수원지방법원 2023타경13205. 수원시 권선구 세류동의 4층 401호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸)입니다. 감정가 116,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 56,840,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 소유자는 김연희이며, 2016.03.04. 소유권을 이전받았습니다. 이 물건의 말소기준은 그보다 앞선 2015.11.17. 우리은행 근저당권입니다.
가격만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려왔지만, 이 자료에는 동일 면적 실거래 금액이 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 대신 권리구조와 재매각 조건, 다수의 전입조사 내역, 대지권 목적 토지의 별도등기를 중심으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경13205 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로384번길 18, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸) · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 소유자 | 김연희 (2016.03.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 408,103,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 모두 뒤다
말소기준권리는 2015.11.17. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후의 수원시 압류, 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.01.10. 등기된 김상백의 주택임차권 역시 주민등록일·점유개시일이 2023.01.02.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·전입 조사 — 15명 모두 말소기준 후 전입
현황조사·문건접수·등기부 등에서 확인된 사람은 15명입니다. 모두 2015.11.17. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 김상백을 제외한 조사자들은 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 말소기준보다 늦은 전입이라는 점에서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보이지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조나혜 | 2023.02.07 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서동국 | 2019.02.07 | 미상 | 2024.02.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조현종 | 2019.09.09 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 방제환 | 2023.03.31 | 미상 | 2024.01.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전수빈 | 2020.12.30 | 미상 | 2024.02.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박다형 | 2023.04.24 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이이삭 | 2023.05.01 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이강찬 | 2022.03.21 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임혜린 | 2019.12.02 | 미상 | 2024.01.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이희원 | 2022.06.02 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박준우 | 2019.12.04 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정장현 | 2021.02.02 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정희성 | 2020.09.25 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이진욱 | 2020.01.23 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김상백 | 2023.01.02 | 80,000,000원 | 2025.01.10 | 대항력 없음 후순위 임차권 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가격 56,840,000원은 감정가 116,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 결론낼 수 없습니다. 현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 56,840,000원입니다.
16세대 규모이며 2015.10.29. 사용승인된 건물이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 현재 이미 2회 유찰된 상태라 추가 유찰 가능성까지 염두에 두되, 단순히 낙찰가가 낮아진다는 이유만으로 환금성과 시세 적정성을 대신 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 55,416,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 830,000,000원 중 55,416,880원이 배당되고, 미배당액은 774,583,120원입니다. 신청채권 청구액은 408,103,150원이며 현재 회차 배당만으로 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류역(지하철1호선) 남동측 인근이며 아파트·단독주택·다세대주택·주거용오피스텔·업무용빌딩·상가·학교·관공서·숙박시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 지하철역을 이용할 수 있어 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 동측 약 6미터, 남측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,796,000원/㎡입니다.
- 호수 표시. 2023.12.28. 당시 일부 구분건물은 건축물현황도와 현관 호수 표시가 달랐으나 2025.09.03. 현재 정리돼 일치하는 것으로 확인됐습니다.
- 환금성. 16세대 규모 도시형생활주택(원룸)이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 현재 동일 면적 실거래 금액이 없어 낙찰가 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 회차는 재매각으로 매수보증금이 최저가의 20%입니다. 현재 기준 11,368,000원을 준비해야 합니다.
- 대지권 별도등기. 대지권 목적 토지에 별도등기가 있다는 매각물건명세서 비고를 원문으로 확인하고 인수·말소 조건을 재점검하세요.
- 15명 전입조사. 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 김상백 외 조사자들의 보증금은 확인되지 않았습니다. 명세서와 배당요구 내역을 최종 대조해야 합니다.
- 김상백 임차권. 보증금 80,000,000원, 전입·점유·확정일자 2023.01.02., 임차권등기 2025.01.10.으로 후순위이며 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 재확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 면적 실거래와 현장 임대가를 별도로 확인하세요.
- 현장 점유. 현황조사에 여러 명의 전입기록이 나타나는 만큼 실제 점유자와 방별 사용상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준이 2015.11.17. 우리은행 근저당권으로 매우 빠르고, 조사된 15명의 전입과 김상백의 80,000,000원 임차권이 모두 그 뒤에 있어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 선후만 놓고 보면 명확합니다.
하지만 입찰 난도는 별개입니다. 이미 2회 유찰된 재매각이고, 매수보증금이 20%이며, 대지권 목적 토지에 별도등기가 있습니다. 또 15명의 전입조사 가운데 상당수는 보증금이 확인되지 않았고, 동일 면적 실거래 금액도 없어 56,840,000원이 시세보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 “인수는 0원이지만 확인할 것이 많은 C급 물건”으로 보는 편이 안전합니다. 권리 인수보다 재매각 조건·별도등기·현장점유·실제 시세 확인이 입찰의 승부처입니다.
