80,193,000원
의정부지방법원 2024타경8672. 고양시 덕양구 오금동 고양삼송한강듀클래스 8층 828호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 조사 자료에는 지식산업센터·창고 이용도 함께 확인됩니다. 감정가 334,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 80,193,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차인 권리의 선후를 확정해야 합니다.
등기부상 말소기준은 2023.01.02. 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고, 채무자는 박민석에서 2024.01.18. 이정아로 계약인수에 따라 변경됐습니다. 이후 케이뱅크 가압류는 2024.10.30. 말소됐고, 2024.11.25. 임의경매개시결정과 2024.12.04. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 뒤의 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경8672 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼막3길 5(오금동), 8층828호 (오금동,고양삼송한강듀클래스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 조사상 창고 이용 포함 |
| 소유자 | 이정아 · 2023.09.26. 상속, 2024.01.08. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 80,193,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 310,237,276원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준 | 2023.01.02. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소구조는 단순하다
말소기준은 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당 자체와 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.04.16. 케이뱅크 가압류 15,454,783원은 2024.10.30. 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 후순위 권리를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 3명 모두 대항력 가능·미상
| 임차·점유자 | 사용 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현숙 | 8-10호 · 창고 | 2,000,000원 | 110,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| LGCNS(대표자 현신균) | 828호 75.035㎡ · 사무실 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 엘지씨 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
이현숙은 보증금 2,000,000원·월차임 110,000원으로 창고를 사용하고 있고, LGCNS(대표자 현신균)는 828호 75.035㎡를 보증금 15,000,000원·월차임 1,000,000원으로 사무실 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 별도로 엘지씨가 주거 용도로 기재돼 있으나 보증금·월차임이 확인되지 않습니다.
세 사람 모두 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 엘지씨는 보증금 자체가 확인되지 않아, 대항력이 말소기준보다 앞서는 것으로 최종 확인될 경우 실제 취득원가에 영향을 주는 변수가 될 수 있습니다.
③ 4회 유찰 — 가격은 크게 내려왔지만 시세 판단 자료는 없다
현재 최저매각가는 80,193,000원으로 감정가 334,000,000원의 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 56,135,100원, 6회 유찰 시 39,294,570원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,193,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,843,474원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 78,349,526원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 국민은행 채권최고액 360,000,000원 중 예상배당은 78,349,526원, 미배당은 281,650,474원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산됐지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 임차인 3명의 대항력·우선변제 여부도 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 조사 대상 중 일부는 지식산업센터-창고 용도입니다.
- 주위환경. 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 양주TG 남측 인근으로, 주위에 물류창고와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 프리케스트콘크리트구조·(철근)콘크리트평슬라브지붕 지상9층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 중로, 북측 및 동측으로 소로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며, 공시지가는 2,222,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·제한보호구역·도로구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인별 전입 기준일 확인. 이현숙·LGCNS(대표자 현신균)·엘지씨 모두 전입신고일 미상입니다. 말소기준일 2023.01.02.과의 선후를 원본으로 확인해야 합니다.
- 엘지씨 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부와 함께 실제 인수 가능 금액을 산정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 확인. 세 임차·점유자 모두 배당요구 여부가 확정되지 않아 우선변제 및 잔존 보증금 판단이 필요합니다.
- 실제 점유 범위 확인. 현황조사에는 8-10호 창고와 828호 사무실, 매각물건명세서에는 주거 점유가 함께 나타납니다. 현장 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 4회 유찰·감정가 24%라는 수치만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 말고 지식산업센터 매매·임대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 확인해 임차인 권리를 최종 확정해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 임차인 선후다
이 사건의 등기부만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2023.01.02. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이현숙, LGCNS(대표자 현신균), 엘지씨 등 실제 임차·점유자 3명이 있고 모두 대항력 판정이 미상입니다. 엘지씨는 보증금조차 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 80,193,000원을 실질취득비용으로 곧바로 볼 수 없습니다.
4회 유찰로 감정가 334,000,000원의 24%까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보이지만, 실거래 시세가 제시되지 않은 상태이고 지식산업센터·공장이라는 용도 특성까지 겹칩니다. 등기권리는 단순하지만 임차권리와 환금성은 아직 열려 있습니다. 이 물건은 “얼마나 싸졌나”보다 먼저 “누가 어떤 권리로 점유하고 있는가”를 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
