인천지방법원 2025타경513144. 인천 중구 중산동 스카이에비뉴 5층 504호에 관한 경매입니다. 사건 분류는 대지로 기재되어 있지만, 감정평가서의 대상 기호(2)는 근린생활시설(노래연습장)로 이용 중인 것으로 설명되어 있습니다. 따라서 단순히 토지 경매로 보거나 주거용 물건으로 전제해서는 안 됩니다. 실제 대상과 이용 형태를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 8월 30일 설정된 주식회사전북은행의 근저당권이며 채권최고액은 169,050,000원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부상 권리가 정리되는 문제와 점유자의 보증금·명도 문제는 별개입니다. 이 사건은 임차보증금 미상 점유자와 인접 호수 일괄사용 여부를 확인하는 일이 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 이미 말소된 권리

말소기준권리는 2022년 8월 30일 접수된 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 169,050,000원으로, 현재 최저매각가 132,300,000원보다 큽니다. 현 최저가를 가정한 배당 추정에서는 집행비용을 먼저 반영하고 전북은행에 129,647,800원이 배당되어 채권최고액 전액을 충족하지 못합니다.

2022년 9월 21일 등기된 주식회사청솔개발의 근저당권(채권최고액 60,000,000원)은 2022년 12월 28일 말소 등기가 접수되어 이미 말소된 상태입니다. 2025년 10월 22일의 강제경매개시결정은 말소기준권리 뒤의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 미상 3명 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에 이채범, LI LING, CUI JINSHAN, 유미나의 점유·임차 관련 내역이 나타납니다. 보증금이 확인되는 사람은 유미나 1명으로, 보증금 12,000,000원과 월세 1,100,000원이 기재되어 있습니다. 나머지 3명은 보증금과 확정일자가 미상입니다.

현황조사상 전입일은 말소기준권리 설정일 이후로 기재되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 원본 확인 전 대항력을 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 유미나는 보증금과 월세가 기재되어 있으나 확정일자 및 우선변제 관계는 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)

채권자 총 청구액 369,050,000원, 채권자 예상 배당액 129,647,800원, 미배당 추정액 239,402,200원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.

④ 가격·유찰 시나리오 — 시세 메리트는 아직 미확정

감정가는 270,000,000원이고 현재 최저매각가는 132,300,000원입니다. 최저가는 감정가의 49.0%이며 두 차례 유찰된 상태입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 근린생활시설의 실제 사용 형태와 인접 호수와의 일괄 사용 상태가 독립적인 이용·임대에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.

추가 유찰 시나리오는 제공된 가정값이며 실제 매각기일의 최저매각가나 낙찰가를 보장하지 않습니다. 시세 자료가 없는 상태에서는 유찰에 따른 최저가 하락만으로 투자 메리트를 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모

• 주위환경. 감정평가서상 대상 기호(2)는 인천광역시 중구 중산동의 영종1동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 기재되어 있습니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
• 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
• 실제 이용상태. 근린생활시설(노래연습장)로 이용 중이며 인접 호수와 일괄 사용 중이라는 비고가 있습니다. 낙찰 후 독립 사용 가능 여부, 출입구와 내부 연결 상태, 시설물 및 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 토지정보에는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등이 기재되어 있습니다. 관련 제한과 실제 용도 적합성은 관할 기관 및 공부 원본으로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 인접 호수와 일괄 사용 중이라는 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 실거래 비교자료가 없고, 근린생활시설이 인접 호수와 함께 사용되고 있어 독립적인 임대·매각 가능성을 단정하기 어렵습니다. 현재 최저가만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 높게 평가하지 않는 것이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 4명 확인. 이채범·LI LING·CUI JINSHAN·유미나의 실제 점유 여부와 임대차계약을 각각 확인하세요. 현황조사상 인원과 실제 점유 인원이 일치하는지도 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 3명. 이채범·LI LING·CUI JINSHAN의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 확인하세요. 미상 상태를 인수 부담이 없다는 뜻으로 해석하면 안 됩니다.
• 유미나 임대차. 보증금 12,000,000원과 월세 1,100,000원이 기재되어 있습니다. 확정일자·배당요구·실제 점유 및 계약 상태를 별도로 확인하세요.
• 일괄 사용 여부. 인접 호수와 일괄 사용 중이라는 비고를 확인하고, 낙찰 대상만으로 독립적인 출입·영업·임대가 가능한지 점검하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 최저가가 49%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물·유사 용도의 거래사례와 실제 임대료, 독립 사용 가능성을 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점유 현장을 대조하세요. 임차관계와 실제 이용상태에 관한 확인이 끝나기 전에는 인수 부담을 확정하지 않는 것이 좋습니다.

맺으며 — “최저가 하락 ≠ 시세 메리트”

이 사건은 감정가 270,000,000원에서 최저매각가가 132,300,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 가격이 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 말소기준권리는 전북은행 근저당권으로 확인되며 청솔개발 근저당권은 이미 말소되었습니다. 그러나 점유·임차 신고 4명 중 3명의 보증금이 미상이고, 나머지 1명도 확정일자와 우선변제 관계를 추가로 확인해야 합니다.

여기에 노래연습장으로 이용 중인 대상이 인접 호수와 일괄 사용되고 있다는 점도 중요합니다. 현재 최저가만 보고 입찰하기보다 임차관계, 독립 사용 가능성, 실제 시세를 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 배당모형상 인수액 0원은 확정된 안전 판정이 아니며, 원본 서류와 현장 확인이 끝난 뒤에야 실질적인 취득비용과 위험을 판단할 수 있습니다.