인천지방법원 2025타경508377. 이 물건은 공부상 아파트로 이용 중인 삼산타운1단지 106동 1층 103호입니다. 등기상 소유자는 정기연으로, 2019.12.30. 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.05.19. 설정된 중소기업은행 근저당권 240,000,000원입니다. 문제는 그보다 앞서 2019.01.08. 전입·점유를 갖춘 임차인 조동완의 보증금 180,000,000원입니다.
임차인은 확정일자 2018.12.20., 전입·점유 2019.01.08.로 말소기준권리보다 앞서고, 배당요구도 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 가진 실제 임차인 1명입니다. 2024.05.31.에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 그 전에 취득한 대항력 때문에 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족액은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508377 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 440-1 삼산타운1단지아파트 106동 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 17층 건물 내 1층 103호 |
| 임차권 범위 | 제1층 제103호 51.86㎡ 전부 |
| 소유자 | 정기연 (2019.12.30. 소유권이전 · 거래가 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 242,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2022.05.19. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프아이이사일이유동화전문 유한회사 (양도인: 중소기업은행) / 297,421,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
핵심 순서는 단순합니다. 조동완의 임대차계약은 2018.09.29., 확정일자는 2018.12.20., 전입·점유는 2019.01.08.입니다. 반면 말소기준 근저당은 2022.05.19.입니다. 임차인의 대항요건이 근저당보다 먼저 갖춰졌으므로 이 임차인은 후순위 임차인이 아닙니다. 2024.05.31. 임차권등기가 추가됐고, 2025.03.24. 경매가 개시됐습니다.
② 임차인 분석 — 현재는 전액 배당, 추가 유찰부터 인수 발생
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조동완 실제 임차인 승계 아님 | 180,000,000원 | 2019.01.08. | 2018.12.20. | 대항력 有 우선변제 |
배당요구일은 2024.05.31.이고, 현재 회차 매각가를 최저가 242,900,000원으로 가정하면 집행비용 4,200,600원 다음으로 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당됩니다. 이 가정에서는 임차인 미배당액이 없어 매수인 인수액도 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 242,900,000원 | 0원 | 181,300,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 170,030,000원 | 13,150,420원 | 240,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 119,020,999원 | 63,445,295원 | 240,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 242,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,200,600원 |
| 1. 임차인 조동완 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 58,699,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 임차인 보증금은 전액 배당되고, 중소기업은행 근저당권에는 58,699,400원이 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액 181,300,600원은 매수인 인수 대상이 아니며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 소재 인천삼산중학교 남서측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 굴포천역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 아파트로 이용 중이며, 급배수·위생·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 각 동 및 외부 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(삼산1 택지개발사업지구)이며, 상대보호구역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 배당 여부를 최우선 확인. 대항력 있는 조동완의 보증금 180,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지가 인수액을 결정합니다.
- 추가 유찰 시 최저가만 보지 말 것. 2회 유찰 시 인수 13,150,420원, 3회 유찰 시 63,445,295원으로 증가합니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 보증금 인수가 커지는 구조입니다.
- 대항력 기준일 재확인. 임대차계약 2018.09.29., 확정일자 2018.12.20., 전입·점유 2019.01.08.로 말소기준 2022.05.19.보다 앞섭니다.
- 임차권등기 말소와 보증금 인수를 혼동하지 말 것. 을구 6번 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 보증금 미배당 잔액에 대한 대항력은 별개의 문제입니다.
- 배당표 변동 가능성 확인. 집행비용과 실제 배당은 절차 진행에 따라 달라질 수 있으므로 매각 직전 배당요구·채권관계와 법원 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 하지만 선순위 임차인은 사라지지 않는다”
이 사건을 단순히 “감정가 347,000,000원이 242,900,000원까지 내려온 1회 유찰 아파트”로 보면 핵심을 놓칩니다. 권리분석의 중심은 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 현재 회차 배당 가정에서는 보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원이지만, 추가 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려가면 미배당액이 그대로 매수인 부담으로 전환됩니다.
따라서 이 물건은 현재 회차와 추가 유찰 회차의 성격이 완전히 다릅니다. 현재 최저가 242,900,000원에서는 배당구조상 인수 0원, 2회 유찰 시에는 13,150,420원, 3회 유찰 시에는 63,445,295원의 인수가 계산됩니다. 더 낮아진 최저가 자체를 투자 메리트로 해석해서는 안 되며, 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수를 함께 보는 것이 이 사건의 권리분석 핵심입니다.
