의정부지방법원 2025타경4851. 파주시 문발동 639-2의 1층 101호로, 감정평가상 101호는 제2종근린생활시설이며 현재 음식점(better protein)으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사씨제이더블유코스메틱이고, 2021.07.30 하나은행이 채권최고액 936,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후의 캐나다국인 김태경 근저당, 기술보증기금· 중소벤처기업진흥공단 가압류, 파주시 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 981,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 336,480,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 국가산업단지 안의 근린생활시설이고 현황도 음식점입니다. 거래 시세 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4851 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 639-2 1층 101호 · 도로명 경기도 파주시 회동길 455-2 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 · 제2종근린생활시설 · 현황 음식점(better protein) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 주식회사씨제이더블유코스메틱 |
| 감정가 / 최저가 | 981,000,000원 / 336,480,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 732,798,311원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2021.07.30 하나은행 근저당 936,000,000원입니다. 2021.08.26 설정된 캐나다국인 김태경의 근저당 330,000,000원, 2025.06.18 기술보증기금 가압류 790,000,000원, 2025.07.23 중소벤처기업진흥공단 가압류 168,000,614원, 2025.08.06 파주시 압류 및 2025.08.25 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
과거에는 사단법인행복한아침독서의 전세권과 하나은행의 2,640,000,000원 근저당도 있었지만 현재 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023~2024년에 설정된 파주시·국·국민건강보험공단의 압류와 중소벤처기업진흥공단 가압류 역시 해제 또는 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차·점유 — 확인된 2건은 후순위, 1건은 판정 보류
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)베럴에프엔비(LEE YOUNG) | 101호 | 2022.07.22 | 10,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
| (주)알디메딕(김윤기) | 402-1호 · 사무실 | 2022.08.04 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
| 럴에프 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 | 미상 |
현황조사에는 402-1호 사무실 점유자도 함께 기재돼 있습니다. 등기상 하나은행 근저당의 공동담보에도 4층 402호가 표시돼 있으므로, 실제 매각 대상 범위와 각 점유자의 점유 부분은 입찰 전 사건 원본을 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없다
현재 최저매각가는 336,480,000원으로 감정가 981,000,000원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰되며 금액이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 없어 시장가격 대비 저평가 여부는 판단을 보류해야 합니다. 특히 이 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내 근린생활시설로, 주거용 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가를 가늠하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 336,480,000원 | 330,969,280원 | 1,893,031,334원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 235,535,999원 | 231,438,495원 | 1,992,562,119원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 164,875,199원 | 161,766,946원 | 2,062,233,668원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 336,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,510,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 936,000,000원 | 330,969,280원 |
| 2. 근저당 · 캐나다국인 김태경 | 330,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 790,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 168,000,614원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,224,000,614원 중 채권자 예상배당은 330,969,280원, 미배당액은 1,893,031,334원입니다. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 전입일·보증금 미상 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문발동 소재 롯데아울렛 북측 인근 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 있으며, 공장·지식산업센터와 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 101호는 제2종근린생활시설이며 현황 음식점(better protein)입니다. 건물에는 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 684.4㎡, 공장용지·공업용 이용, 평지의 가로장방형이며 남서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역이며 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 652,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘럴에프’의 실제 점유 부분, 전입일, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 현황조사에는 402-1호 점유자가 함께 나타나고 하나은행 근저당도 402호를 공동담보로 기재하므로, 사건의 매각 대상과 각 점유자의 관계를 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 주변 동일 용도 매매·임대 사례와 현재 영업 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 국가산업단지·산업시설구역 및 토지거래계약 허가구역 등의 적용이 실제 사용·취득·업종 변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 명도·영업시설. 101호는 현황 음식점이므로 점유 이전과 내부시설·집기 귀속, 원상회복 문제를 현장에서 확인하세요.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·체납 관리비 등 배당 산정에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
맺으며 — “유찰률보다 점유 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 981,000,000원에서 세 차례 유찰돼 336,480,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2021.07.30 하나은행 근저당을 기준으로 뒤의 권리가 정리되는 구조이고, 101호의 확인된 임차 점유도 후순위입니다. 그러나 매각물건명세서에는 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유자가 남아 있습니다. 따라서 “3회 유찰·감정가 34.3%”라는 숫자보다 먼저 확인할 것은 미상 점유자의 대항력과 실제 매각 범위입니다. 실거래 비교 기준도 없는 만큼 현재 가격이 시장가보다 싸다고 단정하지 말고, 권리 확인과 용도별 시세 검증을 함께 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
