의정부지방법원 2025타경65306. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 대상은 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 비-427호입니다. 말소기준은 2021년 3월 4일 설정된 주식회사우리은행 근저당권 123,600,000원이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어, 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만, 공부상 공장인 지식산업센터는 호실별 이용상태·임대조건·점유관계에 따라 가격 차이가 날 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다, 대상 호실의 실제 점유와 동일 건물 거래·임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 제비동 4층 비-427호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 비-427호 |
| 소유자 | 이성숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 46,990,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 (변경 전 주식회사우리은행) / 213,012,712원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.04. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 123,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년 케이비부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 뒤, 2021년 3월 4일 이성숙에게 소유권이 이전됐고 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 2025년 12월 31일의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 호실 확인 필요
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이 조사됐습니다. 천동혁의 전입일은 2022년 9월 30일로 말소기준권리인 2021년 3월 4일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 점유 부분이 대상 비-427호가 아닌 428호로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 천동혁 | 428호 | 2022.09.30 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 다만 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 34.3%만 보고 싸다고 판단하지 말 것
현재 최저매각가는 46,990,000원으로 감정가 137,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 3회 유찰된 공부상 공장 물건이라는 점을 함께 봐야 합니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 동일 건물의 실거래나 임대수익과 비교하지 않은 채 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 46,990,000원 | 34.3% | 45,744,180원 | 77,855,820원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 32,892,999원 | 24.01% | 31,900,925원 | 91,699,075원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 23,025,099원 | 16.81% | 22,210,647원 | 101,389,353원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 46,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,245,820원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 123,600,000원 | 45,744,180원 | 77,855,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용 1,245,820원을 제외한 45,744,180원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 77,855,820원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 미배당 근저당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파주시 문발동 영화1사거리 북동측 인근으로, 소규모 공장과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북서측 약 10m, 남동측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적은 10,654.4㎡, 지목은 공장용지이고 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. 공시지가는 653,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 국가산업단지와 산업시설구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함된 것으로 표시됩니다.
- 공부상 상태. 공부상 공장(지식산업센터)이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 점유 확인. 대상은 비-427호이나 임차인은 428호로 조사됐습니다. 출입문 표시, 내부 구획, 공동 사용 여부와 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인접 호실의 실제 거래와 임대조건을 확인하세요.
- 공장 이용 가능성. 공부상 공장(지식산업센터)이므로 실제 입주·사용 목적이 허용되는지 확인하세요.
- 임차관계 확인. 천동혁의 보증금은 5,000,000원, 차임은 500,000원이며 대항력은 없지만, 실제 점유 부분과 임대차 범위를 확인해야 합니다.
- 관리 상태. 공실 여부, 관리비와 시설 상태, 승강기·소방·급배수설비의 실제 작동 상태를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 국가산업단지·산업시설구역·토지거래계약에 관한 허가구역·제한보호구역 등 표시 내용을 관계 서류와 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점유 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보류
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 명시 인수권리와 법정지상권도 없어, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 천동혁의 전입도 말소기준권리보다 늦어 보증금 인수 위험은 없습니다. 권리관계만 보면 비교적 단순한 사건입니다.
다만 현재 최저가 46,990,000원은 3회 유찰 결과이고, 대상은 공부상 공장인 지식산업센터입니다. 또한 임차인 점유 부분이 대상 비-427호가 아닌 428호로 조사됐습니다. 따라서 “인수 0원·감정가의 34.3%”만 보고 가격 메리트를 확정할 단계는 아닙니다. 실제 점유구획, 이용 가능성, 동일 건물의 거래·임대수익과 토지 규제를 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 C등급 물건입니다.
