대구지방법원 2025타경8921. 소유자 조사무엘 명의의 태전휴먼시아1단지 분산상가동 105호입니다. 조사무엘은 2019.10.10 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 1,003,000,000원으로 등기돼 있습니다. 권리분석의 기준은 2021.03.29 설정된 국 명의 근저당권 676,104,192원입니다. 이 권리 이후 북성새마을금고·이만길·대구대서신용협동조합·대구대건신용협동조합· 대구 태영 신용협동조합·채이순 등의 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 김수현이 1층 57㎡를 점유하고 보증금 3,000,000원, 월차임 400,000원으로 조사됐습니다. 전입일은 2025.08.12로 말소기준일 2021.03.29보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 1103 태전휴먼시아1단지 분산상가동 1층2층3층105호 |
| 도로명 | 대구광역시 북구 매전로 73 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태 아파트 · 구조 설명상 분산상가동 단위 구분상가 |
| 소유자 | 조사무엘 (2019.10.10 소유권이전 · 거래가액 1,003,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,230,000,000원 / 1,230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북성새마을금고 / 488,987,626원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2021.03.29 국 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 676,104,192원, 채무자는 조은진이며 납세담보제공계약을 원인으로 설정됐습니다. 이후 확인되는 가압류와 2025.08.07 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기상 후순위 채권의 규모가 매우 크지만, 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 별개입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력 없음 · 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 1층 57평방미터 | 2025.08.12 | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김수현의 전입일은 말소기준권리인 2021.03.29보다 늦은 2025.08.12입니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없고, 이 보증금 3,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조로 잡혀 있지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 검증 — ‘12.3억이 싸다’고 말할 근거는 없다
이 물건은 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,230,000,000원입니다. 다만 시세 판단에 우선해야 할 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가와 가격 추세를 확인할 수 있는 비교 거래 근거가 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 신건 1,230,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가해서도 안 됩니다. 더구나 단지 거래 정보에 표시된 대상 면적 106.56㎡는 해당 호실과 면적 일치가 확인되지 않아 이 수치를 곧바로 본건의 시세 비교 기준으로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,700,000원 |
| 2. 근저당 · 국 | 676,104,192원 | 676,104,192원 |
| 3. 가압류 · 북성새마을금고 | 1,000,000,000원 | 539,195,808원 |
| 4. 가압류 · 이만길 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 북성새마을금고 | 488,987,626원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 북성새마을금고 | 366,580,629원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 대구대서신용협동조합 | 473,798,167원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 대구대건신용협동조합 | 473,798,167원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 대구 태영 신용협동조합 | 287,985,906원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 채이순 | 1,003,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 대구대건신용협동조합 | 529,201,833원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 대구대서신용협동조합 | 529,201,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,428,658,353원 중 채권자 배당액은 1,215,300,000원, 미배당은 5,213,358,353원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,230,000,000원 | 1,215,300,000원 | 5,213,358,353원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 984,000,000원 | 971,760,000원 | 5,456,898,353원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 787,200,000원 | 776,928,000원 | 5,651,730,353원 | 0원 |
이 사건에서 유찰이 발생하면 매각가격은 984,000,000원, 다시 유찰되면 787,200,000원으로 낮아집니다. 동시에 채권자 미배당액은 늘어나지만, 후순위 채권자의 미배당액이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 단지. 휴먼시아1단지는 1,937세대, 준공일 2008.09.11로 확인됩니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평탄한 토지로 아파트·상가 및 부속건물 부지로 이용 중이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 도로. 단지 동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접하고, 대로3류 및 소로3류와도 접합니다.
- 계획. 제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 도시철도·어린이공원·완충녹지와 접합니다.
- 토지가격. 공시지가는 1㎡당 1,703,000원으로 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 본건과 직접 비교할 최근 실거래 가격 근거가 확인되지 않아, 신건 1,230,000,000원의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 도시형생활주택·아파트 이용상태와 분산상가동 구분상가라는 구조 설명이 서로 엇갈리므로 현장과 원본 감정서의 대상 호수를 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김수현이 1층 57㎡를 점유 중입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 범위와 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균·최신 거래 등 직접 비교 가능한 실거래 근거 없이 1,230,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 수십억원 규모라도 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 한 그 미배당액 자체를 매수인이 갚는 것은 아닙니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건의 정체와 가격은 확인이 먼저”
권리분석만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.29 국 명의 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김수현도 기준권리 뒤인 2025.08.12 전입이라 대항력이 없으며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 물건 성격에서는 보수적으로 접근해야 합니다. 사건 용도는 도시형생활주택, 감정 이용상태는 아파트인데 건물 구조는 분산상가동 단위 구분상가로 기재돼 있습니다. 또한 최근 거래가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로 신건 최저가 1,230,000,000원에 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다 실제 용도와 가격 검증이 승부처입니다.
