창원지방법원 2025타경11821. 경남 김해시 대동면 초정리 1022-5 소재 대지·토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 2층으로, 1층은 창고 및 사무실, 2층은 사무실로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있어 개별 토지나 건물만 분리해 취득하는 구조가 아닙니다.
권리 흐름은 복잡하지 않습니다. 2019년 5월 16일 물금새마을금고의 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 7월 24일 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원, 경매 청구액은 1,516,345,509원으로 매각가를 크게 웃돌지만, 이 미회수 채권이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 등기부가 단순하다는 사실과 현장 리스크가 없다는 뜻은 다릅니다. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부 상세내역을 조사하지 못했고, 임대관계도 미상으로 확인됐습니다. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유관계와 사용주체는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대동면 초정리 1022-5 · 경상남도 김해시 대동면 동남로41번길 140 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 창고 및 사무실 · 2층 사무실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 · 위생시설 및 급배수시설 |
| 토지 현황 | 266㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 오재현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 575,802,000원 / 403,061,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 물금새마을금고 / 1,516,345,509원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.16. 물금새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2019년 5월 16일 접수된 물금새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 초정리 368-1, 1022-4, 1022-5 토지를 공동담보로 하는 추가설정 형태이고, 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 403,061,000원으로 감정가 575,802,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 403,061,000원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐, 주변 시장가격보다 저렴하다는 사실을 보장하지 않습니다.
이 물건은 일반 주택과 달리 토지·창고·사무실이 결합된 일괄매각 대상입니다. 동일 조건의 실거래 비교기준이 확인되지 않는 상태에서는 최저가가 적정한지, 추가 유찰이 필요한지 단정하기 어렵습니다. 특히 개발제한구역·자연녹지지역·도로구역·제1종일반주거지역 등 기호별 규제가 서로 달라, 가격은 단순 면적보다 실제 이용 가능성과 규제별 활용도를 중심으로 검증해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 담보채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 403,061,000원 | 0원 | 403,061,000원 | 1,283,369,610원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 282,142,700원 | 0원 | 282,142,700원 | 1,402,607,298원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 197,499,890원 | 0원 | 197,499,890원 | 1,486,065,108원 |
③ 예상배당표 (매각가 403,061,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,430,610원 | - |
| 1. 근저당권 · 물금새마을금고 | 1,680,000,000원 | 396,630,390원 | 1,283,369,610원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금에서 집행비용 6,430,610원을 공제한 뒤 물금새마을금고에 396,630,390원이 배당되고, 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 일부 토지는 대동초등학교 남측 인근에 있으며 주위는 농경지대입니다. 다른 토지는 신정마을회관 북동측 인근으로 취락주택과 농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물로, 1층은 창고 및 사무실, 2층은 사무실로 이용 중입니다.
- 내부 확인 한계. 현장실사 당시 이해관계인이 없어 상세내역을 조사하지 못했고, 평가사례·탐문조사·외부관찰을 참고해 통상적 이용상황을 상정했습니다.
- 토지 규제. 기호별로 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·도로구역 또는 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이 적용되며, 가축사육제한구역과 하천 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 토지와 창고·사무실을 함께 취득하는 일괄매각 구조로, 일반 주거용 부동산보다 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 초정리 368-1, 1022-4, 1022-5와 건물의 매각 포함 범위, 각 필지의 경계·면적·진입로를 매각목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유자 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 사용주체, 전입·사업자등록·점유개시 시점과 계약서를 확인해야 합니다.
- 건물 내부 점검. 감정평가 당시 내부 상세조사가 이뤄지지 않았으므로 창고·사무실의 실제 상태, 설비, 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 기호별 규제 검토. 개발제한구역·자연녹지지역·도로구역·제1종일반주거지역 등 적용 규제가 다르므로 증축·용도변경·개발 가능성을 필지별로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 403,061,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 토지와 영업용 건물의 개별 가치와 활용가치를 다시 계산해야 합니다.
- 배당 외 비용. 배당표에는 당해세와 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서와 세금·공과금 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현장은 보류”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 배당표상 매수인 인수액도 0원이라 등기권리만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 일괄매각되는 토지·건물의 실제 활용도, 기호별 규제, 내부 상태와 점유·임대관계가 가격을 좌우합니다. 현재 최저가 403,061,000원은 감정가의 70%이지만, 이를 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석할 근거는 부족합니다.
채권 미배당액이 크다는 점은 낙찰자의 인수 부담이 아니라 담보가치와 채권액의 격차를 보여주는 지표입니다. 이 물건의 핵심은 권리 회피가 아니라 일괄매각 범위와 현장 이용가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 결론은 등기권리는 통과, 현장·가격 검증 전에는 보수적 접근입니다.
