NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.09.28
2회 · 최저 35,000,000원
B
매력지수58
D-9
유찰 1회
공유물분할을위한경매
2025타경31461 · 진주지원 · 근린시설
철근콘크리트조
22.50㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
35,000,000원
3,500만
감정가 50,000,000원
다음 매각기일
09-28
D-9
진주지원
10:00
입찰 보증금
350만원
최저가의 10% · 3,500,000원
감정가 대비
▼ 30.0%
싸게 매수
감정가
5,000만원
최근 결과
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
권리상 인수 부담은 없지만 상가 물건 특성상 환금성과 시세 검토가 필요한 신건입니다.
-
가격
최저가 5,000만원이며 비교 실거래는 대상 면적 차이가 있어 단순 저평가 판단이 어렵습니다.
-
자금
입찰보증금 약 500만원 수준이며 매수인 인수액은 0원입니다.
-
리스크
임차인 인수는 없으나 상가 용도 특성상 수익성과 환금성을 별도 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
2차 매각기일 대기 중 (D-9).
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (6)
법원경매 권리분석 · 근린시설
권리는 단순하지만, 상가 환금성을 따져야 한다 — 진주 금호석류마을 상가동
창원지방법원 2025타경31461 · 경상남도 진주시 주약동 407-1 금호석류마을 제상가동 2층202호
감정가 5,000만원 · 최저매각가 5,000만원(신건) · 매각기일 2026.08.24 · 공유물분할을 위한 경매
58점
매력지수 B등급 · 인수 위험은 없으나 상가 환금성과 시세 비교 한계가 있는 물건
임차인 인수 0원과 권리 소멸 구조는 안정적이나 근린시설 상가이고 직접 비교 가능한 동일 면적 거래가 부족해 보수적 평가가 필요하여 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 부담은 없고 매각으로 소멸되는 권리가 중심인 물건입니다. 다만 주거용이 아닌 근린시설 상가로, 최저가만 보고 접근하기보다 실제 영업성·수요층·환금성을 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
50,000,000원
신건(0회 유찰)
창원지방법원 2025타경31461. 진주시 주약동 금호석류마을 상가동 2층 202호 근린시설입니다. 등기 흐름상 과거 근저당과 가압류 등 권리관계가 있었으나 현재 경매 대상 물건에서는 매각으로 소멸되는 구조입니다. 낙찰자가 별도로 인수하는 권리는 확인되지 않습니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 주거용처럼 단순한 시세 비교가 아닙니다. 상가 물건은 입지와 실제 사용성, 임대수요, 매수층의 폭이 가격을 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31461 |
|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 주약동 407-1 금호석류마을 제상가동 제2층 제202호 |
|---|
| 물건종류 | 근린시설 |
|---|
| 소유자 | 이창석, 조수민, 조장우 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 50,000,000원 |
|---|
| 신청 유형 | 공유물분할을 위한 경매 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.24 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 부담 없는 구조
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 갑구 5번 엠지리테일주식회사 가압류는 청구금액 107,361,905원이 있으나 매각으로 소멸합니다. 임차인 정보가 확인되지 않아 임차보증금 인수 위험은 없습니다.
② 배당 분석 — 채권 일부 미배당 구조
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 1,300,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 엠지리테일주식회사 | 107,361,905원 | 48,700,000원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각가 50,000,000원 기준 예상 배당이며, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 채권 청구액 대비 미배당 약 58,661,905원이 발생합니다.
회차별 매각가 시나리오
유찰 시 매각가는 낮아지지만 권리 인수 부담은 발생하지 않습니다.
③ 시장성 검토 — 상가 특성 중심
감정 대상은 근린시설이며, 비교 거래는 동일 면적 표본이 아닌 금호석류 단지 내 거래 자료가 포함되어 있습니다. 최근 거래는 59.99㎡ 주거형부터 122.49㎡까지 면적 차이가 있어 단순 평균 대비 가격 메리트 판단은 제한적입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2026.08 | 84.87㎡ | 18 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 20 | 294,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 284,916,666원 |
⚠️ 가격 해석 주의 단지 거래 평균 284,916,666원은 주거형 포함 전체 평균으로, 근린시설인 본건과 직접 비교할 수 없습니다. 최저가 50,000,000원만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없으며 상가 자체 임대력 확인이 우선입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 위치. 경상남도 진주시 주약동 소재 경상국립대학교병원 남측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 생활편익시설로 이용 중인 근린시설입니다.
- 단지 규모. 금호석류는 782세대 규모이며 1999년 준공되었습니다.
- 환금성. 상가는 주거용보다 매수층이 제한될 수 있어 실제 영업성·임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 낙찰 후 인수하는 임차권이나 선순위 권리는 없는지 원본 확인이 필요합니다.
- 상가성 검토. 주변 상권, 공실 여부, 임대료 수준을 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매. 경매 원인이 공유물분할을 위한 경매라는 점을 고려해야 합니다.
- 가격 전략. 신건 최저가만 보고 접근하지 말고 상가의 실제 가치와 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 판단은 상가성”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없고 매각으로 소멸되는 권리 구조라 권리분석 난도는 낮습니다. 그러나 근린시설 경매는 권리보다 매출·임대수요·환금성이 핵심입니다. 5,000만원이라는 숫자 자체보다 실제 상가 가치가 그 가격을 설명할 수 있는지가 최종 판단 기준입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 진주시 주약동 407-1 금호석류마을 상가동 2층202호
2025-12-19 10:27
- 본건 전입세대 및 상가건물임대차 현황서 열람결과 내역없음.
- 본건 임대차 조사를 위해 방문한 바, 폐문부재여서 임대차 조사 안내를 하였으나 조사에 응하지 않음.
경상남도 진주시 주약동 407-1 금호석류마을 상가동 2층203호
- 본건 전입세대 및 상가건물임대차 현황서 열람결과 내역없음.
- 본건 임대차 조사를 위해 방문한 바, 폐문부재여서 임대차 조사 안내를 하였으나 조사에 응하지 않음.
기일 타임라인
⚠ D-9 진행 중
2차 매각기일
2026-09-28
10:00
제101호 법정
최저매각가
3,500만원
▼ 30% 감정가 5,000만
입찰 보증금
350만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+8
2026-10-06
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%
5,000만→3,500만
회차 전체 보기 (2회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-08-24 |
유찰 |
5,000만원 |
| 2 |
2026-09-28 |
D-9 진행 |
3,500만원 |
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
34,054.0㎡
≈
10,301.3평
소유
개인
소재
경상남도 진주시 주약동 · 407-1
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
440억 9,993만원
1,295,000원/㎡ × 34,054.0㎡
▲
+42.3%
· 연평균 +3.3%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 위험 (5)
상대보호구역
저촉
시가지경관지구(일반)
저촉
장애물제한표면구역
저촉
제3종일반주거지역
저촉
특화경관지구
저촉
호재 (3)
대로3류(폭 25m~30m)
접함
중로1류(폭 20m~25m)
접함
중로2류(폭 15m~20m)
접함
기본 분류 (2)
자연녹지지역
접함
제2종일반주거지역
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경상남도 진주시 주약동 407-1 금호석류마을 상가동 2층202호
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