전주지방법원 2025타경447. 군산시 나운동 나운프라자 4층 403호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이고, 감정평가 이용상태는 403호가 근린생활시설, 현황 공실로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 이지아이엔씨주식회사이며, 2009.10.09 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 권리분석 핵심은 2015.08.11 접수된 을구 12번 근저당권입니다.
을구 12번 근저당권의 설정 당시 채권최고액은 189,780,000원, 근저당권자는 롯데카드주식회사였습니다. 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 전북은행 근저당 2건, 경매개시결정, 국의 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리 및 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경447 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 4층 403호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 군산시 하나운로 38 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 중 4층 |
| 소유자 | 이지아이엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 417,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 122,701,378원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2015.08.11 을구 12번 근저당권입니다. 설정 당시 롯데카드주식회사 명의로 채권최고액 189,780,000원이 등기됐고, 이후 군산시수산업협동조합을 거쳐 2025.11.10 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 기재돼 있습니다. 이는 새로운 후순위 권리가 아니라 같은 을구 12번 근저당권의 승계 흐름입니다.
을구 13번 전북은행 근저당 144,000,000원, 을구 14번 전북은행 근저당 180,000,000원, 2025.06.17 전북은행의 임의경매개시결정, 2025.10.16 국의 압류, 2025.10.21 군산시수산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 과거 1999년부터 2002년 사이의 가압류·신탁·근저당 등은 등기부상 이미 말소된 내역입니다.
② 가격 판단 — 신건 417,000,000원, 실거래 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 417,000,000원이고 0회 유찰 신건입니다. 매수인에게 승계되는 권리금액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 417,000,000원입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 417,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 자료만으로 판단할 근거는 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”, “감정가 대비 저렴하다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 유찰 시 최저가가 낮아지더라도 시장가 대비 가격 메리트는 별도의 최근 거래 확인 후 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 417,000,000원 | 103,350,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 333,600,000원 | 185,650,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 266,880,000원 | 251,436,320원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 매력도는 실거래 비교자료 확인 전까지 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 417,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,570,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 롯데카드주식회사 | 189,780,000원 | 189,780,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 180,000,000원 | 76,650,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계는 513,780,000원이고, 현재 회차의 채권자 예상 배당액은 410,430,000원입니다. 을구 14번 전북은행 근저당에서 103,350,000원의 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이고 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
배당표의 을구 12번 표기는 설정 당시 근저당권자 기준이며, 등기부에는 이후 군산시수산업협동조합과 수협엔피엘대부주식회사로의 이전 내역이 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 도시형생활주택이며, 감정평가상 403호는 근린생활시설로 현황 공실입니다.
- 주위환경. 진포초등학교 남서측 인근이며, 주위에 중·소규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물의 4층이며 공동위생·급배수·화재탐지·엘리베이터설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 북측 약 10미터 아스팔트포장도로에 접하며 지하주차장시설이 있습니다.
- 토지. 1,934.0㎡의 부정형 평지로 상업용 건물부지로 이용 중이며 공시지가는 1,253,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로1류와 중로1류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·교육환경보호구역에 해당하며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 신건 최저가 417,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 최근 동일·유사 물건 거래를 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 표기와 감정평가상 근린생활시설 이용상태를 함께 확인하고 실제 사용·허가 상태를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 공실·점유 재확인. 감정평가상 403호는 공실이지만 임대관계는 미상이므로 매각기일 전 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 을구 12번 승계내역 확인. 롯데카드주식회사에서 군산시수산업협동조합, 수협엔피엘대부주식회사로 이어진 근저당권 이전내역을 최신 등기부로 대조해야 합니다.
- 후순위 권리. 전북은행 근저당 2건, 국 압류, 경매개시결정은 매각 소멸 대상인지 매각물건명세서 최종본에서 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 예상 미배당 103,350,000원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깔끔, 가격은 확인 전”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.08.11 을구 12번 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 법정지상권과 별도 명시 인수권리도 없습니다.
다만 현재 최저가 417,000,000원이 적정한지는 다른 문제입니다. 최근 실거래 비교가 없고, 사건상 용도는 도시형생활주택인 반면 감정평가 이용상태는 근린생활시설·공실로 확인됩니다. 임대관계도 미상이므로 가격과 실제 이용·점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 결론은 권리는 합격, 가격 판단은 보류입니다.
