인천지방법원 2025타경1603. 청라동 에이스하이테크시티청라 5층 제3-503호입니다. 감정평가상 이용상태는 지원시설(기숙사)이고, 건물이 들어선 토지는 공장용지이자 지식산업센터 건부지로 이용되고 있습니다. 등기부상 소유자는 이병관이고, 2022.01.18 설정된 신한은행 근저당권 채권최고액 108,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리분석의 핵심은 단순합니다. 임차인 장성호는 2024.12.16 전입해 말소기준일보다 늦습니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 정리되어 있고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 권리 인수와 별개로 현장 인도 과정은 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1603 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 5층3-503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(기숙사)로 이용 중 · 10층 건물 내 제5층 제3-503호 |
| 소유자 | 이병관 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 192,499,782원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.18 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2021.10.06 코람코자산신탁 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.01.18 이병관 앞으로 소유권이전이 접수됐습니다. 같은 날 신한은행 근저당권 108,000,000원이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.17 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 계산상 매수인이 떠안는 권리는 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성호 | 5층3-503호 | 2024.12.16 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
장성호의 전입일 2024.12.16은 말소기준일 2022.01.18보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 봅니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 말할 사건은 아니다
현재 회차는 감정가 113,000,000원의 100%인 113,000,000원에서 시작합니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 113,000,000원입니다. 다만 이 물건은 지원시설(기숙사) 이용 물건인 만큼, 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
따라서 이 리포트에서는 113,000,000원이 시세보다 저렴하다고 표현하지 않습니다. 현재 확인되는 객관적 가격 구조는 신건 113,000,000원 → 1회 유찰 90,400,000원 → 2회 유찰 72,320,000원이며, 유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 113,000,000원 | 108,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 90,400,000원 | 88,372,800원 | 19,627,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 37,381,760원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,618,000원 |
현재 회차 113,000,000원 가정 시 집행비용 2,382,000원, 신한은행 근저당 108,000,000원, 소유자 잔여 2,618,000원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제5층 제3-503호는 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 초은중학교 남서측 인근이며, 주위에 아파트형공장·중소규모 공장·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 제반 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 10층 건물로 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감 등이며, 기본적인 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 공장용지, 토지면적 15,786.5㎡, 공시지가 1,462,000원/㎡이며 장방형 평지로 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 20m 내외 포장도로를 통해 차량 출입하고, 남측 약 10m 내외 보행자 도로를 이용할 수 있습니다.
- 지역·지구. 준공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시첨단산업단지·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25 토지거래허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 재확인. 장성호의 전입일 2024.12.16이 말소기준일 2022.01.18보다 뒤라는 점을 원본에서 다시 대조하세요.
- 우선변제 확인. 보증금은 5,000,000원이고 월세는 500,000원이나 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구 관련 원본을 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 권리 인수 0원과 실제 인도는 다른 문제입니다. 3-503호의 현재 점유상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 지원시설 이용상태 확인. 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용 중이므로 현황과 감정평가서 기재가 실제로 일치하는지 확인하세요.
- 청구액과 근저당 한도 구분. 신청채권자 청구액은 192,499,782원이고 등기부상 근저당 채권최고액은 108,000,000원입니다. 제공 배당표는 108,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
- 회차별 구조 구분. 1회 유찰 시 근저당 미배당 19,627,200원, 2회 유찰 시 37,381,760원이 발생하지만 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 정보를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건에서 권리분석의 결론은 비교적 명확합니다. 2022.01.18 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 임차인 장성호의 전입은 2024.12.16으로 후순위입니다. 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차는 감정가와 같은 113,000,000원이며, 인수액이 없으므로 실질취득액 역시 113,000,000원입니다.
다만 이 물건은 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용되는 에이스하이테크시티청라 물건입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리의 승부처는 인수 0원 여부가 이미 정리됐고, 실제 입찰의 승부처는 113,000,000원이라는 가격과 지원시설 이용상태를 어떻게 검증하느냐에 있습니다.
