의정부지방법원 2025타경3179. 고양시 덕양구 도내동 고양원흥줌시티 1층 113호입니다. 경매 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 이용상태는 공부상 근린생활시설인 사무실입니다. 현 소유자 주식회사전국축산은 2024년 3월 25일 매매를 원인으로 거래가 914,997,000원에 취득했고, 2024년 5월 31일 주식회사우리은행의 채권최고액 1,728,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 임차관계입니다. 주식회사 한신축산(박기범)은 말소기준일보다 앞선 2024년 4월 18일 신고일과 보증금 30,000,000원이 확인되고, 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 우선변제권은 없어 예상배당을 받지 못하며, 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층 113호 |
| 경매 용도 / 이용상태 | 대지 / 공부상 근린생활시설(사무실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층/지상 23층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사전국축산 (2024.03.25. 매매, 거래가 914,997,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 931,000,000원 / 109,531,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 1,675,270,231원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 공동담보 | 고양원흥줌시티 1층 114호 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
2024년 5월 31일 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 같은 은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당과 서울보증보험·산은캐피탈·경기신용보증재단·우리금융캐피탈·메리츠캐피탈의 가압류, 국과 국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이규중 | 미상 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 길용숙 | 38.4500 | 2025.03.24 | 30,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 한신축산(박기범) | 103.5150 | 2024.04.18 | 30,000,000원 / 3,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
길용숙은 말소기준권리 이후인 2025년 3월 24일 신고돼 대항력이 없으며, 2025년 8월 13일 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 이규중은 신고일과 보증금이 모두 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 대비 하락률만으로 판단하면 안 된다
감정가 931,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 109,531,000원, 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 그러나 매수인이 인수할 것으로 계산된 보증금 30,000,000원을 합치면 알려진 범위의 실질취득액은 139,531,000원, 감정가의 약 14.99%입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 109,531,000원 | 30,000,000원 | 139,531,000원 | 2,674,469,442원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 76,671,700원 | 30,000,000원 | 106,671,700원 | 2,706,775,399원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 53,670,190원 | 30,000,000원 | 83,670,190원 | 2,729,362,881원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 낮아지지만, 알려진 대항력 임차보증금 30,000,000원은 그대로 남습니다. 더 중요한 문제는 상업지역의 1층 근린생활시설이 이미 6회 유찰됐다는 점과, 이규중의 미상 권리입니다. 감정가 대비 할인율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,333,434원 |
| 인수. 주식회사 한신축산(박기범) 보증금 | 30,000,000원 | 배당 0원 / 인수 30,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,728,000,000원 | 107,197,566원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 183,795,371원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 51,269,391원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 181,458,053원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 177,144,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 2,781,667,008원, 예상배당은 107,197,566원, 미배당은 2,674,469,442원입니다. 신청채권자 주식회사우리은행의 청구액 1,675,270,231원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근이며, 각종 오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 지하 6층·지상 23층 철근콘크리트 건물로, 기본 급배수·주차장·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 40미터, 남측 폭 약 15미터 아스팔트 포장도로에 접하며 남측 도로로 진출입합니다.
- 토지계획. 일반상업지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 감정평가상 근린생활시설인 사무실이며 이미 6회 유찰됐습니다. 공실·임대수익·관리비와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이규중 권리 확인. 신고일·보증금·점유 부분·배당요구 여부를 확인해 대항력과 추가 인수액을 확정해야 합니다.
- 한신축산 인수 반영. 최저가에 보증금 30,000,000원을 반드시 더해 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 길용숙 배당관계 확인. 2025.08.13 배당요구 사실과 확정일자 여부, 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 113호 점유 범위 확인. 임차인별 기재 면적 38.4500과 103.5150이 실제 현황과 어떻게 대응하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주식회사우리은행 근저당의 공동담보인 1층 114호와 배당 관계를 함께 살펴야 합니다.
- 상업용 비용 확인. 공실 여부, 차임 수납 상태, 관리비·부가세·원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 실제 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 열린 인수위험을 먼저 본다”
감정가 931,000,000원이 6회 유찰돼 109,531,000원까지 내려온 숫자는 강하게 보입니다. 하지만 이 사건의 실제 출발점은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 30,000,000원을 더한 최소 139,531,000원입니다. 여기에 이규중의 보증금과 대항력 여부가 아직 확정되지 않아 실질취득액의 상단이 열려 있습니다.
등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차관계는 자동으로 깨끗해지지 않습니다. 더욱이 감정평가상 근린생활시설인 사무실이 이미 6회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 차익으로 해석해서는 안 됩니다. 등기 말소는 확인됐지만 인수액은 미확정, 가격은 낮아졌지만 환금성은 검증 전. 이 물건은 임차관계를 완전히 확정한 뒤에만 입찰가를 계산할 수 있는 고위험 분석형 물건입니다.
