인천지방법원 2025타경509630. 청라동 인천청라골드클래스1차오피스텔 22층 2202호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있습니다. 현 소유자는 주식회사한일인터내셔널로, 2022.09.06. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 179,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 133,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 매각에서의 말소기준권리입니다.
이후 신용보증기금·인천신용보증재단·주식회사국민은행의 가압류와 국의 압류, 신용보증기금의 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 금전 인수만 놓고 보면 단순합니다. 다만 2022.09.06. 같은 날 갑구에는 민간임대주택등기도 기재돼 있으므로, 이를 일반 후순위 채권과 동일하게 취급하지 말고 매각물건명세서와 원등기를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-21 인천청라골드클래스1차오피스텔 22층 2202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층 건물 내 22층 2202호 |
| 소유자 | 주식회사한일인터내셔널 (2022.09.06. 소유권이전 · 거래가액 179,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 316,524,454원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
말소기준은 2022.09.06. 접수된 농협은행주식회사 근저당권 133,200,000원입니다. 신용보증기금 가압류 297,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 18,333,326원, 국의 압류, 주식회사국민은행 가압류 38,662,952원 및 강제경매개시결정은 모두 그 이후에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채이 | 2023.10.25 | 2025.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시아 | 2024.07.01 | 2025.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김채이의 전입일은 2023.10.25., 이시아의 전입일은 2024.07.01.로 둘 다 2022.09.06. 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없습니다. 배당요구는 각각 2025.08.26., 2025.08.22. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 실질취득 122,500,000원
감정가는 175,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 122,500,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 최저가로 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 122,500,000원입니다.
다만 2022.09.06. 소유권 이전 당시 거래가액 179,000,000원은 과거 취득가일 뿐 현재 시세로 보기는 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 평가하지 않습니다. 실제 응찰가 상한은 현재의 동일 건물·유사 오피스텔 거래가격을 별도로 대조한 뒤 정하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 133,200,000원 | 119,985,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 18,333,326원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 38,662,952원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 487,196,278원 중 예상배당은 119,985,000원이며, 미배당은 367,211,278원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라호수공원 서측 인근에 위치하며, 주변은 다수의 주상복합오피스텔과 상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주·정차가 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통 사정은 무난합니다.
- 이용. 2202호의 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 설비. 열병합시설에 의한 지역난방이며 승강기·스프링클러·화재경보기·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 15m 아스팔트 포장도로에 2면이 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며, 토지 공시지가는 4,546,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.09.06. 농협은행주식회사 근저당권 133,200,000원이 기준입니다.
- 임차인 재확인. 김채이·이시아 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 사실과 실제 계약내용을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.09.06. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력을 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 122,500,000원으로 감정가의 70%지만, 그 비율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않습니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 농협은행주식회사에도 13,215,000원의 미배당이 발생하고 후순위 채권자 배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 임대차관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “바로 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 농협은행 근저당이고, 후순위 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 김채이·이시아 2명이지만 두 사람 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금전도 0원입니다.
다만 이 물건을 곧바로 “안전하고 싸다”고 묶어 평가해서는 안 됩니다. 임차인 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 민간임대주택등기가 존재합니다. 가격 역시 감정가 175,000,000원에서 122,500,000원으로 내려온 사실만 확인될 뿐, 현재 시세보다 낮다는 판단 근거로 삼지는 않습니다. 결론은 금전 인수는 낮지만 서류 확인은 필요, 가격 평가는 별도입니다.
