대구지방법원 2025타경11314. 구미시 해평면 송곡리 일대의 상가 + 토지 복합물건입니다. 감정평가상 건물은 주유소 건물의 사무실·편의시설·주택과 농업용 창고로 이용되고 있고, 일부 토지는 공부상 임야지만 현황은 농경지로 사용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물·제시외 기계기구와 수목·과수목도 포함됩니다. 반면 등기부상 부속건물인 목록 2(나)는 멸실 상태입니다.
권리의 중심은 2016.03.30. 설정된 해평농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원, 채무자는 이종원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2023년 구미시 압류와 2025년 해평농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 2015년 해평농업협동조합 명의의 임차권은 보증금 100,000,000원으로 등기됐지만 2022.11.15. 해지로 이미 말소돼 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11314 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 해평면 송곡리 452-5 · 경상북도 구미시 해평면 강동로 1970 |
| 용도 / 이용상태 | 상가 + 토지 · 주유소 건물(사무실·편의시설·주택) · 농업용 창고 · 농경지 |
| 소유자 | 이종원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 952,652,790원 / 666,857,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해평농업협동조합 / 732,757,157원 |
| 말소기준 | 2016.03.30. 을구 9번 해평농업협동조합 근저당 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기부상 인수는 없지만 점유는 별개
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 특히 말소기준보다 앞선 2015년 임차권은 2022년 해지돼 이미 말소됐으므로 현재의 선순위 임차권 인수 문제로 연결되지 않습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유부분 | 이용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김배근 | 전부 | 답 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사상 확인된 점유자이므로 실제 점유자 1명으로 봅니다. 다만 보증금과 전입시점이 확인되지 않아 매수인의 최종 인수부담을 0원으로 확정하는 것은 이릅니다. 매각기일 전 매각물건명세서와 전입세대·사업자등록·점유관계를 다시 대조해야 할 물건입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 666,857,000원으로 감정가 952,652,790원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 466,799,900원(감정가 49%), 3회 유찰 시 326,759,930원(감정가 34%)으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 666,857,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,068,570원 |
| 을구 9번 근저당권 · 해평농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 657,788,430원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,300,000,000원 중 657,788,430원이 배당되고 642,211,570원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 신청채권 청구액 732,757,157원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 구미시 해평면 송곡리 ‘주평마을’ 북서측 및 서측 인근. 주변은 농가주택, 경지정리된 농경지, 주유소, 농업용 창고, 하천 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로 접근성과 대중교통사정 등 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 주유소 건물은 사무실·편의시설·주택으로 이용되고, 농업용 창고도 있습니다. 등기부상 부속건물 목록 2(나)는 멸실 상태입니다.
- 토지. 일부 토지는 공부상 임야지만 현황은 전·답 등 농경지로 이용되고 있습니다. 확인된 토지 지표에는 주유소용지·상업용, 평지·가로장방·중로한면이 표시돼 있습니다.
- 규제. 농림지역·생산관리지역과 농업보호구역·농업진흥구역·준보전산지·공장설립승인지역·배출시설 설치제한지역·가축사육제한구역 등이 물건별로 확인됩니다.
- 포함물. 일괄매각이며 제시외 건물과 제시외 기계기구, 수목 및 과수목이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김배근 점유관계 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 미상이므로 대항력 여부를 현황조사만으로 확정하지 말고 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 멸실 건물 확인. 목록 2번의 등기부상 부속건물 중 감정서상 목록 2(나)가 멸실 상태이므로 등기와 현황 차이를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 목록 3, 9는 공부상 임야지만 현황 농지이며, 다른 토지에서도 공부상 지목과 실제 이용상태가 다른 부분이 확인됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·제시외 기계기구·수목·과수목까지 포함되므로 실제 경계와 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 666,857,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 별도 현장 시세와 수익성 검토 없이 ‘저렴하다’고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”과 “점유 리스크 0”은 다르다
이 사건은 말소기준이 분명하고 등기부상 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 과거 선순위였던 해평농업협동조합 임차권도 이미 말소됐고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 여기까지만 보면 단순합니다.
하지만 현황조사에 나타난 김배근의 보증금과 전입시점이 확인되지 않는다는 점이 결론을 바꿉니다. 대항력 가능·미상인 점유관계를 해소하지 않은 채 배당표의 인수 0원만 믿어서는 안 됩니다. 또한 주유소·주택·농업용 창고·농지, 멸실 건물과 제시외 시설까지 묶인 복합물건이라 가격 검증과 현장 확인의 비중이 큽니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유와 물건 현황은 보수적으로 확인해야 하는 C등급 물건입니다.
