의정부지방법원 2025타경3179. 고양시 덕양구 도내동 고양원흥줌시티 1층 114호입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 제113호와 제114호는 공부상 근린생활시설입니다. 감정평가서에는 사무실과 현황 공실 이용이 함께 기재돼 있으며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재한 상업지역입니다.
표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 1,244,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 146,355,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 낙찰 뒤에도 남는 금액입니다. 2024.04.18 전입한 주식회사 한신축산(박기범)은 말소기준인 2024.05.31 우리은행 근저당보다 앞서고, 보증금 30,000,000원에 우선변제권이 없어 배당으로 회수되지 못한 보증금 전액이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층 114호 |
| 등기상 표시 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 967, 968 고양원흥줌시티 · 집합건물 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 대지 · 감정평가상 공부상 근린생활시설 · 사무실 및 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사전국축산 (2024.03.25 매매, 거래가액 1,218,585,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,244,000,000원 / 146,355,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,675,270,231원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 남는다
말소기준은 2024.05.31 접수된 을구 2번 우리은행 근저당권 1,728,000,000원입니다. 같은 날 을구 3번으로 설정된 우리은행 근저당권 240,000,000원과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 우리은행 근저당권에는 고양원흥줌시티 제1층 제113호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 4건, 그중 2건은 판정 미완
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이규중 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 길용숙 | 38.4500 | 30,000,000원 / 미상 | 2025.03.24 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2025.08.13 | 승계 없음 |
| 주식회사 한신축산(박기범) | 103.5150 | 30,000,000원 / 3,000,000원 | 2024.04.18 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
길용숙은 2025.03.24 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 이규중과 주식회는 전입일·보증금·확정일자를 확인할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 두 건은 보증금이 확인되기 전까지 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 11.76%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 1,244,000,000원의 11.76%입니다. 하지만 6회 유찰은 단순한 가격 할인과 동시에 시장이 반복해서 응찰을 보류했다는 신호입니다. 공부상 근린생활시설인 1층 물건이고 임차관계가 복잡하며, 확정 인수보증금과 미상 점유가 함께 존재합니다.
따라서 가격 비교 기준은 최저가 146,355,000원 하나가 아니라, 최소한 확정 인수액을 합친 176,355,000원 이상이어야 합니다. 실제 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 부여할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 확정 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 146,355,000원 | 30,000,000원 | 176,355,000원 이상 | 2,638,160,978원 |
| 7회 유찰 시 | 102,448,500원 | 30,000,000원 | 132,448,500원 이상 | 2,681,452,787원 |
| 8회 유찰 시 | 71,713,950원 | 30,000,000원 | 101,713,950원 이상 | 2,711,643,909원 |
각 실질취득액은 확인된 한신축산 보증금 30,000,000원만 반영한 최소 금액입니다. 대항력 미상 점유자 2건의 추가 부담 가능성은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,970원 |
| 인수. 주식회사 한신축산(박기범) 보증금 | 30,000,000원 | 0원 매수인 전액 인수 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,728,000,000원 | 143,506,030원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 183,795,371원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 51,269,391원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 181,458,053원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 177,144,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,781,667,008원 중 예상배당은 143,506,030원이며, 미배당액은 2,638,160,978원입니다. 한신축산 보증금 30,000,000원은 배당재원이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 23층 건물의 1층 제113호 및 제114호로, 외벽은 돌붙임과 전면 통유리 마감입니다.
- 설비. 급배수·주차장·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 40미터, 남측 폭 약 15미터 도로와 접하며 남측 도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이고 6회 유찰된 물건으로, 가격 할인만큼 임차관계와 실제 이용상태를 중시하는 제한적 수요층을 전제로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한신축산 임대차 원본. 보증금 30,000,000원·월세 3,000,000원·전입일 2024.04.18의 계약서와 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 미상 점유 2건. 이규중과 주식회의 전입일·보증금·확정일자·점유부분을 주민등록·사업자등록·현장조사로 보완해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 입찰가는 146,355,000원이지만 최소 자금계획은 확정 인수액을 더한 176,355,000원 이상으로 세워야 합니다.
- 113호 공동담보. 우리은행 근저당에 제113호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당과 사건 진행 관계를 확인하세요.
- 당해세. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 예상배당표를 다시 계산하세요.
- 현황 이용상태. 감정평가서의 사무실·현황 공실 기재가 114호의 실제 현황과 일치하는지 현장에서 확인하세요.
- 명도비용. 법인 임차인과 미상 점유자가 있어 인도명령 가능 여부, 협의비용, 영업시설 철거 여부를 반영하세요.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물 1층 근린생활시설의 매매·임대 사례를 직접 확인하세요.
맺으며 — “11.76% 낙폭보다 인수관계가 먼저다”
감정가 1,244,000,000원이 146,355,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 낙찰자가 실제로 준비해야 하는 최소 금액은 한신축산 보증금 30,000,000원을 더한 176,355,000원 이상입니다. 여기에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자 2건, 국세·지방세 압류, 6회 유찰된 1층 근린생활시설의 환금성까지 남아 있습니다.
말소기준 이후 등기 권리는 소멸하지만, 선순위 임차보증금과 확인되지 않은 점유관계는 자동으로 사라지지 않습니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 미확정 인수액을 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 임차관계가 모두 정리되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
