⚠️ 전입 2019.01.08 🔑 말소기준 2021.01.28 💰 최저가 300,300,000원 ❓ 보증금 미상
인천지방법원 2025타경508377. 등기상 현재 소유자는 주식회사제이글로리이고, 2020.08.31 거래가액 330,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.01.28 주식회사 미도화장품의 15,000,000원 가압류입니다. 이후 하명준의 141,700,000원 가압류, 중소기업은행의 108,000,000원 근저당권, 임의경매개시결정, 부평구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론내리면 안 됩니다. 현황조사상 조동완이 2019.01.08 전입해 말소기준권리보다 먼저 점유관계를 형성한 것으로 확인됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않기 때문에 대항력은 가능·미상으로 봐야 하며, 실제 보증금이 존재하고 배당으로 소멸하지 않는다면 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508377 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 464-1 삼산메디캐슬 3층304호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사제이글로리 |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 300,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 297,421,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유자는 별도 확인
말소기준은 2021.01.28 미도화장품 가압류입니다. 그 뒤의 하명준 가압류, 2022.06.27 중소기업은행 근저당권, 2025.03.24 임의경매개시결정, 2025.07.21 및 2026.07.02 부평구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.07.11 강제경매개시결정과 2024.09.27 재산보전처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조동완 | 2019.01.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조동완은 실제 임차관계를 확인해야 하는 점유자 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복신고로 볼 근거는 없습니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 선행하지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 대항력 및 인수액은 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,004,200원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 미도화장품 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하명준 | 141,700,000원 | 141,700,000원 |
| 3. 근저당권 · 중소기업은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,595,800원 |
배당 계산상 채권 합계 264,700,000원은 현재 회차에서 전액 배당되고 소유자 잔여는 30,595,800원입니다. 다만 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천삼산중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 굴포천역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 공부상 아파트로 이용중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(삼산1 택지개발사업지구), 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 차이 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조동완의 실제 임대차 확인. 보증금, 계약기간, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부에 따라 보증금의 배당·인수 구조가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정요항표의 공부상 아파트 이용 기재를 함께 확인해 실제 용도와 공부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임대차 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
감정가 429,000,000원이 1회 유찰돼 최저가 300,300,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하므로 겉으로는 단순해 보입니다. 그러나 2019.01.08 전입한 조동완이 말소기준권리인 2021.01.28 가압류보다 먼저 존재하고, 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않습니다. 따라서 지금 단계에서 핵심은 “얼마나 할인됐나”가 아니라 “실제로 얼마를 인수할 수 있나”입니다. 선순위 점유자의 임차관계가 해소되거나 인수액이 확정되기 전까지는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
