창원지방법원 2025타경11408. 창원 성산구 상남동 상업지역에 위치한 대신빌딩 5층 502호입니다. 감정평가의 이용상태는 위락시설이며, 매각물건명세서에는 ‘노래주점(상호 순수퓨전노래주점)’으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 10층 건물로 2002년 11월 21일 사용승인을 받았습니다.

감정가 238,000,000원에 비해 최저가가 크게 낮아진 점은 눈에 띕니다. 그러나 공동주택과 달리 상업시설은 실제 영업수요, 용도, 층별 접근성, 임차수요에 따라 가치가 달라집니다. 특히 이 물건은 노래주점 영업현황과 임대관계 미상이라는 점 때문에 점유자를 확인하지 않은 상태에서 명도 부담이 없다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소·이전 기록이 핵심

소유권은 2002년 12월 10일 박미점에게 이전됐으며, 같은 날 농업협동조합중앙회 명의의 채권최고액 364,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당에는 대신빌딩 5층 501호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

그런데 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 분류돼 있는 반면, 2025년 8월 18일에는 같은 1번 근저당권을 농업협동조합자산관리회사로 이전하는 등기 기록이 확인됩니다. 이전 원인은 2025년 6월 24일 확정채권양도입니다.

특히 농업협동조합중앙회 명의의 근저당권은 공동담보에 다른 호실이 포함되어 있으므로, 공동담보 관계와 채권양도 내역도 함께 확인해야 합니다. 신청채권자는 농협은행 주식회사로 기재되어 있어, 근저당권자·양수인·경매신청채권자 사이의 권리관계도 구분하여 살펴봐야 합니다.

② 점유·임대관계 — 노래주점 영업 중, 임대관계 미상

상가 임차인의 대항력 판단에는 건물 인도와 사업자등록 등 관련 요건의 충족 여부가 중요합니다. 현재 확인된 임차인이 없더라도 이를 근거로 임차인이 존재하지 않는다거나 매수인 부담이 없다고 단정할 수는 없습니다.

권리조사 과정에서는 실제 노래주점 운영자, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 대조해야 합니다. 특히 영업시설 인도와 관련된 분쟁 가능성까지 함께 고려해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 큰 할인, 시세 대비 저가인지는 별개

현재 최저매각가는 41,796,000원으로 감정가 238,000,000원의 17.56%입니다. 감정가 대비 크게 하락한 가격이라는 사실은 분명하지만, 최근 실거래와 비교한 적정성은 별도의 문제입니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 금액 기준입니다. 실제 매각기일·최저매각가 변경 여부는 법원의 매각공고를 확인해야 합니다.

계산상 매수인 인수가 0원이라는 조건에서는 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득금액은 41,796,000원입니다. 그러나 이것은 확인되지 않은 점유·임차 위험과 취득 관련 부대비용을 제외한 금액입니다. 권리 재확인 결과에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,796,000원 가정)

위 표는 매각가 41,796,000원에서 추정 집행비용 1,152,328원을 차감하고 나머지를 소유자 잔여로 표시한 계산 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 결과를 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 상남분수광장 북동측 인근입니다. 주변은 판매시설·숙박시설·위락시설 등 근린생활시설이 혼재한 상업지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 본건 북서측은 약 15m 도로, 남서측은 약 10m 도로에 접합니다.
• 건물. 2002.11.21 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물입니다. 외벽은 통유리·화강석 붙임 등으로 마감되었고 급·배수, 위생, 소방, 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용. 감정평가상 5층 502호는 위락시설이며, 매각물건명세서에는 노래주점으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 일반적인 주거용 집합건물과 다른 수요구조를 고려해야 합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 역사문화환경보존지역에도 저촉됩니다.
• 토지. 토지면적 831.3㎡, 지목 대, 상업용 건부지이며 공시지가는 3,517,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 소재지 토지의 면적으로, 해당 호실의 전유면적 또는 단독 소유 토지면적으로 볼 수 없습니다.
• 공부·건물상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 실제 매각 대상과 영업 관련 시설 현황은 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상업지역에 위치하지만 5층 위락시설이며 6회 유찰된 상태입니다. 감정가 대비 가격 하락만으로 매각 용이성이나 재매도 가능성을 긍정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재검증. 2002.12.10 농업협동조합중앙회 근저당권의 말소 표기와 2025.08.18 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기 기록을 원본에서 확인하세요. 2025.05.07 경매개시결정을 기준으로 한 현재 말소기준 판단을 그대로 확정하지 마세요.
• 공동담보 확인. 근저당권에 대신빌딩 제5층 제501호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 설정·변경·권리이전 내역과 실제 채권관계를 확인하세요.
• 배당표 재산정. 신청채권자 청구액 280,429,867원이 존재하므로, 채권자 배당 0원·소유자 잔여 40,643,672원이라는 계산을 확정 배당 결과로 사용하지 마세요.
• 노래주점 점유자 조사. 순수퓨전노래주점의 실제 영업자와 소유자의 관계, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 매각 대상 범위 확인. 집합건물 5층 502호의 전유부분·대지권·공부상 용도와 실제 위락시설 이용상태를 확인하세요. 단순 대지 물건으로 취급해서는 안 됩니다.
• 영업시설·명도. 집기·영업설비 등의 귀속과 인도 범위, 점유자와의 명도 가능성을 확인하세요. 영업 중인 상업시설이라는 점을 고려해야 합니다.
• 시세·임대수익 검증. 동일 건물·동일 용도의 실제 거래와 임대차 시세, 공실 가능성, 관리비 및 시설 유지비를 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
• 유찰 회차 확인. 현재 6회 유찰 최저가 41,796,000원과 향후 시나리오 29,257,200원·20,480,040원을 구분하고, 실제 매각조건은 법원 공고를 기준으로 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 대조한 후 권리분석을 확정하세요.

맺으며 — “17.56%라는 가격보다 권리의 확정성이 중요하다”

대신빌딩 502호는 감정가 238,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 41,796,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 하지만 실제 시장가격을 확인하지 않은 상태에서는 이를 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다.

더 중요한 문제는 권리와 점유입니다. 2002년 근저당권의 말소 여부와 2025년 근저당권이전 기록을 확인해야 하며, 실제 청구금액이 반영되지 않은 배당계산도 다시 검토해야 합니다. 여기에 현재 노래주점으로 이용 중이면서 임대관계가 미상인 상황까지 겹쳐 있습니다.

따라서 이 물건은 단순한 저가매수 기회가 아니라 권리관계·배당·점유·환금성을 먼저 확인해야 하는 고위험 상업시설 경매로 판단하는 것이 타당합니다. 계산상 매수인 인수 0원은 확인된 법적 결론이 아닙니다.

결론은 입찰 보류·권리 재검증 우선. 원본 대조를 통해 선순위 권리, 실질 임차관계, 실제 배당채권을 확인하고 상업시설 시세까지 검증한 뒤에야 이 물건의 가격 매력을 판단할 수 있습니다.