인천지방법원 2025타경1603. 청라동 에이스하이테크시티청라 6층3-603호로, 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부의 현재 소유자는 이병관이고, 2022.01.18. 소유권이전 직후 같은 날 신한은행이 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.09.17. 신한은행의 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름만 보면 선순위로 남아 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않습니다. 2021.10.06. 코람코자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 권리와 점유는 별개입니다. 현황조사의 임차인 기재는 503호이고 대상 물건은 603호이므로, 603호의 실제 점유자를 동일인으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1603 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 6층3-603호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건물 · 지원시설(기숙사) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·프리케스트콘크리트구조 · 10층 건물 내 6층3-603호 |
| 소유자 | 이병관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 192,499,782원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.01.18. 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이고 채무자는 이병관입니다. 이후 2025.09.17. 신한은행이 임의경매를 신청했으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 코람코자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소돼 현재 남아 있는 선순위 신탁 인수 문제는 없습니다.
② 임차·점유 — 503호 기재와 603호를 구분해야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성호 | 5층3-503호 | 2024.12.16 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
장성호의 전입신고일은 2024.12.16.로 말소기준권리인 2022.01.18. 신한은행 근저당보다 뒤여서, 기재된 임차관계 자체는 대항력이 없습니다. 그러나 더 중요한 점은 점유부분이 5층3-503호라는 사실입니다. 이 리포트의 대상 주소는 6층3-603호이므로, 장성호를 603호 임차인으로 보거나 603호의 명도상태를 이 자료만으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 않는다
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 113,000,000원으로 신건입니다. 1회 유찰 시 90,400,000원, 2회 유찰 시 72,320,000원으로 계산돼 있지만, 비교할 실거래 자료가 제시되지 않아 어느 회차가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 80%·64%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 113,000,000원 | 108,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 90,400,000원 | 88,372,800원 | 19,627,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 37,381,760원 | 0원 |
유찰이 진행되면 신한은행 근저당의 미배당액은 19,627,200원, 37,381,760원으로 증가하지만, 이 계산에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권자 미회수와 매수인의 권리승계는 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,382,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,618,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,382,000원, 신한은행 근저당 108,000,000원을 배당하고 소유자에게 2,618,000원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 대상 건물은 지원시설(기숙사)로 이용 중이며, 토지는 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 주위환경. 초은중학교 남서측 인근으로 아파트형공장, 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 20m 내외 포장도로를 통해 차량 출입하며, 남측 약 10m 내외 보행자도로를 이용할 수 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시첨단산업단지·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 1,462,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 현장 점유 확인. 현황조사의 장성호 기재는 503호입니다. 603호의 실제 점유자와 사용상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서 원본에서 603호 관련 임차관계를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 113,000,000원의 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 유찰과 인수 구분. 1회·2회 유찰 시 근저당 미배당액이 증가하지만 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 감정평가상 지원시설(기숙사) 이용입니다. 일반 주거용 아파트와 같은 환금성으로 가정하지 말고 실제 이용·관리 조건을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원, 그러나 점유와 가격은 별도 확인”
이 물건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2022.01.18. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 대상 603호와 현황조사 임차기재 503호가 서로 다르고 감정평가의 임대관계도 미상입니다. 또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 113,000,000원의 가격 경쟁력을 확인할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 단순, 603호 점유와 가격은 확인 후 판단입니다.
