의정부지방법원 2025타경65050. 파주시 목동동 코키아빌딩 1층 101호, 감정 이용상태 기준 제1종근린생활시설입니다. 정은경 소유로, 2021.09.30 소유권이전과 동시에 하나은행의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 코키아빌딩 근저당권과 그 근저당권부채권 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 윤태균의 전입일은 2024.07.18로 말소기준일인 2021.09.30보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없고, 배당요구는 2026.03.11 접수됐지만 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 권리 인수보다 더 크게 볼 것은 물건의 관리상태와 4회 유찰이 보여주는 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65050 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 937-1 코키아빌딩 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장 기준 제1종근린생활시설 · 지상10층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 정은경 · 2021.09.30 소유권이전 · 거래가액 4,494,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,850,000,000원 / 684,285,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에이치2503유동화전문유한회사(변경 전 주식회사 하나은행) / 3,095,819,879원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2021.09.30 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권 3,600,000,000원입니다. 같은 날 설정된 코키아빌딩의 후순위 근저당권 400,000,000원과 2024.06.05 그 근저당권부채권에 대한 이승준의 압류는 모두 기준권리 뒤에 놓입니다. 2025.12.23 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤태균 | 101호 | 2024.07.18 | 100,000,000원 | 2026.03.11 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 2021.09.30 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않으며 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력 자체가 없으므로 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수할 위험은 0원으로 계산됩니다.
③ 가격 구조 — 24.01%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가 2,850,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 684,285,000원, 감정가의 24.01%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 684,285,000원입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 경매 회차 할인율입니다. 근린시설의 실제 시장가격보다 싸다는 의미로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 684,285,000원 | 675,042,150원 | 3,324,957,850원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 478,999,499원 | 471,809,504원 | 3,528,190,496원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 335,299,649원 | 329,805,454원 | 3,670,194,546원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 684,285,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,242,850원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,600,000,000원 | 675,042,150원 |
| 2. 근저당 · 주식회사코키아빌딩 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 684,285,000원에서는 집행비용 9,242,850원을 제외한 675,042,150원이 선순위 하나은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권자 총 미배당액은 3,324,957,850원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 코키아빌딩 1층 101호는 집합건축물대장 기준 제1종근린생활시설입니다. 아파트가 아니라 상업용 근린시설로 접근해야 합니다.
- 입지. 파주시 목동동 청암초등학교 북동측 및 남서측 인근으로, 주변에는 아파트 단지·근린생활시설·다가구주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 북서측 약 25m, 남서측 약 13m, 북동측 약 20m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지면적 1,182.2㎡, 공시지가 3,421,000원/㎡, 상업용·평지·정방형·중로각지로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하고 중로1류 및 중로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 전기 수급이 되지 않는 등 건물 관리가 원활하지 않은 상태가 별도로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 감정가 2,850,000,000원 대비 최저가 684,285,000원이라는 큰 할인폭은 경매 회차상 수치입니다. 실제 시장가격 대비 할인으로 단정하지 마세요.
- 전기·관리상태 현장 확인. 감정평가에서 전기 수급 중단과 관리 미흡이 적시돼 있습니다. 영업 또는 임대에 필요한 복구 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 윤태균이 101호를 점유하고 있고 배당요구도 접수했습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 4회 유찰됐다는 사실 자체를 가격 결정에 반영하고, 향후 임대수익·매각 가능성을 주거용 부동산과 별도로 검토해야 합니다.
- 선순위 채권 미배당. 현재 회차에서도 하나은행 근저당권에 675,042,150원만 배당되고 총 미배당액이 3,324,957,850원입니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구분해 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 점유·관리상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 결론이 분명합니다. 2021.09.30 하나은행 근저당이 말소기준이고, 2024.07.18 전입한 윤태균의 보증금 100,000,000원은 대항력으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 승부처는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 근린시설이고, 4회 유찰되어 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔으며, 감정평가에서는 전기 수급이 되지 않는 등 건물 관리가 원활하지 않은 상태까지 확인됐습니다. 따라서 “감정가보다 76% 낮다”는 숫자만으로 싸다고 평가하기보다 현장 상태·임대 가능성·환금성을 검증한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 물건과 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
