인천지방법원 2025타경1603. 인천 청라동 에이스하이테크시티청라 제5층 제3-503호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 이병관, 경매신청 채권자는 주식회사 신한은행입니다. 2022년 1월 18일 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 108,000,000원이고, 2025년 9월 17일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가격은 55,370,000원으로 감정가의 49% 수준입니다.
여기서 핵심은 크게 두 가지입니다. 먼저 권리 측면에서는 말소기준권리 이후 전입한 임차인이라는 점이 중요합니다. 임차인 장성호는 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원으로 조사됐지만 전입일이 2024년 12월 16일이어서 신한은행 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 확인된 임차관계만 놓고 보면 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 이 물건은 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용되고 있으며, 토지는 지식산업센터 건부지입니다. 주거용 아파트와 동일한 시세·수요·대출 조건을 전제해서는 안 됩니다. 감정가의 49%라는 숫자는 할인율일 뿐, 실제 시세 대비 저평가의 증거는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1603 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 5층 제3-503호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 파랑로 495 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 지원시설(기숙사)로 이용 중 · 지식산업센터 관련 시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 등 · 10층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이병관 (2022.01.18 소유권이전) |
| 감정가 | 113,000,000원 |
| 최저매각가 | 55,370,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 경매 청구금액 | 192,499,782원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.18 신한은행 근저당권 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 점유 관계 | 임차인 장성호 · 보증금 5,000,000원 · 월차임 500,000원 |
| 예상 인수금액 | 0원 (확인된 권리 및 임차관계 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 후순위
이 사건의 말소기준권리는 2022년 1월 18일 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이며 채무자는 이병관입니다. 해당 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2021년 10월 6일 주식회사코람코자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었지만, 2022년 1월 18일 이병관 앞으로 소유권이 이전되면서 신탁등기는 말소됐습니다. 따라서 기존 신탁등기 자체를 매수인 인수권리로 볼 근거는 없습니다. 다만 현재 소유권과 매각대상 범위는 입찰 전 등기사항전부증명서 원본으로 다시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 500만원, 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 장성호 1명입니다. 전입일은 2024년 12월 16일로 말소기준권리인 2022년 1월 18일보다 늦습니다. 이 때문에 해당 임차인은 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장성호 5층 제3-503호 |
2024.12.16 | 5,000,000원 월 500,000원 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
없음 매수인 보증금 인수 0원 예상 |
확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 없다는 사실과 우선변제권·최우선변제 여부는 구분해야 합니다. 소액임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있지만, 그것만으로 후순위 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인보다 중요한 것은 실제 거래가
이 물건은 감정가 113,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 55,370,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수금액이 0원으로 분석되므로, 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득금액 역시 55,370,000원입니다. 단, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용은 별도입니다.
문제는 이 금액이 실제 시장에서 거래되는 기숙사 가격보다 낮은지 확인할 수 없다는 점입니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 감정가의 49%라고 해서 '시세보다 저렴하다'거나 '가격 메리트가 충분하다'고 결론 낼 수 없습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가격 | 신한은행 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% |
55,370,000원 | 53,973,340원 | 54,026,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가의 34% |
38,759,000원 | 37,661,338원 | 70,338,662원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 24% |
27,131,300원 | 26,242,937원 | 81,757,063원 | 0원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 매각가격을 가정한 추정치입니다. 실제 매각가격과 집행비용, 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 채권액으로, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,396,660원 | — |
| 1. 을구 1번 근저당권 주식회사 신한은행 |
108,000,000원 | 53,973,340원 | 54,026,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | — |
| 매수인 인수 | — | — | 0원 |
최저매각가 55,370,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,396,660원을 먼저 공제하고, 신한은행 근저당권에 53,973,340원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 108,000,000원을 기준으로 54,026,660원의 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
경매 청구금액은 192,499,782원으로, 등기된 근저당권 채권최고액 108,000,000원과 다릅니다. 위 배당 시뮬레이션은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 추정이므로 청구금액과 배당가능액을 동일시해서는 안 됩니다. 실제 채권계산서와 배당절차에 따른 확인이 필요합니다.
당해세·소액임차인 최우선변제 등은 위 예상배당표에 반영되지 않았습니다. 해당 항목이 인정되면 신한은행의 실제 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 인천광역시 청라동 소재 초은중학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트형 공장, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다. 동측 약 20m 내외의 포장도로를 통해 차량이 출입하고, 남측에는 약 10m 내외의 보행자도로가 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 등으로 구성된 10층 건물입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 내부는 도배 및 타일 마감 등이며 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 실제 이용상태. 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용되고 있습니다. 따라서 일반 아파트를 기준으로 거주 적합성이나 주거용 대출 가능성을 당연하게 전제해서는 안 됩니다. 건축물대장상 용도와 이용·임대 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역 등에 포함되는 토지입니다. 토지의 지목은 공장용지이고 지식산업센터 건부지로 이용됩니다. 공시지가는 ㎡당 1,462,000원입니다.
- 토지거래허가 관련 사항. 감정평가 자료에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일 이전에 해당 기간이 종료되므로 이후 지정·연장 여부와 본건 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 점유상태와 용도 적합성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터 내 지원시설(기숙사)은 일반 공동주택과 매수자층이 다를 수 있습니다. 개별 호실의 분양·임대·이용 제한과 거래량을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 최신본 확인. 2022.01.18 신한은행 근저당권이 말소기준권리인지, 이후 새로운 권리가 추가됐는지 등기사항전부증명서를 재확인해야 합니다. 기존 신탁등기의 말소 상태도 함께 대조하세요.
- 매각물건명세서 확인. 장성호의 전입일, 점유범위, 배당요구 여부, 임차관계 비고사항과 인수 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차인 및 명도. 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원으로 조사된 점유자의 현재 거주 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요. 대항력 없음과 즉시 명도 가능은 같은 의미가 아닙니다.
- 소액임차인 배당. 확정일자·배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 점검해야 합니다. 해당 여부는 실제 근저당권자 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 기숙사 사용 조건. 건축물대장상 용도, 지식산업센터 관리규약, 입주자격 및 사용·임대 제한을 확인하세요. 현재 사용상태가 모든 매수인에게 동일하게 허용된다고 단정해서는 안 됩니다.
- 비교 실거래 조사. 에이스하이테크시티청라 내 유사 지원시설과 인근 유사 용도 호실의 실제 매매가격·거래 빈도·임대수익을 확인한 뒤 최저가 55,370,000원과 비교해야 합니다.
- 대출 가능성. 지원시설(기숙사)에 대한 담보인정 범위와 대출 취급 가능 여부를 금융기관에 직접 확인해야 합니다. 일반 아파트 수준의 대출이 가능하다고 가정해서는 안 됩니다.
- 매각대상 특정. 감정평가서의 건물 설명에는 제5층 제3-503호와 제6층 제3-603호가 함께 등장합니다. 본 사건의 매각대상은 제5층 제3-503호이므로 호실, 면적, 대지권 및 감정평가 범위를 원본 매각목록과 정확히 대조해야 합니다.
- 관리비와 부대비용. 체납관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 부담, 취득세, 등기비용, 명도비용 및 시설 관리비를 확인하세요. 인수 보증금 0원이라도 총투입비용은 증가할 수 있습니다.
- 매각기일 및 조건. 2026.11.05 매각기일과 최저매각가, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고에서 최종 확인하세요. 유찰 시나리오는 향후 낙찰가격을 보장하지 않습니다.
맺으며 — “권리상 부담이 적다 ≠ 시장가격이 싸다”
인천지방법원 2025타경1603은 권리분석과 가격분석의 결론을 분리해야 하는 사례입니다. 2022년 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 장성호의 전입일은 2024년이므로 현재 확인된 권리관계상 매수인에게 승계될 보증금은 0원으로 분석됩니다. 근저당권의 미배당액 역시 낙찰자가 떠안는 금액은 아닙니다.
그러나 두 차례 유찰돼 감정가의 49%인 55,370,000원까지 내려왔다는 사실만으로 매수 매력이 높다고 판단하기는 어렵습니다. 해당 호실은 지원시설(기숙사)로 이용 중이며, 주거용 아파트와 같은 거래시장에 속한다고 볼 수 없습니다. 유사 용도의 최근 실거래가격과 환금성, 사용 제한을 먼저 확인해야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
특히 이 사건은 이미 2회 유찰된 물건입니다. 단순히 다음 회차의 가격 인하를 기대하기보다 실제 수요가 얼마나 존재하는지, 매수 후 적법하게 어떻게 사용할 수 있는지, 필요할 때 다시 팔 수 있는지가 더 중요한 판단 기준입니다.
종합 판단은 C등급. 권리 구조는 비교적 명확하고 예상 인수금액도 0원이지만, 기숙사 용도에 따른 이용·금융·환금성 변수, 2회 유찰 이력, 실거래 시세 검증의 필요성을 감안하면 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리는 조건부 양호, 가격 메리트는 미확인, 입찰 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장가치와 활용 가능성을 확인하는 데 있습니다.
