대구지방법원 2025타경8921. 등기상 소유자는 조사무엘이며, 2019.10.10 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 1,003,000,000원입니다. 말소기준은 2021.03.29 설정된 국 근저당권 676,104,192원입니다. 그 뒤 북성새마을금고·이만길· 대구대서신용협동조합·대구대건신용협동조합·대구 태영 신용협동조합·채이순 등의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
임차인은 김수현 1명으로 확인됩니다. 1층 57평방미터를 점유하고 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원이며 전입신고일은 2025.08.12입니다. 말소기준권리인 2021.03.29보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당 부족액이 크더라도 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아니며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8921 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 1103 태전휴먼시아1단지 분산상가동 1층2층3층105호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 매전로 73 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태 아파트 · 분산상가동 단위 구분상가 구조 기재 |
| 소유자 | 조사무엘 |
| 감정가 / 최저가 | 1,230,000,000원 / 861,000,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 488,987,626원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인도 대항력 없음
말소기준권리는 2021.03.29 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 국, 처분청은 북대구세무서장, 채권최고액은 676,104,192원입니다. 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권이 매우 크고 배당 부족액도 크지만, 그 사실만으로 매수인에게 채무가 승계되는 것은 아닙니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입신고 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 1층 57평방미터 | 3,000,000원 | 400,000원 | 2025.08.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리 2021.03.29보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관 승계·대위신고에 해당하지 않습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 861,000,000원으로 감정가 1,230,000,000원의 70%입니다. 그러나 휴먼시아1단지의 확인 정보에서 대상면적은 106.56㎡로 표시되어 있고 이 사건과 동일면적 비교가 성립하지 않습니다. 최근 동일면적 실거래 평균이나 최신 거래를 근거로 현재 최저가와 직접 비교할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 861,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 11,010,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 국 | 676,104,192원 | 676,104,192원 |
| 갑구 4번 가압류 · 북성새마을금고 | 1,000,000,000원 | 173,885,808원 |
| 갑구 5번 가압류 · 이만길 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 북성새마을금고 | 488,987,626원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 북성새마을금고 | 366,580,629원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 대구대서신용협동조합 | 473,798,167원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 대구대건신용협동조합 | 473,798,167원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 대구 태영 신용협동조합 | 287,985,906원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 채이순 | 1,003,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 대구대건신용협동조합 | 529,201,833원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 대구대서신용협동조합 | 529,201,833원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 6,428,658,353원 중 849,990,000원이 배당되고, 5,578,668,353원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 861,000,000원 | 849,990,000원 | 5,578,668,353원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 602,700,000원 | 594,273,000원 | 5,834,385,353원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 421,890,000원 | 415,271,100원 | 6,013,387,253원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 북성새마을금고에 돌아가는 금액은 173,885,808원으로, 청구액 488,987,626원을 충족하지 못합니다. 2회 유찰 및 3회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 제시되어 있습니다. 다만 이러한 채권자 미배당과 매수인의 인수 위험은 별개이며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지 정보 기준)
- 단지 규모. 휴먼시아1단지는 1,937세대, 사용승인일은 2008-09-11로 확인됩니다.
- 도로. 아파트단지 동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 대로3류와 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 67,323.9㎡, 공시지가는 1,703,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 분산상가동 1층2층3층 105호 단위 구분상가로 기재되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 도시형생활주택, 감정 이용상태 아파트, 분산상가동 단위 구분상가라는 표현이 함께 확인되므로 실제 이용상태와 공부상 용도를 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김수현의 점유부분은 1층 57평방미터, 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원이며 대항력은 없습니다. 실제 인도 범위와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 동일면적 최근 실거래 비교가 성립하지 않으므로 단순 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 5,578,668,353원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 승계채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·이용상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2021.03.29 국 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인 김수현 역시 2025.08.12 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 1회 유찰로 최저가가 861,000,000원까지 내려왔지만, 이를 최근 동일면적 실거래와 직접 비교할 근거가 부족합니다. 여기에 도시형생활주택·아파트·구분상가라는 서로 다른 이용 표현까지 확인되는 만큼, 권리는 통과하되 가격과 실제 물건성은 보수적으로 검증하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
