창원지방법원 2025타경629. 등기부상 소유자는 정수경이고, 말소기준은 2021.04.30 접수된 고성농업협동조합 근저당권 480,000,000원입니다. 같은 날 이어진 180,000,000원·480,000,000원 근저당과 2021.09.13 100,000,000원 근저당, 2024.11.06 고성군 압류, 이후 임의·강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 순위만 보면 후순위 권리 정리는 명확합니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 목록9의 매각 제외 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있고, 목록3·9·13의 지상 분묘에 대해서도 분묘기지권 성립여지가 기재돼 있습니다. 목록9·10은 농지취득자격증명원 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건도 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경629 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상남도 고성군 삼산면 두포리 1095-2 |
| 등기부 건물 표시 | 경상남도 고성군 삼산면 두포리 1107-2 · 경상남도 고성군 삼산면 두포1길 75-55 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1~3층 전시실 등 · 4층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 정수경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,970,021,800원 / 1,970,021,800원 (신건) |
| 청구액 | 1,241,513,285원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 법정권리는 별도 확인
말소기준은 2021.04.30 고성농업협동조합 근저당 480,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 고성농업협동조합 근저당 2건과 2021.09.13 근저당, 2024.11.06 압류, 2025.10.01 임의경매개시결정, 2025.12.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유관계 — 1명은 대항력 없음, 1명은 판정 보류
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PARK YOUNG SHIM | 4층 | 2023-11-09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영록 | 제시외건물(주택) | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
PARK YOUNG SHIM은 2023-11-09 전입으로 말소기준권리인 2021-04-30보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 반면 정영록은 제시외건물(주택) 점유자로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수 위험을 단정적으로 0이라고 확대 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 가격의 시세 메리트는 판정 유보
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,970,021,800원이고 유찰 0회의 신건입니다. 동일 물건군의 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 채권 합계 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,970,021,800원 | 1,240,000,000원 | 0원 | 707,921,582원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,576,017,440원 | 1,240,000,000원 | 0원 | 317,857,266원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,260,813,952원 | 1,240,000,000원 | 0원 | 5,805,812원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 근저당 채권최고액 합계 1,240,000,000원은 모두 배당되는 계산입니다. 다만 신청채권 청구액은 1,241,513,285원이고, 배당표는 근저당 채권최고액 합계를 기준으로 작성돼 있으므로 두 수치를 동일하게 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,970,021,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,100,218원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 고성농업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 고성농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 고성농업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 고성농업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 707,921,582원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 제시외건물·분묘·농지 조건
- 일괄매각. 여러 목록을 함께 매각하는 조건입니다.
- 목록9 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물은 매각에서 제외되고, 그 건물로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.
- 목록9 컨테이너. 지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 1동이 있으며 매각에서 제외됩니다.
- 목록3·9·13 분묘. 지상에 분묘가 있고 분묘기지권 성립여지가 있습니다. 육안으로 식별하기 어려운 추가 분묘가 존재할 가능성도 명시돼 있습니다.
- 목록9·10 농지취득자격증명원. 제출이 요구되며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 목록5 면적. 2층은 등기사항전부증명서상 191.8㎡, 건축물대장상 191.28㎡로 기재되어 건축물대장 면적을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 고성군 삼산면 두포리 포교마을 북동측 인근으로, 농경지·임야·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 위치와 대중교통 이용상황 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1~3층은 전시실 등, 4층은 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지 규제. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역 등이 포함되며, 일부 목록은 계획관리지역·자연취락지구·공익용산지·준보전산지에도 해당합니다.
- 확인된 토지. 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 면적 108.0㎡, 공시지가 3,430원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정영록 점유관계 확인. 제시외건물(주택)의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 목록9 제시외 건물이 매각에서 제외되므로 토지·건물 소유관계와 성립요건을 별도로 확인해야 합니다.
- 분묘 현장 확인. 목록3·9·13의 확인된 분묘뿐 아니라 육안 식별이 어려운 추가 분묘 가능성까지 현장에서 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명원. 목록9·10은 증명원 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이 명시돼 있습니다.
- 매각 제외 물건 확인. 목록9 제시외 건물과 이동 가능한 컨테이너박스 1동은 매각 대상에서 제외됩니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 감정가 1,970,021,800원만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 주소·목록 대조. 사건 소재지는 두포리 1095-2로 표시되고 등기부 건물은 두포리 1107-2·두포1길 75-55로 표시되므로 실제 매각 목록별 지번과 권리관계를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “배당상 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건의 등기 순위 자체는 어렵지 않습니다. 고성농업협동조합의 2021.04.30 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 1,970,021,800원 기준 배당에서도 근저당 채권최고액 합계 1,240,000,000원이 모두 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실전 위험은 등기 밖에 있습니다. 제시외 건물의 법정지상권 성립여지, 분묘기지권 성립여지, 전입일과 보증금이 미상인 제시외건물 점유자, 농지취득자격증명원 제출 조건, 매각 제외 건물·컨테이너가 동시에 존재합니다. 여기에 실거래 비교 근거도 확인되지 않으므로 신건 최저가가 싸다는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 등기 말소관계는 단순하지만, 현장·법정권리·농지 조건 때문에 입찰 난도는 높은 물건으로 보는 것이 타당합니다.
