인천지방법원 2025타경513144. 영종 중산동 스카이에비뉴 5층 504호입니다. 공부상 사건 용도는 대지로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 이 호실을 근린생활시설(노래연습장)으로 확인하고 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 270,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2022.08.30.입니다. 이날 전북은행이 채권최고액 169,050,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도로 2022.09.21. 설정된 청솔개발의 60,000,000원 근저당은 2022.12.28. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 5층 504호 |
| 등기상 소재 | 인천광역시 영종구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 · 인천광역시 영종구 하늘달빛로 90-7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설(노래연습장), 인접 호수와 일괄 사용 중 |
| 소유자 | 류미자 · 거래가액 248,910,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 · 경제자유구역 · 성장관리권역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.30. 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 169,050,000원이고 채무자는 류미자입니다. 이후 2025.10.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.09.21. 청솔개발 명의로 설정됐던 60,000,000원 근저당권은 경매와 관계없이 2022.12.28. 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 4명 — 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에서 확인된 실제 점유자는 4명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 모두 개별 점유자로 조사됐습니다. 네 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.08.30.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 이채범·LI LING·CUI JINSHAN은 보증금이 확인되지 않았고, 네 사람 모두 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 배당관계는 원본 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이채범 | 확인되지 않음 | 2022.11.04 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| LI LING | 확인되지 않음 | 2022.11.04 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI JINSHAN | 확인되지 않음 | 2024.03.21 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 유미나 | 504호 · 주거 | 2024.12.23 | 12,000,000원 / 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 169,050,000원 | 169,050,000원 |
| 2. 경매개시결정 채권 | 200,000,000원 | 96,370,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 270,000,000원 가정 시 채권 총액 369,050,000원 중 265,420,000원이 배당되고, 미배당은 103,630,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 270,000,000원 | 265,420,000원 | 103,630,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 156,874,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 199,469,200원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아니므로, 유찰되더라도 실질취득가는 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 270,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 현재 신건 가격에 가격 가점을 줄 근거도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 스카이에비뉴 5층 504호는 근린생활시설(노래연습장)로 이용 중이며 인접 호수와 일괄 사용 중입니다.
- 입지. 영종1동행정복지센터 남동측 인근으로 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 504호이며 외벽은 강화유리 및 석재 등, 창호는 하이샤시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북서측 및 남서측으로 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 중로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공시지가. 3,104,000원/㎡이며 토지면적은 1,644.9㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 노래연습장 사용 확인. 현재 실제 영업·점유 주체와 시설물 귀속, 영업 종료 여부를 현장에서 확인하세요.
- 인접 호수 일괄사용 확인. 504호가 인접 호수와 어떤 방식으로 연결·통합돼 사용되는지, 낙찰 후 독립적인 사용이 가능한 상태인지 확인해야 합니다.
- 점유자 4명 확인. 대항력은 없지만 실제 인도 대상이 누구인지, 각 점유자의 점유 부분과 계약관계를 대조하세요.
- 미상 보증금 확인. 이채범·LI LING·CUI JINSHAN은 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 확인하세요.
- 유미나 계약 확인. 유미나는 504호 주거 사용, 보증금 12,000,000원·월세 1,100,000원으로 조사됐으며 전입일은 2024.12.23.입니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 270,000,000원을 시세로 간주하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 토지거래 허가구역. 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.의 적용 내용과 입찰·취득 시 필요한 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘사용 상태’가 승부처
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.30. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자 4명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 270,000,000원은 물론 216,000,000원·172,800,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 상가’로만 보면 부족합니다. 감정평가상 노래연습장으로 이용 중이며 인접 호수와 일괄 사용되고 있고, 현황조사상 점유자도 네 명입니다. 실거래 시세 자료까지 없는 만큼 신건 270,000,000원에 가격 메리트가 있다고 단정할 근거도 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 그러나 현장·명도·독립사용성과 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
