인천지방법원 2025타경509630. 청라동 인천청라골드클래스1차오피스텔 19층 1902호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 주식회사한일인터내셔널이 2022.09.06 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 179,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 133,200,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 신용보증기금·인천신용보증재단·주식회사국민은행의 가압류와 국·국민건강보험공단·김포시의 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 데이터상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당계산에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 세금 압류는 당해세 여부에 따라 선순위 차감이 생길 수 있어 배당표는 확정액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509630 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-21 인천청라골드클래스1차오피스텔 19층 1902호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층 건물 내 19층 1902호 |
| 소유자 | 주식회사한일인터내셔널 · 2022.09.06 소유권이전 · 거래가액 179,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 316,524,454원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
소유권이전과 같은 날 민간임대주택등기도 존재합니다. 등기 내용에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다. 금전채권 배당표에서는 별도 인수액으로 계산되지 않았지만, 입찰 전 등기사항과 매각물건명세서의 최종 기재를 함께 대조하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김채이 | 2023.10.25 | 2023.10.30 | 2025.08.26 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 이시아 | 2024.07.01 | — | 2025.08.22 | 대항력 없음 보증금 미상 |
두 사람의 전입일은 각각 2023.10.25, 2024.07.01로 말소기준권리인 2022.09.06보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 두 임차인 모두 대항력 없음입니다. 김채이는 2023.10.30 확정일자가 있고 두 사람 모두 배당요구를 했지만, 보증금은 확인되지 않았습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 시세 판단은 별도 확인
감정가는 175,000,000원, 현재 최저매각가는 122,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 85,750,000원(49%), 3회 유찰 시 60,024,999원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 현재 시세 비교에 사용할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 단정할 수는 없습니다. 2022.09.06 소유권이전 당시 거래가액 179,000,000원은 확인되지만, 현재 가격 메리트 판단은 최근 실거래를 별도로 대조한 뒤 결정하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 133,200,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 18,333,326원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 38,662,952원 | 0원 |
| 5. 강제경매 관련 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 487,196,278원 중 현재 회차 예상 배당액은 119,985,000원이며, 미배당액은 367,211,278원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라호수공원 서측 인근으로, 부근에는 다수의 주상복합오피스텔과 상가가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입 및 주·정차가 자유롭고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 1902호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 23층 건물이며 지역난방, 승강기, 스프링쿨러, 화재경보기 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 15m 아스팔트 포장도로에 2면이 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 4,546,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김채이·이시아 모두 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 근저당보다 앞서 차감될 수 있으므로 교부청구와 배당순위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.06 민간임대주택등기가 존재하므로 최종 등기 및 매각물건명세서 기재를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 청라동 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 실거래를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 122,500,000원, 2회 유찰 시 85,750,000원, 3회 유찰 시 60,024,999원으로 가격과 미배당 규모가 함께 변합니다.
맺으며 — “인수 0원은 강점, 가격 메리트는 시세 확인 뒤”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.09.06 농협은행 근저당이고, 두 임차인의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 입찰 판단의 남은 숙제는 분명합니다. 임차인 보증금이 확인되지 않았고 국세·지방세 압류의 당해세 가능성이 있으며, 최근 실거래 시세도 별도로 확인해야 합니다. 현재 최저가 122,500,000원이 감정가의 70%라는 사실은 매력적으로 보일 수 있지만, 그것만으로 시세 대비 저가라고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 확인 가능한 범위에서 인수 0원, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
