서울동부지방법원 2025타경326. 광진구 구의동 홀가하우스 3층 304호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 435,000,000원이라는 신건 가격 자체보다 선순위 대항력 임차보증금 360,000,000원의 배당 여부입니다. 임차인 이민지는 2020.09.07 확정일자를 받고 2020.10.16 전입·점유했으며, 2024.11.05 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 이동근 근저당의 설정일 2023.07.27보다 전입·점유가 앞서므로 대항력이 있습니다.
현재 회차에서는 매각대금 435,000,000원에서 집행비용 6,750,000원을 제외한 뒤 이민지에게 보증금 360,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 그래서 현재 예상 인수는 0원입니다. 반대로 매각가가 낮아지면 구조가 달라집니다. 1회 유찰 시 매각가 348,000,000원에 예상 인수 17,672,000원, 2회 유찰 시 매각가 278,400,000원에 예상 인수 86,297,600원이 붙습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 승계로 다시 붙는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경326 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 3층304호 |
| 도로명 | 서울특별시 광진구 자양로 211 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 호실 | 제3층 제304호 · 35.62㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상10층 · 사용승인일 2020.08.20 |
| 소유자 | 이관용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 435,000,000원 (신건) |
| 임의경매 채권자 / 청구 | 이동근 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.07.27 이동근 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 신한저축은행·모아저축은행 관련 근저당, 이민지 임차권등기, 이우근 근저당과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 자체의 소멸과 임차보증금 반환책임은 별개입니다. 이민지는 전입·점유가 말소기준보다 빠르기 때문에 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 현재 0원, 유찰 시 승계액 증가
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민지 | 3층 304호 35.62㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 360,000,000원 | 2020.10.16 | 2020.09.07 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 시 승계 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 2020.09.07 | 대항력 미상 | 미상 | 승계 미상 |
이민지는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 435,000,000원 매각 가정에서는 보증금 360,000,000원이 전액 배당됩니다. 그러나 별도로 기재된 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 계산상 인수 0원은 확인된 배당관계에 대한 수치이고, 이 별도 기재의 사실관계는 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 착시가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 435,000,000원 | 0원 | 435,000,000원 | 881,750,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 348,000,000원 | 17,672,000원 | 365,672,000원 | 950,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 278,400,000원 | 86,297,600원 | 364,697,600원 | 950,000,000원 |
1회 유찰부터는 이민지 보증금 360,000,000원이 낙찰가보다 커집니다. 이때는 최저매각가 348,000,000원이나 278,400,000원만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 미배당 보증금 승계액을 합치면 실질취득은 각각 365,672,000원, 364,697,600원입니다. 즉 낙찰가가 떨어질수록 인수액이 늘어나면서 총 부담이 임차보증금 수준 부근에서 유지되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 435,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,750,000원 |
| 1. 임차인 이민지 보증금 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이동근 | 120,000,000원 | 68,250,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이우근 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이민지 보증금 360,000,000원이 전액 배당되고 이동근 근저당에는 68,250,000원이 배당되는 계산입니다. 근저당권자 전체 채권최고액 950,000,000원 중 미배당액은 881,750,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울구의초등학교 북동측 인근으로, 다가구주택·연립주택·오피스텔·아파트·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물이며 사용승인일은 2020.08.20입니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 약 25m, 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대공방어협조구역·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 재계산. 입찰 회차가 바뀌면 이민지 보증금의 예상 배당액과 미배당 승계액을 다시 계산해야 합니다.
- 별도 임차 기재 확인. 기사항전의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 및 승계 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 이민지는 임차권자이면서 2025.11.12 강제경매개시결정의 채권자로도 기재되어 있으므로 임대차 및 채권관계를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가가 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 별도로 시장가격을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 실제 사용·대출·환금성 판단 시 두 정보를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”은 회차가 바뀌면 달라진다
현재 435,000,000원 신건 기준으로 보면 이민지 보증금 360,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 임차인의 전입·점유는 말소기준보다 앞서고 대항력이 있으므로, 낙찰가가 보증금을 충분히 배당하지 못하는 수준으로 내려가면 미배당 보증금이 그대로 매수인 부담으로 이동합니다. 실제로 1회 유찰에서는 17,672,000원, 2회 유찰에서는 86,297,600원의 인수가 계산됩니다.
또한 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 임차 관련 기재가 남아 있어 권리 리스크가 완전히 닫혀 있지도 않습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트에 점수를 줄 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 현재 회차의 알려진 인수액은 0원이지만, 유찰 후 선순위 임차보증금 승계와 미상 임차관계를 반드시 다시 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
