의정부지방법원 2025타경4851. 파주시 문발동 639-2, 회동길 455-2 소재 4층 402호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사씨제이더블유코스메틱이며, 2021년 7월 30일 소유권을 취득한 같은 날 하나은행이 채권최고액 936,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 캐나다국인 김태경의 근저당권과 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 파주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 후순위 권리는 확인되지 않고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건은 권리보다 현장 점유관계와 물건 형태를 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 현황조사에는 101호와 402-1호 점유자가 함께 기재되어 있고, 별도 비고에는 4층 402호와 403호가 호실로 구분되어 있지 않다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4851 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 639-2 4층 402호 · 도로명 경기도 파주시 회동길 455-2 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 제2종근린생활시설(현황 음식점) 및 공장(지식산업센터) 이용상태 기재 |
| 소유자 | 주식회사씨제이더블유코스메틱 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 75,120,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 732,798,311원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.30 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 936,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015년 전세권과 2018년 하나은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.07.30 을구 5번 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 2021.08.26 설정된 채권최고액 330,000,000원의 근저당권과 2025년 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 조사 임차인 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)베럴에프엔비(LEE YOUNG) | 101호 | 2022.07.22 | 10,000,000원 / 4,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)알디메딕(김윤기) | 402-1호 · 사무실 | 2022.08.04 | 5,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 점유자의 전입일은 각각 2022.07.22, 2022.08.04로 말소기준일인 2021.07.30보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격·유찰 흐름 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 75,120,000원으로 감정가 219,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시장가치 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내 근린시설로, 주거용 아파트와는 수요층과 환금성 구조가 다릅니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 75,120,000원 | 73,367,840원 | 2,150,632,774원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,584,000원 | 51,237,488원 | 2,172,763,126원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,808,800원 | 35,746,242원 | 2,188,254,372원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 75,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,752,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 936,000,000원 | 73,367,840원 |
| 3. 근저당 · 캐나다국인 | 330,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 790,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 168,000,614원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,120,000원 가정 시 집행비용 1,752,160원을 제외한 73,367,840원이 선순위 하나은행 근저당권에 배당되고, 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미배당액은 2,150,632,774원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지이용 기준)
- 입지. 파주시 문발동 소재 롯데아울렛 북측 인근 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 있으며, 주변은 공장(지식산업센터)과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가에는 제2종근린생활시설의 현황 음식점(better protein)과 공장(지식산업센터) 이용상태가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 684.4㎡, 공장용지·공업용 이용, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 652,800원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역이며 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수·소화전·승강기설비가 기재돼 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호·403호 경계 확인. 현황상 두 호실이 구분되어 있지 않으므로 도면·현장·출입구·내부 경계를 직접 대조하세요.
- 402-1호 점유 확인. (주)알디메딕(김윤기)의 실제 사용 범위와 인도 대상 공간을 현장에서 확인하세요.
- 101호 점유기재 확인. 현황조사에는 101호 점유자도 함께 기재돼 있으므로 매각대상과 점유조사 범위의 대응관계를 원본에서 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 75,120,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 동일 용도·입지의 거래·임대수익을 별도로 검토하세요.
- 용도·규제 확인. 국가산업단지·산업시설구역·준공업지역 등 용도 제한이 실제 영업·임대계획과 맞는지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 2,150,632,774원으로 크더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계는 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 현장과 가격
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021년 7월 30일 하나은행 근저당권이고, 이후 등기된 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 실제 임차인 2명의 전입도 말소기준 이후입니다.
반면 가격과 물건 자체는 별개로 보아야 합니다. 3회 유찰로 최저가는 75,120,000원까지 낮아졌지만 이것이 곧 시장가치 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 여기에 402호와 403호가 현황상 구분되어 있지 않고 402-1호 점유자가 확인되는 만큼, 이 사건은 낮아진 최저가보다 실제 점유범위·호실 경계·용도 적합성·환금성을 확인하는 것이 핵심입니다.
