인천지방법원 2025타경513144. 인천 부평동 534-88에 위치한 부평룩소르주상복합아파트 102동 2층 203호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건이며, 철근콘크리트구조 19층 건물의 2층에 있습니다. 소유자 류미자는 2019년 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 194,000,000원입니다. 이후 2025년 강제경매가 개시됐습니다.
등기부에 현재 유효한 근저당권이나 압류가 남아 있는 형태는 아닙니다. 과거 신한은행 근저당권도 이미 해지·말소됐습니다. 그런데 이 물건에서 어려운 부분은 등기된 담보권이 아니라 임차인과 점유관계입니다. 여러 전입일이 강제경매개시결정보다 빠르고, 보증금이 확인되지 않은 사람이 존재합니다. 선순위 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 배당으로 모두 변제되지 않으면 매수인에게 인수될 수 있기 때문에, 등기부가 단순하다는 이유만으로 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 534-88 부평룩소르주상복합아파트 102동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 경원대로 1350 |
| 물건종류 | 집합건물 · 주상복합아파트 · 감정평가상 아파트 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 19층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 류미자 · 단독소유 · 등기상 거래가액 194,000,000원 |
| 감정가 | 228,000,000원 |
| 최저매각가 | 111,720,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 민건일 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.22 강제경매개시결정 · 갑구 4번 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기부 발급기준 | 2026.08.18 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 선순위 전입이 걸린다
이 사건의 말소기준권리는 2025.10.22 강제경매개시결정입니다. 통상 근저당권이 기준이 되는 임의경매와 달리, 이 사건은 이미 말소된 신한은행 근저당권이 아니라 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 과거 신탁등기와 금지사항등기는 소유권이전 과정에서 정리됐고, 신한은행의 채권최고액 156,000,000원 근저당권도 2019.02.25 말소됐습니다.
임차인·점유자 분석 — 4명 중 3명 보증금 미상
현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타난 임차·전입 관련 명의는 총 4명입니다. 보증기관 대위변제나 승계신고로 중복 기재된 명의는 확인되지 않습니다. 다만 네 사람 모두의 독립된 임대차계약이 확정된 것은 아니며, 전입 명의별 점유 호실과 실제 임차관계를 구분해야 합니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이채범 점유 호실 미확인 |
2022.11.04 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| LI LING 점유 호실 미확인 |
2022.11.04 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| CUI JINSHAN 점유 호실 미확인 |
2024.03.21 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 유미나 504호 기재 |
2024.12.23 | 12,000,000원 | 본건 미확인 | 미확인 | 없음 |
유미나의 월차임은 1,100,000원입니다. 네 명 모두 확정일자 및 배당요구 여부를 확정하기 어렵습니다. 유미나의 점유 부분은 504호로 기재돼 있어 본건 203호와 동일한 목적물인지 별도 확인이 필요합니다.
따라서 유미나의 보증금 12,000,000원을 본건 203호의 확정 인수채무라고 단정할 수 없습니다. 두 호실이 동일 매각단위에 포함되는지, 유미나의 계약 목적물이 무엇인지, 보증금이 어느 물건의 매각대금과 관련되는지부터 확인해야 합니다.
반대로 유미나의 보증금이 본건 인수에서 제외된다고 하더라도, 이채범·LI LING·CUI JINSHAN의 미확인 임차보증금 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인은 미확정
현재 최저매각가는 111,720,000원으로 감정가 228,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐으며, 다음 유찰 시나리오에서는 최저가가 78,204,000원, 그다음에는 54,742,800원으로 내려갑니다.
그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다릅니다. 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확정되지 않은 상태에서는 111,720,000원이 시세보다 낮은 가격인지 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 임차보증금을 인수하는 경우에는 입찰가격이 아니라 인수액까지 더한 실질취득금액을 기준으로 비교해야 합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 참고 계산 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 111,720,000원 | 49% | 123,720,000원 |
| 3회 유찰 시 | 78,204,000원 | 34.3% | 90,204,000원 |
| 4회 유찰 시 | 54,742,800원 | 24.01% | 66,742,800원 |
참고 계산 총액은 각 회차의 최저매각가에 배당계산상 인수액 12,000,000원을 단순 가산한 수치입니다. 12,000,000원은 504호 관련 보증금으로 본건 인수 여부가 확정되지 않았으며, 203호와 관련될 수 있는 다른 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 취득원가 또는 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 취득세·명도비·미납관리비 등도 포함되지 않았습니다.
현재 이 사건은 실제 임대차 보증금 총액 및 배당관계가 확인되지 않아 이러한 인수 구조를 확정 계산할 수 없습니다. 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수 없는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당계산입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 남는 금액을 신청채권자에게 배당하는 구조이며, 신청채권자 청구금액 200,000,000원을 모두 충당하기에는 부족합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,364,080원 |
| 1. 신청채권자 · 민건일 | 200,000,000원 | 109,355,920원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 90,644,080원 |
| 유미나 보증금 · 인수 계산 | 12,000,000원 | 0원 |
유미나 보증금 12,000,000원은 매각대금에서 배당하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산된 항목입니다. 다만 해당 임차인은 504호로 기재돼 있어 본건 203호의 인수 여부는 확정되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
현재 계산에 반영된 보증금 12,000,000원 외에도 세 전입 명의의 보증금과 점유관계가 확인되지 않았으므로 인수액을 12,000,000원으로 고정해 투자수익을 산출해서는 안 됩니다.
회차별 배당 및 인수위험 비교
| 구분 | 현재 회차 | 3회 유찰 시 | 4회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가 | 111,720,000원 | 78,204,000원 | 54,742,800원 |
| 채권자 예상배당 | 109,355,920원 | 76,396,328원 | 53,357,430원 |
| 채권자 미배당 | 90,644,080원 | 123,603,672원 | 146,642,570원 |
| 배당계산상 인수 | 12,000,000원 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 본건 실제 인수액 | 미확정 | 미확정 | 미확정 |
미확인 임차인의 보증금과 배당요구 여부가 밝혀지면 배당순서, 신청채권자의 회수액, 매수인의 실질 인수액이 모두 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 표는 확정 권리분석이 아닌 조건부 배당 시뮬레이션으로 보아야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부평구 부평동 소재 부원중학교 남동측 인근입니다. 주변에 아파트·공동주택·업무시설·근린생활시설·숙박시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 부평역이 소재합니다. 감정평가에서는 제반 교통상황을 양호한 것으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 2층 203호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 소방·주차장·승강기설비 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 본건 관련 토지는 북측과 남측으로 약 30m 및 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등이 기재돼 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로, 입찰 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 토지의 이용상태에는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 기재된 부분이 있으므로 집합건축물대장상 본건 전유부분 용도와 대지권을 대조해야 합니다.
- 환금성. 부평역 접근성과 도심 상업지역 입지는 생활 편의 및 접근성 측면에서 검토할 요소입니다. 다만 저층 주상복합아파트의 개별 거래가격과 매수 수요는 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 임차인 명도 및 보증금 인수 가능성은 향후 처분에도 부담이 될 수 있습니다.
이번 분석의 소재지는 부평동 102동 203호입니다. 물건별 감정평가 범위와 매각대상 목록을 확인하지 않고 504호의 임대차와 물리적 이용상태를 203호에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트 — 가격보다 먼저 풀어야 할 권리 문제
- 매각대상 호실부터 확정. 매각물건명세서, 매각목록, 감정평가서의 기호별 소재지를 대조해 203호와 504호가 같은 매각단위에 포함되는지 확인해야 합니다. 유미나의 보증금 12,000,000원을 본건 인수액으로 처리할 수 있는지도 이 확인에 달려 있습니다.
- 이채범·LI LING의 관계 확인. 두 사람의 전입일이 동일한 2022.11.04입니다. 동일 임대차에 관련된 사람인지, 독립된 임차인인지, 실제 점유 부분이 어디인지 확인해야 보증금 중복계산을 방지할 수 있습니다.
- CUI JINSHAN의 계약관계 확인. 2024.03.21 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유 호실이 확인되지 않습니다. 실제 임대차 성립 여부와 대항요건을 확인해야 합니다.
- 선순위 보증금 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대 관련 서류, 확정일자 부여현황, 현황조사서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 전입일만으로 대항력이나 정확한 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 및 배당순위 확인. 각 임차인의 배당요구 여부와 법정 우선변제요건을 확인해야 합니다. 배당으로 전액 회수되는 보증금과 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 미배당 보증금을 구분해야 합니다.
- 실질취득원가 재산정. 최저가 111,720,000원을 실제 취득원가로 보아서는 안 됩니다. 본건에 귀속되는 보증금 인수액이 확정된 뒤 낙찰대금과 인수액, 세금, 명도비용 등을 합산해 판단해야 합니다.
- 최근 실거래 비교. 동일 건물 또는 유사한 부평역 인근 주상복합아파트의 최근 거래가격과 거래 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 낙찰이라고 평가할 수 없습니다.
- 명도 및 점유관계. 실제 거주·사용자가 누구인지 확인하고, 매수인에게 인수되는 임대차가 있을 경우 보증금 반환과 명도가 연결될 가능성을 검토해야 합니다.
- 미납관리비 및 공과금. 공용부분 관리비 체납과 기타 매수인 부담 가능 비용을 확인하고 실질취득금액에 반영해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각기일 2026.11.05 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 변경·정정·매각조건 등을 다시 확인해야 합니다.
배당계산상 인수액 12,000,000원을 그대로 적용하면 현재 회차의 참고 계산 총액은 123,720,000원이지만, 그것은 실제 취득원가의 확정값이 아닙니다. 본건에 귀속되는 선순위 임차보증금이 추가로 확인되면 총 취득부담이 커질 수 있으며, 반대로 504호 보증금은 본건 인수에서 제외될 수도 있습니다. 따라서 지금 단계에서 수익률을 확정하거나 시세보다 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 인수하는가”
인천 부평룩소르주상복합아파트 102동 203호는 감정가 228,000,000원에서 최저가 111,720,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 관심을 끌 수 있지만, 권리분석의 결론은 단순한 할인율로 정해지지 않습니다.
과거 근저당권은 이미 말소됐지만, 말소기준보다 먼저 전입한 명의가 확인됩니다. 특히 세 사람의 보증금은 알 수 없고, 별도로 보증금 12,000,000원이 기재된 유미나의 점유 부분은 본건 203호가 아닌 504호입니다. 이처럼 임차인의 목적물과 인수채무가 정리되지 않은 상태에서는 매수인이 실제로 얼마를 부담할지 확정할 수 없습니다.
신청채권자의 미배당액은 매수인의 인수액과 별개이며, 매수인이 주의해야 할 것은 대항력 있는 임차인에게 남을 수 있는 보증금 반환채무입니다. 대항력과 보증금이 확인된 후에는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수잔액을 합한 실질취득금액으로 최근 시세를 비교해야 합니다.
현재는 최근 거래가격도 확인되지 않아 감정가 대비 49%라는 이유로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 권리 불확실성이 해소되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적인 판단입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 추가 유찰 가능성이 아니라 203호의 실제 임차인, 임대차보증금, 점유관계와 매수인 인수범위입니다.
