대구지방법원 2025타경8921. 대구 수성구 두산동 ‘수성에스케이리더스뷰’ 104동 17층 1703호 아파트입니다. 등기부 소유자 요약은 조사무엘 단독소유로 표시되고, 갑구에는 2016.03.04. 조사무엘의 소유권이전과 거래가액 596,000,000원이 기록돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.06.13. 설정된 군위축산업협동조합 근저당 876,000,000원입니다. 이 권리 이후 설정된 아이엠캐피탈 근저당과 북성새마을금고 강제경매, 국·수성구 압류 및 신용협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 판단이 까다롭습니다. 최저매각가는 감정가와 같은 995,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 1,019,416,666원으로 최저가는 그 평균의 97.6%입니다. 그러나 가장 최근인 2026.06. 거래는 890,000,000원입니다. 따라서 ‘평균 아래’라는 한 가지 숫자만 보고 가격 메리트를 크게 평가하기보다는 최근 개별 거래의 편차까지 함께 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8921 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 113 수성에스케이리더스뷰 104동 17층1703호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 동대구로 95 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 시장비교 면적 | 110.9656㎡ · 동일면적 매칭 |
| 소유자 | 조사무엘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 995,000,000원 / 995,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북성새마을금고 / 488,987,626원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
2011년부터 2022년 사이 설정됐던 대구은행·에스케이건설·현대캐피탈· 중소기업은행·페퍼저축은행 근저당과 정현미 전세권, 2024년 페퍼저축은행·중소기업은행의 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 실질적인 기준권리는 2025.06.13. 군위축산업협동조합 근저당입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 1층 57평방미터 | 2025.08.12 | 3,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김수현의 전입일은 2025.08.12로 말소기준인 2025.06.13보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력이 없습니다. 보증금은 3,000,000원, 월세는 400,000원이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래보다 높다
수성SK리더스뷰는 788세대, 사용승인일은 2010.09.30입니다. 본건 시장비교 면적 110.9656㎡와 매칭된 최근 거래는 총 12건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 110.61㎡ | 12 | 890,000,000원 |
| 2026.05 | 110.61㎡ | 17 | 1,180,000,000원 |
| 2026.04 | 110.97㎡ | 39 | 1,035,000,000원 |
| 2026.04 | 110.61㎡ | 33 | 1,250,000,000원 |
| 2026.02 | 111.01㎡ | 34 | 930,000,000원 |
| 2026.01 | 111.01㎡ | 17 | 900,000,000원 |
| 2026.01 | 111.01㎡ | 35 | 920,000,000원 |
| 2026.01 | 111.01㎡ | 28 | 1,135,000,000원 |
| 2026.01 | 110.61㎡ | 35 | 969,000,000원 |
| 2026.01 | 110.61㎡ | 35 | 969,000,000원 |
| 2025.12 | 110.97㎡ | 7 | 800,000,000원 |
| 2025.11 | 110.61㎡ | 34 | 1,255,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,019,416,666원 |
12건의 거래 범위는 800,000,000원~1,255,000,000원, 최근 12개월 평균은 1,019,416,666원입니다. 신건 최저가 995,000,000원은 최근 평균의 97.6%로 평균보다는 낮습니다. 그러나 2026.06 최신 거래는 890,000,000원이고, 본건과 같은 17층 거래도 2026.01에는 900,000,000원, 2026.05에는 1,180,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 현재 최저가를 일률적으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 995,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,350,000원 |
| 2. 근저당 · 군위축산업협동조합 | 876,000,000원 | 876,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사아이엠캐피탈 | 55,200,000원 | 55,200,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 북성새마을금고 | 488,987,626원 | 51,450,000원 |
| 5. 가압류 · 대구대서신용협동조합 | 473,798,167원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대구대건신용협동조합 | 473,798,167원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 대구 태영 신용협동조합 | 287,985,906원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 대구대건신용협동조합 | 529,201,833원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 대구대서신용협동조합 | 529,201,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,714,173,532원 중 채권자 예상배당은 982,650,000원, 미배당은 2,731,523,532원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 크게 달라진다
| 현재 회차 | 995,000,000원 · 감정가 100% · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 796,000,000원 · 감정가 80% · 매수인 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 636,800,000원 · 감정가 64% · 매수인 인수 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 북성새마을금고에 51,450,000원이 예상 배당되지만, 1회 또는 2회 유찰 시 시뮬레이션에서는 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 유찰의 핵심 변화는 권리 인수가 아니라 입찰가격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황금네거리 남서측 인근이며 주변은 대단위 아파트단지, 근린상가 및 후면 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 아파트단지 동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 소방, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 수성SK리더스뷰 788세대, 사용승인일 2010.09.30입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 분리. 최근 12개월 평균 1,019,416,666원만 볼 것이 아니라 최신 거래 890,000,000원과 같은 17층 거래 900,000,000원·1,180,000,000원을 함께 비교하세요.
- 임차인 점유 확인. 김수현은 대항력이 없지만 현황조사상 점유부분이 “1층 57평방미터”로 기재돼 있으므로 17층1703호의 실제 점유관계를 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 2,731,523,532원과 매수인 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 압류·가압류 원본 대조. 말소기준 이후 다수의 압류·가압류가 있으므로 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 회차별 가격. 현재 995,000,000원, 1회 유찰 796,000,000원, 2회 유찰 636,800,000원으로 가격 차이가 큽니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 더 필요하다
이 사건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 2025.06.13. 군위축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후의 근저당·경매·압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 한 방향으로 말하기 어렵습니다. 신건 최저가 995,000,000원은 최근 12개월 평균 1,019,416,666원의 97.6%로 평균 아래지만, 최신 거래 890,000,000원보다 높고 같은 17층에서도 900,000,000원과 1,180,000,000원 거래가 함께 확인됩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 가격은 최근 거래 편차를 확인해야 하는 신건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
