서울동부지방법원 2025타경326. 등기 대상은 광진구 구의동 홀가하우스 3층 303호이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있어 물건 성격을 아파트처럼 단순하게 보면 안 됩니다. 말소기준권리는 2023.07.27 이동근 근저당권 120,000,000원입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 진짜 핵심은 등기상 후순위로 보이는 권리 자체가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 점유·전입과 매각물건명세서의 승계 문구입니다.
김태환의 주택임차권등기는 2025.01.14 접수됐지만, 등기 내용에는 임대차계약일 2020.12.10, 주민등록일자·점유개시일자 2021.01.04, 확정일자 2020.12.14, 임차보증금 250,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 시점들은 말소기준인 2023.07.27보다 앞섭니다. 더욱이 매각물건명세서는 이 임차권이 배당에서 보증금을 전액 받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 3층303호 · 도로명주소 서울특별시 광진구 자양로 211 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 건물 3층 303호 |
| 소유자 | 이관용 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 339,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이동근 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.27 을구 1번 근저당권 · 이동근 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 선행 임차사실이 더 중요하다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태환 | 건물3층 303호 27.77㎡ 전부 | 250,000,000원 | 2021.01.04 | 2020.12.14 · 2022.12.20 | 선순위 임차관계 | 우선변제 가능 | 미배당 잔액 인수 |
| 이민지 | 304호 | 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
김태환은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 이민지도 실제 점유자로 조사돼 실제 임차인은 총 2명입니다. 김태환은 등기 내용상 주민등록·점유개시일이 모두 2021.01.04이고, 확정일자도 말소기준보다 빠릅니다. 반면 이민지는 전입신고가 2020.10.16으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 실질취득가 — 339,000,000원만 보고 입찰하면 안 된다
현재 최저매각가는 339,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 곧 최종 취득비용이라고 볼 수 없습니다. 김태환의 보증금 250,000,000원 가운데 법원 배당으로 충족되지 않는 잔액이 있으면 그 금액이 매수인 부담으로 남고, 이민지의 보증금도 아직 특정되지 않았습니다.
또한 1회 유찰 시 매각가격은 271,200,000원, 2회 유찰 시 216,960,000원으로 내려가지만, 김태환 보증금 250,000,000원의 미배당 잔액 승계 조항은 그대로 검토 대상입니다. 특히 낙찰가격이 보증금 규모 아래로 내려가는 회차에서는 낙찰가격 하락만큼 인수 가능성이 커질 수 있으므로 낙찰가 자체만을 할인폭으로 해석하면 안 됩니다.
④ 채권자 기준 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,546,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 이동근 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한저축은행 | 500,000,000원 | 213,454,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 이우근 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 950,000,000원 중 채권자 예상배당은 333,454,000원, 미배당은 616,546,000원입니다. 이 표는 집행비용과 근저당권 채권 기준 시뮬레이션입니다. 김태환의 임차보증금은 매각물건명세서상 미배당 잔액 승계 대상이므로 실제 배당순위·배당액 확정 결과를 별도로 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰이 곧 안전마진은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 339,000,000원 | 333,454,000원 | 616,546,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 271,200,000원 | 266,603,200원 | 683,396,800원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 216,960,000원 | 213,122,560원 | 736,877,440원 |
신청채권액은 240,000,000원이지만 각 시나리오에서 신청채권자 이동근에게 계산된 배당액은 120,000,000원이고 전액 만족 상태가 아닙니다. 동시에 후순위 채권 미배당도 이미 큰 구조입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 단순히 “최저가 할인”만 볼 것이 아니라, 임차보증금 배당이 실제로 어떻게 배치되는지를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 303호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층이며 사용승인일은 2020.08.20입니다.
- 입지. 서울구의초등학교 북동측 인근으로 다가구주택·연립주택·오피스텔·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m, 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대공방어협조구역·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 위생급배수설비·난방설비·승강기설비가 있으며, 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김태환 배당액 확인. 보증금 250,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 잔액을 확정해야 합니다. 미배당 잔액은 매각물건명세서상 매수인 인수 대상입니다.
- 선행 임차사실 재확인. 김태환의 주민등록일·점유개시일 2021.01.04, 확정일자 2020.12.14 및 2022.12.20과 말소기준 2023.07.27의 선후를 원본에서 대조해야 합니다.
- 304호 이민지 확인. 전입일 2020.10.16으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 303호 경매 목적물과의 실제 점유 범위 및 관련성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 271,200,000원, 2회 유찰 216,960,000원으로 내려가더라도 김태환의 미배당 잔액 승계 가능성을 합산해 실질취득비용을 판단해야 합니다.
- 세금·배당표 대조. 2025.12.16 성동세무서장 처분청의 압류가 있고 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 최종 자료를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트 기준의 대출·임대·환금성 판단을 그대로 적용하지 않아야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 “339,000,000원짜리 신건”이 아니라 “인수액을 먼저 확정해야 하는 경매”다
말소기준 이후의 근저당권과 압류가 소멸한다고 해서 이 물건을 깨끗한 권리라고 부르기는 어렵습니다. 김태환은 보증금 250,000,000원의 임차권을 갖고 있고, 등기 내용상 주민등록·점유개시가 말소기준보다 앞섭니다. 무엇보다 매각물건명세서는 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 못 박고 있습니다.
여기에 304호 이민지가 2020.10.16 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 최저매각가 339,000,000원의 높고 낮음이 아니라 김태환의 실제 미배당 잔액과 이민지의 보증금·점유 범위를 확정하는 것입니다. 이 두 문제가 해소되지 않은 상태에서는 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득비용이 함께 내려간다고 단정할 수 없습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 사건의 승부처입니다.
