창원지방법원 2025타경21670. 경상남도 거제시 옥포동 548-1 3층 근린시설입니다. 등기상 소유자는 박임연이며, 말소기준권리는 2000년 4월 24일 설정된 장승포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 권리 분석이 끝났다고 바로 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 감정평가상 일련번호 1,2는 제2종근린생활시설(안마시술소)이며 현재 공실 상태로 조사되었습니다. 근린시설은 주거용과 달리 임대수요와 업종 적합성이 가격을 좌우하므로 낙찰 전 운영 가능성 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 280,000,000원이며 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 전세권 등 과거 권리도 등기상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차·점유 분석

③ 예상배당표 (매각가 572,233,400원 가정)

신건 매각가 기준 채권 총액 567,000,000원 중 564,111,066원이 배당되고 약 2,888,934원의 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수액이 아니라 채권자 배당 부족분입니다.

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 경상남도 거제시 옥포동 소재 옥포초등학교 인근으로 위락시설·근린생활시설·공동주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 노선버스 정류장이 소재합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 시설 상태. 제시외 건물 매각 포함 및 일부 위반건축물 등재 사항이 있어 현황 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설은 임차 업종과 수익성에 따라 매각 속도 차이가 커 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 공실 확인. 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 임대 가능성을 반드시 검토하세요.
• 현황 확인. 제시외 건물 및 위반건축물 등재 사항을 감정서와 함께 확인하세요.
• 권리 확인. 등기부상 말소기준권리와 소멸 권리를 원본 대조하세요.
• 가격 판단. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
• 원본 검토. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 수익성 검증이 먼저다”

이 물건은 권리관계만 보면 매수인 인수 부담이 없는 구조입니다. 그러나 대상은 근린시설이고 현재 공실 상태입니다. 경매에서 중요한 것은 단순히 깨끗한 권리가 아니라 낙찰 이후 사용할 사람과 수익을 만들 수 있는지입니다. 신건 가격 572,233,400원이 적정한지는 임대수요와 운영 가능성 확인 후 판단해야 합니다.