8,644,000원
의정부지방법원 2024타경8672. 고양시 덕양구 오금동 고양삼송한강듀클래스 8층 8-10호로, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 공장(지식산업센터-창고)입니다. 소유권은 신한자산신탁에서 박민석으로 이전된 뒤 2023.09.26 상속을 원인으로 이정아에게 넘어갔습니다. 말소기준권리는 2023.01.02 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 360,000,000원)이고, 2024.11.25 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상 구조만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 근저당도 배당 후 말소되는 전형적인 담보권 실행형입니다. 문제는 등기 바깥의 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 8-10호를 창고로 사용하는 이현숙, 현황조사에는 828호를 사무실로 사용하는 LGCNS(대표자 현신균)가 확인됩니다. 두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경8672 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼막3길 5(오금동), 8층8-10호 (오금동,고양삼송한강듀클래스) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터-창고) 이용 |
| 소유자 | 이정아 · 2023.09.26 상속, 2024.01.08 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 36,000,000원 / 8,644,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 310,237,276원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.02 국민은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소형, 점유관계는 미확정
2022.11.17 신한자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.01.02 박민석 앞으로 소유권이전과 동시에 국민은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.01.08 이정아에게 상속에 따른 소유권이전, 2024.01.18 근저당 채무자 변경, 2024.11.25 국민은행의 임의경매개시결정 순으로 이어집니다. 근저당 등기 원문에는 고양삼송한강듀클래스 제8층 제828호가 공동담보로 함께 기재되어 있습니다.
임차인·점유 분석
| 임차인 | 부분 / 용도 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현숙 | 8-10호 · 창고 | 2,000,000원 / 110,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자·배당요구 확인 불가 | 미확정 대항력 확인 필요 |
| LGCNS(대표자 현신균) | 828호 75.035㎡ · 사무실 | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자·배당요구 확인 불가 | 별도확인 조사 부분이 828호 |
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 단정 금지
감정가 36,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 8,644,000원입니다. 현재 회차 시나리오의 감정가 대비 비율은 24%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 6,050,800원, 6회 유찰 시 4,235,560원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에서는 동일 용도·동일 물건군의 최근 실거래를 기준으로 최저가가 시세보다 싼지 비싼지를 검증할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 24%니까 저렴하다”는 결론은 금물입니다. 특히 이미 4회 유찰된 사실 자체는 현재 가격대에서도 응찰이 성립하지 않았던 경과를 보여주는 만큼, 가격 판단은 권리확인과 별도로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 6.4% 추정) | - | 555,592원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 8,088,408원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 국민은행에 8,088,408원이 배당되고 351,911,592원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 임차인 권리확인 결과에 따라 실제 배당·승계 구조는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 8,644,000원 | 8,088,408원 | 351,911,592원 |
| 5회 유찰 시 | 6,050,800원 | 5,541,886원 | 354,458,114원 |
| 6회 유찰 시 | 4,235,560원 | 3,759,320원 | 356,240,680원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 8-10호는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터-창고)으로 이용 중입니다. 감정자료에는 별도로 기호2가 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 고양시 덕양구 오금동 ‘양주TG’ 남측 인근이며, 주변은 물류창고와 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측·남측으로 중로, 북측·동측으로 소로와 접합니다. 토지는 평탄하게 조성된 지식산업센터 건부지입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발), 과밀억제권역·택지개발지구 등이 포함되며 제한보호구역·도로구역 관련 사항도 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,222,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 8-10호 이현숙 점유의 대항력 확인. 전입신고일이 미상입니다. 보증금 2,000,000원의 승계 가능성을 판단하려면 실제 대항요건과 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 828호 LGCNS와 대상 물건 구분. 현황조사에는 LGCNS가 828호 75.035㎡를 사무실로 이용하며 보증금 15,000,000원·월세 1,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이를 8-10호 인수액으로 단순 합산하지 마세요.
- 공동담보 관계 확인. 국민은행 근저당 원문에 828호 공동담보가 기재돼 있습니다. 등기·배당 관계를 입찰 전 원문과 대조할 필요가 있습니다.
- ‘24%’ 숫자만 보고 응찰 금지. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 최근 실거래 기준의 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표의 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 구조입니다. 임차인 권리가 확인되면 배당 순서와 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 봐야 할 것은 미상 임차권”
이 사건은 감정가 36,000,000원이 4회 유찰돼 8,644,000원까지 내려온 만큼 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격표보다 한 단계 앞에 있어야 합니다. 국민은행 근저당을 기준으로 한 등기 권리는 비교적 명확하지만, 대상 8-10호의 이현숙 점유는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 배당모형상 인수액 0원이라는 수치만으로 실제 인수 0원을 확정할 수 없는 이유입니다.
또한 최근 실거래와 비교해 현재 최저가가 시세보다 싼지 확인할 근거가 없으므로, “4회 유찰 = 가격 메리트”라는 결론도 보류해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 8-10호 점유자의 대항력·우선변제·실제 승계 여부를 확정하는 것입니다. 권리는 등기상 말소형, 임차는 미확정, 가격은 비교근거 부족 — 따라서 현재 단계의 평가는 확인 후 접근형입니다.
