인천지방법원 2025타경513144. 부평동 부평룩소르주상복합아파트 102동 203호입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 등기부상 2019.01.22. 류미자가 거래가액 194,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 근저당권 156,000,000원이 설정됐지만 이 근저당은 2019.02.25. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.10.22. 접수된 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 점유·전입입니다. 이채범과 LI LING은 2022.11.04., CUI JINSHAN은 2024.03.21., 유미나는 2024.12.23. 전입으로 조사되어 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 특히 이채범·LI LING·CUI JINSHAN은 보증금이 확인되지 않았습니다. 유미나는 보증금 12,000,000원·월세 1,100,000원으로 조사됐고 배당계산상 그 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 534-88 부평룩소르주상복합아파트 2층 102동 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 19층 건물 내 2층 102동 203호 |
| 소유자 | 류미자 (2019.01.22. 거래가액 194,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
신한은행 근저당권은 경매 이전인 2019.02.25. 해지로 이미 말소되어 이 사건의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 유효한 말소기준은 2025.10.22. 강제경매개시결정입니다. 조사된 4명의 전입일은 모두 그보다 빠르므로, 제공된 판정대로 대항력 있는 임차인으로 취급해야 합니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 3명의 보증금은 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이채범 | 2022.11.04 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| LI LING | 2022.11.04 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| CUI JINSHAN | 2024.03.21 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 유미나 | 2024.12.23 | 12,000,000원 / 1,100,000원 | 대항력 有 | 미상 | 12,000,000원 인수 |
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 228,000,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가만 놓고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 매수인의 실제 부담입니다. 배당계산에서 확인되는 유미나 보증금 12,000,000원만 더해도 신건 기준 실질취득 부담은 240,000,000원입니다. 여기에 이채범·LI LING·CUI JINSHAN의 보증금 미상분이 남아 있어 최종 실질취득액은 240,000,000원보다 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 인수 · 임차인 유미나 보증금 | 12,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 중국인 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,008,000원 |
현재 배당계산에서는 유미나 보증금 12,000,000원을 배당하지 않고 매수인 인수로 처리합니다. 이채범·LI LING·CUI JINSHAN은 보증금 자체가 확인되지 않아 위 금액에 포함되지 않았습니다. 실제 매수인 부담은 추가될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 2층 102동 203호입니다.
- 입지. 부원중학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트·공동주택·업무시설·근린생활시설·숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 부평역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 본건 북측 및 남측으로 약 30m, 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구에 해당하며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 3명 보증금 확인. 이채범·LI LING·CUI JINSHAN의 임대차계약서, 보증금, 점유 범위, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 유미나 호수 불일치 확인. 조사 점유부분은 504호로 기재되어 있으므로 경매 대상 102동 203호와 실제 관련이 있는지 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 판단. 신건 최저가 228,000,000원에 확인 인수액 12,000,000원을 더한 240,000,000원보다 실제 부담이 커질 수 있습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 182,400,000원, 2회 유찰 시 145,920,000원이지만 선순위 임차보증금 인수 문제는 별개입니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 별도 실거래를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계와 배당요구 내용을 매각 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘미상 보증금’을 먼저 확인해야 한다
이 물건은 신건 228,000,000원이라는 숫자보다 임차인 구조가 훨씬 중요합니다. 현재 확인되는 인수액만 12,000,000원이고, 말소기준보다 앞서 전입한 나머지 3명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 기준 실질취득 부담도 최소 240,000,000원+α로 봐야 합니다. 최근 실거래 시세 자료도 없어 이 금액이 시장가격 대비 유리하다고 평가할 근거가 없습니다.
등기상 담보권은 단순하지만 임차관계는 단순하지 않습니다. 특히 3명의 보증금 규모와 유미나의 504호 기재가 본건 203호와 어떻게 연결되는지를 확인하기 전에는 안전한 입찰가를 정하기 어렵습니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 가격보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
