인천지방법원 2025타경1603. 청라동 에이스하이테크시티청라의 6층 제3-603호입니다. 감정가가 113,000,000원이지만 2회 유찰되면서 최저매각가는 55,370,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 등기부상 핵심 권리는 2022년 1월 18일 설정된 신한은행 근저당권 108,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025년 9월 17일 임의경매가 개시됐습니다.
등기 권리만 보면 구조가 비교적 간결합니다. 문제는 실제 어떤 용도로 사용할 수 있는지, 누가 어느 호실을 점유하는지, 그리고 55,370,000원이 현재 시장에서 경쟁력 있는 가격인지입니다. 감정요항표는 본건 건물을 지식산업센터 관련 지원시설로 설명하고 있습니다. 따라서 일반 주거용 아파트의 실거래가나 환금성을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1603 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 6층 제3-603호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 파랑로 495 (등기 표시 기준) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 지원시설(기숙사) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 등 · 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 이병관 (단독소유) |
| 소유권이전 | 2022.01.18 · 매매 및 신탁재산 처분 |
| 감정가 | 113,000,000원 |
| 최저매각가 | 55,370,000원 (감정가 49%) |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 경매 청구금액 | 192,499,782원 |
| 근저당 채권최고액 | 108,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.18 신한은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
본건의 말소기준권리는 2022.01.18 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이며, 근저당권자와 임의경매 신청채권자는 모두 신한은행입니다. 2025.09.17의 임의경매개시결정은 후순위 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2021.10.06 주식회사코람코자산신탁 명의로 이루어진 소유권보존 신탁등기는 2022.01.18 소유권이전과 함께 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 등기상 소유자는 이병관이며, 별도의 가압류나 압류가 확인되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력보다 호실 불일치가 중요
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 장성호 1명이며, 보증금은 5,000,000원, 월차임은 500,000원입니다. 전입신고일은 2024.12.16으로, 말소기준권리인 2022.01.18 신한은행 근저당보다 늦습니다. 이에 따라 조사된 전입일 기준으로는 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 표시 점유 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성호 | 5층 제3-503호 | 2024.12.16 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사 기준. 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인으로 표시된 인원은 1명입니다.
확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제권은 미상으로 분류합니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점에서, 현재 확인된 임차인의 보증금이 낙찰자에게 당연히 승계되는 구조는 아닙니다. 배당 가능성은 대항력과 별개로 소액임차인 최우선변제 요건 등을 검토해야 하며, 실제 점유관계와 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 49% 낙찰 기준이 곧 저가 매수는 아니다
감정가 113,000,000원에 대한 현재 최저매각가는 55,370,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 낮아진 상태입니다. 그러나 매수인 인수액이 없다는 점과 시장가격보다 싸다는 점은 전혀 다른 판단입니다.
본건은 지원시설(기숙사) 용도의 집합건물입니다. 비교 가능한 동일 용도·유사 면적·유사 입지의 최신 실거래가격이 확인되지 않아, 55,370,000원이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,396,660원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 108,000,000원 | 53,973,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 55,370,000원 |
최저매각가 55,370,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,396,660원을 제외하고 신한은행 근저당권에 53,973,340원이 배당됩니다. 채권최고액 108,000,000원을 기준으로 한 미배당 금액은 54,026,660원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
경매 신청 청구금액은 192,499,782원으로, 등기부의 근저당 채권최고액 108,000,000원보다 큽니다. 두 금액은 서로 다른 기준의 금액이므로 혼동해서는 안 됩니다. 위 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 계산된 예상 배당이며, 청구금액 전액이 이 순위에서 배당된다는 뜻은 아닙니다. 배당 부족액이 곧 매수인의 인수 채무가 되는 것도 아닙니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순서와 금액은 배당요구 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 55,370,000원 | 53,973,340원 | 54,026,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 38,759,000원 | 37,661,338원 | 70,338,662원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 27,131,300원 | 26,242,937원 | 81,757,063원 | 0원 |
유찰이 계속되어 매각가격이 낮아지면 채권자의 예상 미배당 금액은 증가합니다. 현재 회차에서는 54,026,660원, 3회 유찰 시에는 70,338,662원, 4회 유찰 시에는 81,757,063원입니다.
반면 매수인 예상 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉, 채권자에게 배당되지 못한 금액이 자동으로 매수인의 추가 부담이 되는 구조는 아닙니다. 다만 낮아지는 최저매각가격이 시장 대비 저평가를 의미하는 것은 아니므로 입찰가격 결정에는 별도의 시장가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 초은중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트형공장, 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 약 20m 내외 포장도로를 통해 차량 출입이 가능하고, 남측 약 10m 내외 보행자도로가 있습니다.
- 용도. 지식산업센터 관련 지원시설로서 기숙사로 이용 중입니다. 일반 공동주택이나 아파트로 단정할 수 없으며, 입주자격·이용 제한·임대 가능 범위 등을 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 등으로 구성된 10층 건물이며, 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 도배·타일, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지는 공장(지식산업센터) 건부지로 이용되고 있으며, 장방형의 평지입니다. 용도지역은 준공업지역이고 공시지가는 1,462,000원/㎡입니다.
- 지역 지정. 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역 및 지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 물건의 사용과 거래에 영향을 줄 수 있는 규제를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 감정 관련 토지이용계획에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정한 토지거래허가구역이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다. 매각기일 현재 재지정 여부와 실제 적용 대상은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 지원시설(기숙사)의 수요층과 거래조건이 달라질 수 있습니다. 동일 용도 거래사례 및 임대수익 검증 전에는 환금성이 우수하다고 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 호실 확정. 사건 주소는 제6층 제3-603호이지만 감정요항표에는 제5층 제3-503호도 함께 등장합니다. 매각물건목록과 감정평가서의 호실별 내용을 대조하고 실제 입찰 대상과 범위를 확인해야 합니다.
- 점유자와 임차인 확인. 장성호의 점유 호실은 503호로 표시됩니다. 603호의 점유자, 실제 사용 상태, 인도 가능 여부를 현황조사 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 구분. 장성호의 전입일은 2024.12.16으로 말소기준권리 이후입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 미상이므로 우선변제 및 최우선변제 관련 사항은 별도로 검토해야 합니다.
- 용도별 사용 가능성. 지원시설(기숙사)의 사용 목적, 입주 자격, 관리규약, 임대차 가능 범위 및 용도변경 제한을 확인해야 합니다. 일반 아파트와 동일하게 사용할 수 있다고 가정하면 안 됩니다.
- 실거래 시세 확인. 55,370,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 마세요. 같은 지식산업센터 내 지원시설의 최근 거래사례와 실제 임대조건을 확보한 뒤 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 신한은행 근저당 채권의 예상 미배당 금액 54,026,660원은 매수인이 부담하는 금액이 아닙니다. 권리 소멸 여부와 별도 인수 의무를 구분해 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 비용, 호실별 관리비 부과 내역 및 실제 점유자의 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 주소 표시 대조. 사건 소재지와 등기부상 행정구 명칭에 차이가 있으므로 소재지, 지번, 도로명주소 및 건축물대장을 상호 대조해야 합니다.
- 후속 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 38,759,000원, 4회 유찰 시 27,131,300원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 추가 유찰 여부와 실제 후속 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 매각기일 공고를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 메리트는 아직 미확인”
인천지방법원 2025타경1603은 등기부상 권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 2022.01.18 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인의 전입일도 말소기준권리 이후로, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리상 인수 부담이 작다는 점과 투자 매력이 높다는 점은 별개입니다. 본건은 지원시설(기숙사)로 이용되는 집합건물이며, 현황조사상 임차인이 표시된 503호와 경매물건 주소인 603호 사이에 차이가 있습니다. 여기에 2회 유찰된 상태이고, 비교 가능한 최신 실거래 시세도 확인되지 않았습니다.
최저매각가 55,370,000원은 감정가 대비 낮은 금액이지만, 이것이 곧 시장보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 입찰 판단의 우선순위는 매각 호실 확정 → 실제 점유 확인 → 지원시설의 사용·거래 제한 검토 → 동일 용도 시세 검증입니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 가격 판단과 물건 특정에는 신중함이 필요한 C등급 검토형 물건입니다. 권리만 보고 접근하기보다 용도와 환금성을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
