전주지방법원 2025타경447. 군산시 나운동 나운프라자 4층 402호입니다. 등기상 현재 소유자는 이지아이엔씨주식회사이고, 2015.08.11. 주식회사전북은행 앞으로 설정된 채권최고액 144,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 2016.05.16. 같은 전북은행의 채권최고액 180,000,000원 근저당권, 2025.06.17. 임의경매개시결정, 2025.10.16. 국의 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
과거 가압류·신탁·전세권·근저당권 등 다수의 등기가 존재했지만 해당 권리들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 매수인이 주목할 권리는 2015년 이후의 전북은행 근저당과 경매개시결정·압류이며, 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 정리됩니다. 따라서 권리 인수 자체보다 실제 이용상태와 신건 가격의 적정성 확인이 이번 물건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경447 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 4층 402호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 군산시 하나운로 38 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 근린생활시설(사무실, 일부 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 중 4층 |
| 소유자 | 이지아이엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 122,701,378원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2015년 전북은행 근저당이 기준
매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 임차인 조사 내역도 없으며, 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 현재 확인되는 자료만 놓고 보면 대항력 임차인의 보증금 승계나 등기상 권리 인수 문제는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래보다 용도 확인이 선행
현재 최저매각가는 감정가와 같은 287,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
특히 경매 용도 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설(사무실, 일부 공실)로 기재되어 있습니다. 가격 비교를 할 때도 일반 주거용 물건의 거래가격을 그대로 적용하기보다, 실제 이용·건축물 현황과 맞는 비교대상을 확인하는 것이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 180,000,000원 | 138,182,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계는 324,000,000원이고, 신건 매각가 가정에서 채권자 배당액은 282,182,000원, 미배당액은 41,818,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진포초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위에는 중·소규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 사무실 및 일부 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물의 4층으로, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트, 내벽은 페인트, 창호는 새시 및 강화유리창 마감입니다.
- 설비. 공동위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 20미터, 북측 폭 약 10미터의 아스팔트포장도로에 접하고 지하주차장시설이 있습니다.
- 토지. 1,934㎡의 부정형 평지이며 상업용 건물부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,253,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 가축사육제한구역·교육환경보호구역에 해당하고 중로1류·소로1류에 접합니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도·현황 대조. 도시형생활주택이라는 경매 분류와 감정평가상 근린생활시설 사무실 이용상태가 함께 나타나므로 건축물대장·현황을 직접 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가에 일부 공실이 명시되어 있으므로 현재 점유상태와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 287,000,000원의 시장 적정성을 판단할 실거래 비교가 없으므로 나운프라자 또는 유사 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 287,000,000원, 1회 유찰 시 229,600,000원, 2회 유찰 시 183,680,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 세우되, 단순 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 압류 확인. 2025.10.16. 군산세무서장의 압류는 말소기준 후순위로 매각 소멸 판정이나, 배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 원문 서류를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 실제 용도는 확인 필요”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.08.11. 전북은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 전북은행 추가 근저당·경매개시결정·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 신건 287,000,000원에 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다. 비교 실거래가가 없고, 감정평가상 실제 이용상태 역시 근린생활시설 사무실·일부 공실입니다. 따라서 이 사건은 권리분석은 합격, 가격과 실제 이용상태는 확인 후 판단이 맞습니다. 1회·2회 유찰 시 가격이 낮아지더라도 시장가격과의 비교 없이 할인율만 보고 접근하는 것은 피해야 합니다.
