의정부지방법원 2025타경61793. 고양시 덕양구 원흥동 휴로스센트럴 302의 1층 104호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 623,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 73,295,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 11.76%라는 큰 폭의 가격 차이가 눈에 띄지만, 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익·공실·업종 적합성·재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
권리관계의 중심은 2021년 7월 30일 설정된 신성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,556,000,000원이고 공동담보목록 제2021-970호가 기재돼 있습니다. 이후 진행된 임의경매개시결정과 고양시 압류는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상이라고 적혀 있어, 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실과 실제 점유·임대차가 없다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경61793 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로 644, 휴로스센트럴 302 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 지상 20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 전선숙 (2021.07.21. 매매, 거래가액 587,568,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 73,295,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신성새마을금고 / 2,201,538,550원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.30. 신성새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,556,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021년 7월 30일 신성새마을금고 근저당권입니다. 2025년 1월 23일 임의경매개시결정과 2025년 11월 12일 고양시 압류는 모두 그 이후에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 2024년 에프제이프라퍼티 가압류는 2025년 3월 12일 이미 말소됐습니다. 과거 코람코자산신탁과 교보자산신탁 명의의 신탁등기도 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 11.76%, 시세 검증은 별개
현재 최저가는 73,295,000원으로 감정가 623,000,000원의 약 11.76%입니다. 다만 동일 건물이나 인근 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 6차례 유찰됐다는 사실은 현재까지 각 회차의 최저가격에서 응찰이 성립되지 않았다는 의미입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 73,295,000원 | 71,575,690원 | 2,484,424,310원 |
| 7회 유찰 시 | 51,306,500원 | 49,982,983원 | 2,506,017,017원 |
| 8회 유찰 시 | 35,914,550원 | 34,868,088원 | 2,521,131,912원 |
유찰이 더 진행되면 최저가는 내려가지만 근저당권자에게 돌아가는 배당액도 함께 줄고, 미배당액은 증가합니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 거액의 미배당채권이 아니라 현장 임대수익, 공실 가능성, 관리비, 업종 제한과 향후 매각 가능성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,719,310원 |
| 1. 근저당 · 신성새마을금고 | 2,556,000,000원 | 71,575,690원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신성새마을금고 근저당은 채권최고액 기준으로 2,484,424,310원의 미배당이 발생하고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 도내동 도래울초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물로 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 포장도로에 접하며, 대로2류와 중로2류에도 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 대지 1,785.2㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 4,687,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계 미상이므로 현장 방문과 현황조사·매각물건명세서 원본 대조가 우선입니다.
- 사업자등록 확인. 근린생활시설 점유자의 사업자등록일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 영업 여부, 월 임대료, 보증금, 공실 기간과 인근 공실률을 확인해 실제 수익가치를 계산해야 합니다.
- 상가 가시성. 1층 104호의 전면 폭, 출입구 방향, 보행 동선, 주차 접근성과 간판 노출 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 업종 적합성. 건축물대장상 용도, 관리규약, 소방·위생설비와 예정 업종의 인허가 가능성을 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 전기·수도 사용 상태와 시설 유지비를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신성새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2021-970호가 기재돼 있으므로 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매가와 임대수익을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 현장의 이유를 먼저 본다”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 신성새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 6회 유찰된 근린시설, 임대관계 미상, 실거래 비교자료 부재가 동시에 존재합니다.
최저가 73,295,000원이 감정가 623,000,000원의 11.76%라는 사실은 분명하지만, 그것만으로 시장가치 대비 저평가를 증명하지는 못합니다. 실제 점유·임대차, 영업 가능성, 공실, 관리비, 상가 동선과 재매각 가능성을 확인한 뒤 수익가치로 가격을 다시 계산해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격 판단은 현장 확인 전 보류. 이 사건은 싸게 보이는 숫자보다 여섯 번 유찰된 원인을 찾는 과정이 먼저입니다.
