 청구금액이 크고 배당이 부족하더라도, 그 사실만으로 미배당 채권 전액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
특히 관리단의 청구에 미납 관리비가 포함되어 있다면, 경매로 소멸하는 금전채권과 구별하여 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비의 범위 및 체납액을 확인해야 합니다. 관리단 가압류가 소멸한다는 이유만으로 관리비 부담도 전부 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나영주(이솔부동산) | 2025.02.26 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미확인 | 보증금 인수 없음 |
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 나영주(이솔부동산) 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 1,000,000원이며 전입일은 2025.02.26입니다.
전입일이 말소기준권리 설정일인 2021.07.20보다 늦기 때문에 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 이 임차인의 보증금 10,000,000원을 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.
다만 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제권 행사 여부까지 단정할 수는 없습니다. 상가 이용과 관련된 사업자등록·점유 상태, 최우선변제 요건 및 실제 배당 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 460,000,000원은 직접 비교가격이 아니다
뷰스테이트의 확인된 실거래는 2025년 1월 거래 1건입니다. 거래금액은 460,000,000원이지만 대상 면적과 거래 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 | 비교 가능성 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.01 | 71.37㎡ | 3층 | 460,000,000원 | 면적 불일치 |
| 최근 12개월 평균 표본 | 면적 불일치 | 1건 | 460,000,000원 | 직접 시세 판단 제한 |
가격 비교에 사용된 대상 면적은 52.43㎡이고 거래 사례는 71.37㎡로, 동일 면적 매칭이 성립하지 않습니다. 또한 거래 사례는 3층인 반면 사건 소재지는 1층 104호로 표시되어 있어 층별 가격 차이도 고려해야 합니다.
해당 거래가 근린생활시설인지, 주거용 부분인지도 확인되지 않았습니다. 그러므로 거래금액 460,000,000원과 최저가 255,500,000원을 단순 비교해 매각 물건이 싸다고 결론 내리는 것은 위험합니다.
따라서 55.5%는 서로 다른 가격을 나눈 단순 비율일 뿐, 본건의 시세 대비 할인율이나 실제 가치평가 결과가 아닙니다. 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,377,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 뷰스테이트관리단 | 941,950,000원 | 131,123,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 뷰스테이트관리단 | 별도 산정 제외 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가 255,500,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,377,000원을 제외한 금액 중 우리은행에 120,000,000원, 뷰스테이트관리단에 131,123,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다.
채권총액 1,061,950,000원에 대한 예상 배당총액은 251,123,000원이며, 미배당 추정액은 810,827,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
강제경매개시결정 항목은 별도의 채권액이 확정되지 않아 배당표에서 추가 배당액을 산정하지 않은 것입니다. 이 항목의 0원 표시만으로 신청채권자의 실제 배당액이 확정적으로 0원이라고 해석해서는 안 됩니다. 동일 관리단의 가압류와 본압류 관계 및 최종 배당순위는 법원의 배당표로 확인해야 합니다.
예상배당은 집행비용 추정치와 표시된 채권액을 바탕으로 한 단순 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 미배당 추정액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 관리단 채권 부족분은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
255,500,000원 | 251,123,000원 | 810,827,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
178,850,000원 | 175,546,100원 | 886,403,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
125,194,999원 | 122,642,269원 | 939,307,731원 | 0원 |
현재 1회 유찰 상태로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 향후 추가 유찰을 가정한 최저가는 178,850,000원과 125,194,999원입니다.
매각가가 하락할수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 각 회차에 제시된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 여기서 중요한 것은 채권자에게 남는 미배당액과 매수인의 법적 인수부담이 서로 다른 개념이라는 점입니다.
다만 추가 유찰에 따라 최저가가 내려간다는 이유만으로 적정가격에 도달했다고 볼 수는 없습니다. 매각 대상 범위와 시세 자체가 확인되지 않은 상태이기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천북초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·상가점포가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층~지상 11층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로 접근. 북측 약 15m, 서측 약 6m 도로에 접하며 남측에는 약 4m 막다른 도로가 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역으로, 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 현황은 공동주택 및 근린생활시설의 건부지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래허가구역의 표시 기간은 2025.08.26~2026.08.25이며 대상 용도가 별도로 기재되어 있습니다. 매각기일의 적용 여부와 본건 해당성은 최신 규제 현황으로 재확인해야 합니다.
- 건축물. 감정자료상 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이에 특이사항은 보고되지 않았습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 기호(2)는 이해관계인의 협조 부재 등으로 내부구조를 확인하지 못했습니다. 건축물대장 도면·외관·주변 탐문에 의존한 평가이므로 내부 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 29세대 규모에 확인되는 거래가 1건이고 해당 거래도 면적이 일치하지 않습니다. 본건과 유사한 근린생활시설의 실제 거래·임대 사례를 추가 조사하지 않고 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 범위. 1층 104호와 감정평가에 함께 등장하는 지하 1층 제지03호의 관계를 확인하세요. 매각물건명세서·감정평가서·등기상 전유부분과 대지권 표시를 반드시 대조해야 합니다.
- 관리단 채권 원인. 뷰스테이트관리단 가압류 941,950,000원과 경매 신청채권 369,045,102원의 관계를 확인하세요. 관리비·손해배상 등 실제 청구 원인과 채권 중복 여부가 중요합니다.
- 관리비 체납. 관리단에 공용부분·전유부분 체납 내역과 납부 현황을 구분해 요청하고, 매수인 승계 가능 금액을 확인하세요. 인수 권리 0원이라는 계산과는 별도로 검토해야 합니다.
- 임차인 권리. 나영주(이솔부동산)의 전입일, 실제 점유, 사업자등록, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조하세요. 대항력은 없는 것으로 분류되지만 우선변제 관계와 실제 명도 조건은 확인이 필요합니다.
- 내부 현황. 근린생활시설의 내부구조, 시설 상태, 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 확인하세요. 내부를 확인하지 못한 부분에 대해서는 수리·원상회복 가능성도 검토해야 합니다.
- 비교 시세. 71.37㎡·3층의 460,000,000원 거래를 본건 직접 시세로 사용하지 마세요. 동일 용도·유사 면적·유사 층의 거래를 확보해 매각가의 적정성을 검증해야 합니다.
- 수익성. 확인된 보증금 10,000,000원·월차임 1,000,000원이 실제 계약 및 수납 내역과 일치하는지 확인하세요. 관리비·공실·수선비 등 비용을 별도로 고려해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 매각기일 2026.10.01을 기준으로 사건 진행상태, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 서류의 최신본을 확인하세요.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류
이 물건의 긍정적인 부분은 권리상 매수인 인수액이 0원으로 분석되고, 실제 임차인 1명도 말소기준권리 이후 전입해 보증금 인수 위험이 없는 것으로 분류된다는 점입니다.
반면 관리단의 대규모 가압류와 관리비 관련 추가 부담 가능성은 독립적으로 점검해야 합니다. 채권 미배당 추정액 810,827,000원을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아니지만, 실제 체납 관리비의 성격과 승계 범위는 확인되지 않았습니다.
가격 역시 신중하게 봐야 합니다. 최저가 255,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만 확인될 뿐, 실거래 460,000,000원은 면적이 다른 단일 사례여서 적정시세를 뒷받침하지 못합니다. 감정평가에 복수 호실이 등장하는 점과 일부 내부 미확인 사항도 매각 범위 및 물건 상태 확인의 필요성을 높입니다.
결론적으로 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 관리비·물건 범위·시세 검증이 남은 근린생활시설 관련 경매입니다. 1회 유찰이라는 가격 변화보다 실제 매각 범위와 추가 부담을 먼저 확정한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.
