매력지수 B등급 · 가격 메리트는 크지만 복잡한 선순위 권리와 세금 압류 확인이 필요한 물건
최저가는 감정가 대비 49%로 저렴하고 임차인 인수는 없으나, 다수 선순위 권리·세금 압류 및 거액 채권 미배당 위험 때문에 보수적 접근이 필요해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 현재 최저가는 감정가의 49%, 동일 평형 실거래 평균 519,312,500원 대비 가격 메리트가 있습니다. 다만 과거 경매 이력과 다수의 선순위 권리, 국세·지방세 압류의 당해세 가능성은 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다. 임차인은 대항력 없음으로 매수인 인수 보증금은 없습니다.
감정가
564,000,000원
평가금액
최저가
276,360,000원
감정가 49%
실거래 평균
519,312,500원
동일 평형 8건
매수인 인수
0원
임차인 대항력 없음
의정부지방법원 2025타경65050. 파주시 목동동 산내마을8단지 월드메르디앙 802동 1404호 아파트입니다. 전용면적 177.945㎡ 대형 평형으로, 감정가는 5.64억입니다. 현재 2회 유찰 후 최저가는 2.7636억까지 내려왔으며 실거래 평균 대비 가격 차이는 큽니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순히 할인율이 아닙니다. 등기부상 과거 경매 매각 이력과 복수의 근저당·압류 흐름이 존재하고, 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2025타경65050
소재지
경기도 파주시 목동동 114-37 산내마을8단지 월드메르디앙 802동 14층1404호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 177.945㎡
소유자
정은경
감정가 / 최저가
564,000,000원 / 276,360,000원
신청채권
3,095,819,879원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 선순위 확인 필요
임차인 윤태균은 대항력 없음입니다. 전입일 2024.07.18은 말소기준권리인 2021.08.19 하나은행 근저당 이후이며, 보증금 100,000,000원은 매수인 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 매력 구간
산내마을8단지월드메르디앙 동일 평형 최근 실거래 8건 기준 평균은 519,312,500원입니다.
거래월
층
거래가
2026.01
15
498,000,000원
2026.01
15
498,000,000원
2025.11
7
480,000,000원
2025.09
10
492,500,000원
2024.12
2
540,000,000원
2023.11
13
518,000,000원
2023.03
13
530,000,000원
2022.10
12
598,000,000원
평균
8건
519,312,500원
✅ 가격 메리트 현재 최저가 276,360,000원은 실거래 평균 대비 약 53.2% 수준입니다. 단순 가격만 보면 상당한 할인 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,360,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,669,040원
국민은행 근저당
245,700,000원
245,700,000원
국민은행 2번 근저당
52,000,000원
25,990,960원
후순위 권리
다수
0원
배당 계산상 대부분 채권은 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당 순위에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
매각대금 배분
가격 비교
최저가는 실거래 평균 대비 낮지만 권리 확인이 전제입니다.
⚠️ 핵심 리스크 갑구의 국세·지방세 관련 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다. 낙찰 전 배당요구 및 세금 관계 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 청암초등학교 인근 아파트 밀집지역으로 산내마을8단지 월드메르디앙 내 위치입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스 정류장이 위치합니다.
규제. 제3종일반주거지역, 토지거래계약 허가구역 등 제한사항 확인 필요.
환금성. 1,028세대 규모 단지이며 동일 평형 거래는 확인되나 대형 평형 특성상 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
등기 확인. 2021년 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 과거 권리 흐름은 확인해야 합니다.
세금 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부를 반드시 확인하세요.
임차인. 윤태균 보증금 100,000,000원은 대항력 없음으로 인수 대상이 아닙니다.
명도. 현황 임대관계는 미상으로 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “반값에는 이유를 확인해야 한다”
이 물건은 가격만 보면 매우 매력적입니다. 최저가는 감정가의 49%, 실거래 평균의 약 절반 수준입니다. 하지만 경매에서는 할인율보다 권리 구조가 중요합니다. 임차인 인수는 없지만, 과거 근저당과 압류, 거액 채권 미배당 구조가 얽혀 있어 세금 및 배당 관계 확인 후 접근해야 합니다. 가격은 합격, 권리는 검증 필요. 확인 절차를 거친다면 할인 폭이 큰 대형 아파트 물건으로 검토할 수 있습니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 파주시 목동동 114-37 산내마을8단지 월드메르디앙 802동 14층1404호
2026-01-14 15:13
현지 조사차 방문하였으나 아무도 만나지 못하였고 덧붙인 전입세대 확인서 및 외국인체류 확인서에 등재자가 없으나 점유관계 등은 별도 확인이 필요함(현황조사안내문 부착함)
경기도 파주시 목동동 937-1 코키아빌딩 1층101호
현황조사시 만난 101호(점포) 임차인(윤태균)의 직원이라고 하는 한창근에게 현황조사에 대하여 설명하고 현황조사 안내문 교부하였으며, 위 직원의 진술에 의하면 임차인 윤태균이 전부 점유하고 있다고 하고 상가건물임대차현황서에도 임차인 윤태균이 등재되어 있으나 점유관계 등은 별도 확인이 필요함
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
