인천지방법원 2025타경3826. 김포시 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 3층 321호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 매각물건명세서 비고도 같은 이용상태를 적고 있습니다. 감정가 180,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 61,740,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 판단하기보다 권리 소멸 여부와 실제 이용·점유관계, 향후 환금성을 함께 봐야 합니다.
등기부상 말소기준권리는 2022.05.26. 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 147,600,000원이고, 이후 2024.07.12. 주식회사 하나은행의 가압류 139,594,116원과 2025.09.17. 수협은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3826 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 3층 321호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 10층 건물 내 3층 321호 |
| 소유자 | 김인선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 61,740,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 301,644,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부상 2022.04.04. 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2022.05.26. 김인선에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사 하나은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 할인율만 보면 안 된다
감정가 180,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 61,740,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 43,218,000원, 5회 유찰 시 30,252,599원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,740,000원 | 60,228,680원 | 226,965,436원 |
| 4회 유찰 시 | 43,218,000원 | 42,040,076원 | 245,154,040원 |
| 5회 유찰 시 | 30,252,599원 | 29,308,052원 | 257,886,064원 |
유찰이 거듭될수록 매각가격은 낮아지지만 채권자의 미배당액은 반대로 커집니다. 현재 회차에서도 전체 채권액 287,194,116원 가운데 채권자 배당은 60,228,680원에 그쳐 226,965,436원의 부족액이 발생합니다. 다만 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 147,600,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 139,594,116원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4% 추정치입니다. 현재 가정에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 60,228,680원이 수협은행 근저당에 배당되고, 주식회사 하나은행 가압류 및 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포한가람초등학교 남서측 인근. 주위는 지식산업센터 및 소규모 공장, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 김포골드라인 양촌역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 북측 약 10m 내외·동측 약 23m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 공공공지에 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 2,275,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 2,173.7㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 현재 최저가는 61,740,000원으로 감정가의 34.3%지만, 실제 가치 판단은 공장(지식산업센터) 사용수요와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당액은 226,965,436원이지만 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공장 이용상태 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제 확인. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등 토지이용계획을 실제 사용계획과 함께 확인하세요.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔지만, 가격만 보고 들어갈 물건은 아니다”
권리 구조는 비교적 분명합니다. 2022.05.26. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 주식회사 하나은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수도 0원입니다.
다만 감정가 180,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 61,740,000원까지 내려온 배경을 단순한 할인 기회로만 볼 수는 없습니다. 이용상태는 공장(지식산업센터)이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리는 소멸형, 가격은 현장과 환금성을 확인한 뒤 판단”입니다. 권리상 인수 부담보다 실제 점유와 사용수요를 확인하는 것이 입찰 전 우선순위입니다.
