부산지방법원 2024타경110970. 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 473-14 소재 물건으로, 사건 용도표시는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 주건축물제1동은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로 사용승인일은 2023.10.30.입니다. 토지는 497.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 보전녹지지역에 속합니다.
권리분석의 출발점은 2023.12.19. 설정된 정관새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 392,400,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 성도종합건설의 가압류와 강제경매개시결정, 국세·지방세 압류, 정관새마을금고의 별도 임의경매개시결정이 순차적으로 등기됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 세금 압류가 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있다는 점은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110970 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 473-14 · 부산광역시 기장군 장안읍 오리길 376-27 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2023.10.30. |
| 토지 | 497.0㎡ · 지목 대 · 보전녹지지역 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 누하건설주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 556,867,000원 / 556,867,000원 (신건) |
| 청구액 | 627,957,562원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 조경수 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.12.19. 정관새마을금고 근저당권입니다. 성도종합건설 주식회사의 2024.06.04. 가압류 300,000,000원과 그 가압류의 본압류로 진행된 2024.10.02. 강제경매개시결정, 이후 압류와 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 근저당권은 2026.01.23. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정사라 | 미상 | 2024.02.01. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 조사된 사람은 정사라 1명입니다. 전입일은 2024.02.01.로 말소기준권리인 2023.12.19. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 배당 구조를 먼저 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 556,867,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 최저가 자체만으로 가격 메리트를 부여하지 않고, 감정평가 내용과 현장 상태, 토지 규제 및 개별 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 556,867,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,968,670원 |
| 1. 근저당권 · 정관새마을금고 | 392,400,000원 | 392,400,000원 |
| 2. 가압류 · 성도종합건설 주식회사 | 300,000,000원 | 156,498,330원 |
| 3. 가압류 본압류 이행 · 성도종합건설주식회사 | 미상 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 정관새마을금고 | 627,957,562원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 1,320,357,562원, 총 배당액은 548,898,330원, 미배당액은 771,459,232원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 556,867,000원 | 548,898,330원 | 771,459,232원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 445,493,600원 | 438,638,664원 | 881,718,898원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 356,394,880원 | 350,605,352원 | 969,752,210원 | 0원 |
유찰되더라도 이 사건에서 달라지는 것은 주로 채권자의 회수액입니다. 현재 회차의 미배당 771,459,232원은 1회 유찰 시 881,718,898원, 2회 유찰 시 969,752,210원으로 늘어납니다. 반면 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 채권자의 미배당이 크다는 사실을 매수인의 추가부담으로 혼동해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고원3단지 아파트 북서측 인근으로, 전원주택·전답·요양병원·중소 규모 제조업소·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근은 가능하고 부근에 마을버스정류장이 있으나, 제반 대중교통 시설은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽은 노출콘크리트 및 일부 징크판넬 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·개별 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 길천리 473-14는 보전녹지지역·가축사육제한구역이며, 공시지가는 279,900원/㎡입니다.
- 관련 필지 규제. 감정요항에는 길천리 473-1·473-17·473-18에 농지법 적용, 473-2에 공익용산지, 473-15에 도로 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 조경수가 매각에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정사라 점유범위. 점유부분이 미상으로 조사돼 있으므로 실제 사용 공간과 인도 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 임대차 조건. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도 협의에 필요한 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있는지 확인하고 실제 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2026.01.23. 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 내역까지 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 조경수가 포함되므로 현황과 감정평가상 매각범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 보전녹지지역·가축사육제한구역과 관련 필지의 농지법·공익용산지·도로 사항을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가를 시세로 단정하지 말고 개별 현장조사와 별도 시세 확인을 거쳐 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.12.19. 정관새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 정사라의 2024.02.01. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
다만 권리 인수가 없다고 곧바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 신건 최저가 556,867,000원을 비교할 실거래 자료가 없고, 국세·지방세 압류 4건과 보전녹지지역을 비롯한 토지 규제, 점유범위 미상이라는 확인사항도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 판단은 보류하는 편이 타당합니다. 낙찰 여부보다 먼저 “556,867,000원이 이 토지와 단독주택 이용 상태에 맞는 가격인가”를 검증하는 것이 승부처입니다.
