인천지방법원 2025타경35023. 부천시 원미구 원미동 뷰스테이트 지1층 지03호입니다. 감정평가 이용상태상 이 호실은 제2종근린생활시설로 조사됐습니다. 등기상 공유자는 박명주·이효진·홍영해로 각 3분의 1 지분이고, 근저당은 없습니다. 권리 흐름의 기준점은 2023.03.27. 뷰스테이트관리단 가압류 941,950,000원입니다. 이후 2025.11.19. 같은 관리단의 강제경매개시결정이 이어졌고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 나영주(이솔부동산)가 확인되며 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일은 2025.02.26.입니다. 전입이 말소기준권리인 2023.03.27.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관련 부분은 단정하지 않습니다. 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35023 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 124-2 뷰스테이트 지1층 지03호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 조종로 22 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 박명주 3분의 1 · 이효진 3분의 1 · 홍영해 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 뷰스테이트관리단 / 369,045,102원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후 권리는 소멸
2021.06.11. 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 같은 날 신탁재산 귀속에 따라 정리됐고, 현재 공유자 3명의 소유구조가 형성됐습니다. 이후 2023.03.27. 뷰스테이트관리단의 가압류가 말소기준권리가 되며, 2025.11.19. 강제경매개시결정은 그 가압류의 본압류 이행으로 기재돼 있습니다. 매각 시 이들 경매 관련 권리는 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차·점유 — 전입은 기준권리 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나영주(이솔부동산) | 2025.02.26 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
③ 가격 비교 — 4.6억 실거래를 그대로 기준 삼으면 안 된다
중개 시세 자료에는 뷰스테이트 최근 거래가 1건 확인됩니다. 2025.01. 거래로, 전용면적은 71.37㎡, 3층, 거래가는 460,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 1건을 기준으로 460,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 71.37㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.37㎡ | 1건 | 460,000,000원 |
문제는 이 거래의 면적이 71.37㎡인 반면 가격 비교 대상 면적은 41.73㎡이고, 면적 일치 여부도 불일치로 잡혀 있다는 점입니다. 데이터상 최저가 52,500,000원은 최근 12개월 평균의 11.4%이지만, 서로 다른 면적·호실 조건을 직접 비교한 비율이므로 이 수치만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,000원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 뷰스테이트관리단 | 941,950,000원 | 51,155,000원 |
| 2. 갑구 4번 강제경매개시결정 · 뷰스테이트관리단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류 청구금액 941,950,000원 중 현재 회차 예상배당은 51,155,000원, 미배당액은 890,795,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 가압류 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 52,500,000원 | 51,155,000원 | 890,795,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 906,261,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 917,088,050원 | 0원 |
유찰이 이어지면 관리단 가압류의 미배당액은 증가하지만, 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인의 인수 부담은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천북초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·상가점포가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층~지상11층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 15m 내외, 서측 약 6m 내외 도로에 접하고 남측 약 4m 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지·사다리형·중로각지입니다. 토지면적은 1,443.6㎡, 공시지가는 3,069,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 현장 확인. 지1층 지03호는 현장조사 당시 이해관계인 협조 부재 등으로 내부구조를 확인하지 못해 현황도면·외관목측·주변탐문을 토대로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 나영주(이솔부동산)의 전입은 말소기준 이후지만, 실제 점유범위와 임대차계약 원본을 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조하세요.
- 관리단 채권 확인. 뷰스테이트관리단이 941,950,000원 가압류 및 강제경매 채권자로 기재돼 있으므로 가압류 원인과 공용부분 관리비 관련 부담 여부를 원본으로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 지1층 지03호 내부구조가 현장조사에서 확인되지 않았으므로 실제 구조·시설상태를 별도 점검해야 합니다.
- 시세 재검증. 현재 실거래는 71.37㎡ 1건뿐이고 비교 대상 41.73㎡와 불일치합니다. 460,000,000원 거래를 직접 비교가격으로 사용하지 마세요.
- 용도 확인. 감정평가상 제2종근린생활시설이므로 실제 영업 가능 업종·건축물대장·관리규약을 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 중요하다
이 사건은 권리관계만 보면 핵심이 명확합니다. 2023.03.27. 가압류가 말소기준이고, 조사된 점유자는 그보다 늦은 2025.02.26. 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
다만 가격은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 75,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 52,500,000원까지 내려왔지만, 확인된 실거래 460,000,000원은 71.37㎡ 거래이고 비교 대상은 41.73㎡로 면적이 맞지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 11.4%라는 숫자를 근거로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 적정가격 판단은 동일·유사 근린생활시설의 별도 시세 확인이 필요한 물건입니다.
