배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.122회 · 최저 37,100,000원
B매력지수58
부동산임의경매
2025타경21670 · 통영지원 · 다세대
1019.8㎡
최저매각가
신건 · 1차
53,000,000원
5,300만
감정가 53,000,000원
감정가의 100%유찰 없음
다음 매각기일
08-24
통영지원 10:00
입찰 보증금
530만원
최저가의 10% · 5,300,000원
감정가 대비
≈ 0%시세 수준
감정가
5,300만원
최근 결과
0회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것권리상 말소기준 이후 권리는 정리되지만 대항력 임차인 1명의 보증금 확인이 필요한 다세대 물건입니다.
말소기준권리 이후 권리는 소멸 구조지만 대항력 있는 임차인 김윤정의 보증금이 확인되지 않아 인수 위험을 배제할 수 없음. 최근 거래 대비 신건 가격도 106%로 가격 메리트 제한.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 대항력 있는 임차인 가능성이 있는 김윤정 점유자가 있어 보증금 확인 전에는 완전 안전형으로 보기 어렵습니다. 최근 거래 5,000만원 대비 최저가 5,300만원으로 시세 대비 106%, 신건 가격 메리트도 제한적입니다.
감정가 / 최저가
53,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 거래
50,000,000원
2023.05 1건
최저가 ÷ 시세
106.0%
최근 거래 기준
인수 검토
확인 필요
대항력 임차인 가능
창원지방법원 2025타경21670. 경상남도 거제시 옥포동 광성맨션의 다세대 및 토지 물건입니다. 감정가는 5,300만원이며 현재 신건으로 진행됩니다. 핵심은 등기보다 점유 관계입니다. 2016년 설정된 장승포농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김윤정 점유자는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 가능성이 있어 보증금 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경21670 (임의경매)
소재지
경상남도 거제시 옥포동 550-7 광성맨션아파트
물건종류
다세대 + 토지
소유자
전동현
감정가 / 최저가
53,000,000원 / 53,000,000원
신청채권자 / 청구
장승포농업협동조합 / 238,396,575원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준권리는 을구 3번 장승포농업협동조합 근저당권(2016.01.13)입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 압류·가압류 등은 등기상 이미 말소된 항목이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 점유 임차관계 확인이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 김윤정 점유 확인 필요
임차인
전입일
대항력
보증금
판단
최교술
2023.07.18
없음
미상
말소기준 이후 전입
김윤정
2012.10.16
가능
미상
매수인 인수 가능성 확인 필요
최영순
2024.02.16
없음
미상
말소기준 이후 전입
⚠️ 가장 중요한 확인 사항 김윤정은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 가능성이 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부에 따라 매수인 부담이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 시세 이상
광성맨션 최근 거래는 2023년 5월 65.52㎡ 1층 거래 1건이며 금액은 5,000만원입니다. 최저매각가 5,300만원은 최근 거래 대비 106.0%입니다.
거래월
전용
층
거래가
2023.05
65.52㎡
1
50,000,000원
평균
-
1건
50,000,000원
⚠️ 가격 판단 최저가 5,300만원은 최근 거래 5,000만원보다 높습니다. 권리 리스크를 감안하면 신건 응찰 전 가격 조정 여부를 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,354,000원
근저당 · 장승포농업협동조합
42,000,000원
42,000,000원
잔여 · 소유자 교부
-
9,646,000원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가 5,300만원은 최근 거래 5,000만원보다 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 김윤정의 대항력 가능성이 있어 보증금과 배당요구 여부 확인이 우선입니다.
가격 검토. 최근 거래 대비 신건 최저가가 106%로 가격 메리트가 부족합니다.
권리 확인. 장승포농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
현장 확인. 다세대 특성상 실제 점유 현황과 관리 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리보다 점유와 가격 확인이 먼저”
이 물건은 등기상 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조지만, 대항력 가능 임차인이 존재해 완전한 무인수 물건으로 판단하기 어렵습니다. 또한 최저가는 최근 거래보다 높은 수준입니다. 임차관계 확인 후 가격 메리트가 생기는 구간을 기다리는 접근이 필요합니다.
