창원지방법원 2025타경11408. 창원시 성산구 상남동 대신빌딩 5층 501호에 관한 경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기 대상은 대신빌딩의 집합건물이고 감정평가상 해당 층은 노래연습장 및 위락시설로 이용되고 있습니다. 현황조사 비고에는 ‘순수노래연습장’이라는 상호가 확인됩니다. 주거용 아파트와는 이용형태와 점유·환금성 검토 기준이 다릅니다.

등기상 소유자는 박미점이며, 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 청구액은 280,429,867원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 17.56%에 해당하지만, 이러한 차이는 감정가 대비 하락폭일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 특히 6회 유찰이라는 경과와 영업시설의 점유관계를 함께 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 기록과 근저당 이전의 정합성 확인

2002년 12월 10일 설정된 농업협동조합중앙회의 근저당권은 채권최고액 364,000,000원으로 기재되어 있습니다. 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만, 같은 권리에 관하여 2025년 8월 18일 농업협동조합자산관리회사 앞으로의 근저당권 이전 기록도 존재합니다.

또한 현재 계산상 말소기준권리로 표시된 항목은 2025년 5월 7일 농협은행의 임의경매개시결정입니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으나, 종전 근저당권의 말소 상태와 이후 이전등기의 관계가 명확히 확인되어야 최종적인 권리소멸 범위를 확정할 수 있습니다.

② 점유·임차관계 — 영업시설의 실제 사용자가 중요하다

현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있고, 현황상 노래연습장이 운영 중인 것으로 나타납니다. 따라서 실제 영업자가 소유자인지, 별도의 임차인인지, 임차보증금이 존재하는지는 아직 확정할 수 없습니다.

• 영업주체. 순수노래연습장의 실제 운영자가 박미점인지 별도 임차인인지 확인.
• 점유관계. 501호의 실제 점유자와 사용 범위, 점유 근거를 확인.
• 사업자등록. 사업자등록 신청일과 등록 명의 및 점유 개시 시점을 확인.
• 보증금. 임대차가 존재한다면 보증금, 확정일자, 배당요구 및 매수인 인수 가능성을 검토.
• 명도. 영업 중인 시설인 만큼 매각 후 인도 및 영업시설 정리 문제를 검토.

배당 계산에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리를 기준으로 계산한 결과이며, 실제 임대차가 확인되지 않았다는 사정을 해소해 주지는 않습니다. 영업시설의 점유관계를 확정하기 전에는 실질취득 비용도 확정적으로 볼 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 17.56%가 곧 저가매수는 아니다

감정가 136,000,000원에서 시작한 이 물건은 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가 23,883,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 가격 하락폭은 매우 크지만, 실제 매매사례를 통한 시세와 비교하지 않은 상태에서 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.

향후 회차 금액은 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수액 0원은 계산상 가정으로, 확인되지 않은 임대차 위험까지 배제한 값은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,883,000원 가정)

위 표는 현재 배당 계산 결과를 표시한 것입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 신청채권액과 채권자 배당액 사이에 중대한 차이가 있으므로 실제 배당예상표로 확정하여 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 상남분수광장 북동측 인근입니다. 주변은 판매시설·숙박시설·위락시설 등 근린생활시설이 형성된 상업지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 건물 북서측으로 약 15m 도로, 남서측으로 약 10m 도로에 접합니다.
• 건물. 2002.11.21 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물입니다. 외벽은 통유리·화강석 등으로 마감되어 있으며 급·배수, 위생, 소방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역에 해당하며, 역사문화환경보존지역에 저촉되고 중점경관관리구역에도 포함됩니다. 공시지가는 3,517,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 이용현황. 감정평가상 501호는 노래연습장으로 이용 중이며, 502호는 위락시설로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 노래연습장 등 특정 영업용도에 맞춰 이용되는 상업용 집합건물입니다. 반복 유찰 이력을 고려하면 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다. 실제 환금성은 해당 호실의 실거래·임대사례를 확인해야 평가할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재검토. 기존 근저당의 말소 표기, 근저당권 이전 기록, 경매개시결정과의 선후관계 및 실제 효력을 최신 등기부로 확인하세요.
• 임차·점유관계 확인. 순수노래연습장의 사업자등록 명의, 실제 운영주체, 임대차계약 여부, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 배당권자 검증. 신청채권 280,429,867원에 대한 계산상 배당 0원 및 소유자 잔여 23,053,106원의 발생 원인을 확인하세요.
• 매각 범위 검토. 501호와 공동담보로 기재된 502호의 관계, 대지권과 실제 매각 대상 범위를 매각물건명세서로 확인하세요.
• 실제 시세 조사. 대신빌딩 및 인근 상남동 상업용 집합건물의 유사 면적·층·용도 실거래와 임대사례를 조사하세요.
• 관리비·시설비. 미납 관리비 및 공용부분 부담 가능성, 소방시설·승강기·영업시설의 상태와 유지비를 확인하세요.
• 명도·영업시설. 실제 점유자가 확인되면 인도 가능성, 영업시설 및 내부 집기, 점유 종료에 필요한 시간과 비용을 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 23,883,000원과 추가 유찰 가정 가격 16,718,099원·11,702,669원을 비교하되, 실제 시세가 확인되기 전에는 낮은 최저가만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 매각공고를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “17.56%라는 숫자보다 확인해야 할 것이 많다”

창원 대신빌딩 501호의 가장 큰 특징은 6회 유찰과 감정가 대비 17.56%의 최저매각가입니다. 그러나 낮은 가격만으로 좋은 경매물건이라고 평가할 수는 없습니다.

계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 임대관계가 미상이고 실제 노래연습장 영업주체도 확인되지 않았습니다. 게다가 기존 근저당권의 말소 표기와 이후 이전등기, 신청채권액과 배당 계산 사이에는 추가 확인이 필요한 부분이 있습니다.

실거래 시세에 대한 객관적 비교도 확보되지 않은 만큼, 이 물건이 시장가격보다 저렴한지는 아직 판단할 수 없습니다. 상업용 영업시설이라는 특성과 6회 유찰 이력까지 고려하면 환금성과 명도 부담 역시 신중하게 살펴야 합니다.

결론은 ‘저가 낙찰 기회’로 단정하기보다 ‘권리·점유·시세 확인 전 입찰 보류’입니다. 실제 임대차와 매각 후 인수 부담을 확정하고, 배당 및 등기 기록의 정합성을 검증한 뒤, 확인된 시장가격을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.