인천지방법원 2025타경3826. 경기도 김포시 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 3층 321호에 대한 임의경매입니다. 물건의 용도 표기는 '기타'이며, 감정평가서의 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 주거용 아파트나 일반 오피스텔을 기준으로 입찰가를 판단해서는 안 됩니다.
소유자는 김인선이며, 2022년 5월 26일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 수협은행 명의의 채권최고액 147,600,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 하나은행의 가압류가 등기되었고, 수협은행이 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가가 감정가보다 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다른 개념입니다. 특히 5회 유찰된 공장형 집합건물에서는 가격 하락의 원인과 실제 처분 가능성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3826 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 3층 321호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 165 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 3층 321호 |
| 소유자 | 김인선 (2022.05.26 소유권이전) |
| 감정가 | 180,000,000원 |
| 최저매각가 | 30,253,000원 (감정가의 16.81%) |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 신청채권자 | 수협은행 |
| 경매 청구금액 | 301,644,894원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 말소기준권리 | 2022.05.26 수협은행 근저당권 · 채권최고액 147,600,000원 |
| 점유 / 임대관계 | 공장으로 이용 중 · 임대관계 미상 |
| 위반건축물 | 위반사항 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 가압류는 소멸
말소기준권리는 2022년 5월 26일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 147,600,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그보다 늦은 2024년 7월 12일 등기된 주식회사 하나은행의 139,594,116원 가압류와 2025년 9월 17일의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 앞선 하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 이미 말소되었으며, 김인선 명의로 소유권이전등기가 이루어진 상태입니다.
하나은행 가압류 → 후순위 소멸
임의경매개시결정 → 매각으로 소멸
확인된 등기권리상 매수인이 승계할 금액은 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 임대관계는 확인 필요
현재 조사된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재되어 있고, 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다.
따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 임대차관계가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 소유자가 직접 이용하는지, 별도 임차인이나 사업자가 점유하고 있는지 확인해야 합니다.
예상배당상 인수액 0원은 확인된 권리와 신고 현황에 따른 계산 결과입니다. 최종 입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부 원본을 다시 확인하고 현장 점유관계를 조사해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 할인은 미확인
이 물건의 감정가는 180,000,000원입니다. 현재 5회 유찰된 최저매각가는 30,253,000원으로, 감정가 대비 16.81% 수준입니다.
가격이 크게 하락했더라도 매수 판단의 기준은 과거 감정가가 아닌 최근 실제 거래가격과 현재 매각 가능한 가격이어야 합니다. 현재 확인되는 거래가격을 근거로 이 물건이 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 944,554원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수협은행 | 147,600,000원 | 29,308,446원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 하나은행 | 139,594,116원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 287,194,116원 | 29,308,446원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 257,885,670원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
집행비용은 944,554원으로 추정하였으며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당은 우선순위와 확정된 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 944,554원을 제외한 29,308,446원이 수협은행에 배당됩니다. 하나은행에는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다.
채권자들의 배당표상 합산 채권액은 287,194,116원이고, 예상 미배당은 257,885,670원입니다. 별도로 경매신청 청구금액은 301,644,894원으로 기재되어 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰될수록 미배당 확대
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 30,253,000원 | 29,308,446원 | 257,885,670원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 21,177,100원 | 20,395,912원 | 266,798,204원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 14,823,969원 | 14,157,138원 | 273,036,978원 | 0원 |
현재 회차에서 최저매각가 30,253,000원에 낙찰된다면 채권자 미배당은 257,885,670원입니다. 6회 유찰 시 미배당은 266,798,204원, 7회 유찰 시에는 273,036,978원까지 증가하는 것으로 계산됩니다.
각 시나리오의 예상 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 현재 확인된 권리관계만 놓고 보면 유찰에 따른 최저가 하락이 별도의 채무 인수액 증가로 연결되지는 않습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 김포한가람초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 소규모 공장, 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 김포골드라인 양촌역이 소재합니다. 감정평가서에서는 제반 교통상황을 양호한 것으로 평가했습니다.
- 실제 이용. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반 주거시설과 이용 목적 및 수요층이 다르므로 해당 용도에 맞는 임대·매매 수요를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 외벽은 복합판넬·석재·강화유리 등으로 마감되어 있습니다. 내부에는 텍스 천장, 페인팅 벽체, 타일 바닥 및 새시창호 등이 적용되어 있습니다.
- 설비. 화재탐지설비, 천정형 냉난방설비, 공용 위생·급배수설비, 소화전 및 승강기설비 등이 기재되어 있습니다. 본건 호실의 개별 설비 작동상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 접근 도로. 북측으로 약 10m, 동측으로 약 23m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 구래동 6871-60 및 6871-61 일대의 2필 일단 토지이며, 전체 토지면적은 2,173.7㎡입니다. 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 토지이용 제한. 공공공지 저촉 및 중로1류 접합 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 실제 적용 대상과 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,275,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 호실의 매매시세와 직접 동일시할 수 없습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 현재까지 5회 유찰된 사실은 확인되지만, 실제 매매·임대 수요가 어느 정도인지는 추가 검증이 필요합니다. 특히 공장형 집합건물은 해당 용도의 실사용자 또는 투자자 수요에 영향을 받습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세 구분. 최저매각가 30,253,000원은 감정가의 16.81%이지만, 현재 시세의 16.81%라는 의미는 아닙니다. 동일 용도·유사 호실의 실제 거래가격을 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 반복 유찰의 원인이 가격, 수요 부족, 점유 문제, 이용 제한 또는 기타 물건 특성에 있는지 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 공장 이용 사실은 확인되지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 현재 사용자와 사업자 점유 여부를 조사해야 합니다.
- 임대차 및 대항력. 임대차계약, 사업자등록, 보증금 및 점유 개시 시점을 확인하고 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 있는지 검토해야 합니다.
- 말소기준권리. 2022.05.26 수협은행 근저당권이 말소기준이며, 2024.07.12 하나은행 가압류 및 2025.09.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기사항증명서와 대조해야 합니다.
- 미배당액과 인수액 구분. 채권자 미배당 257,885,670원은 매수인의 인수채무와 다릅니다. 다만 배당 외 별도 부담 가능성은 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비 및 기타 비용. 공용부분 미납 관리비, 관리규약, 전기·수도 사용상태 및 시설 유지비를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 공장 사용 가능성. 건물의 관리규약, 실제 허용 업종, 관련 법령상 입주자격 및 사용 제한을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역·지구단위계획구역, 공공공지 저촉 및 토지거래허가 관련 기재의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 향후 매매를 통한 처분을 계획한다면 실제 거래사례, 공실 수준, 임대수요와 예상 보유기간을 먼저 검토해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.11.12 매각기일의 진행·변경 여부와 최종 최저매각가를 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 관련 공고를 최종 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리구조는 단순하지만, 가격 검증은 보류
맺으며 — “감정가의 16.81% ≠ 시세의 16.81%”
이 물건은 180,000,000원 감정가에서 출발해 5회 유찰 끝에 30,253,000원의 최저매각가에 이르렀습니다. 가격 하락 폭이 크다는 점은 분명하지만, 유찰로 낮아진 가격이 곧 시장에서의 저평가를 의미하지는 않습니다.
권리분석상 수협은행 근저당권과 후순위 하나은행 가압류는 매각으로 소멸하며, 확인된 권리 기준 예상 인수액은 0원입니다. 반면 임대관계 미상, 실제 점유자 확인, 공장 이용에 따른 사용·매매 수요, 반복 유찰의 원인 등은 여전히 확인해야 할 사항입니다.
현재 가격에서 채권자 예상 미배당은 257,885,670원으로, 배당액보다 회수되지 못하는 채권액이 훨씬 큽니다. 그러나 이는 매수인이 부담하는 금액과 구별해야 합니다.
결론은 ‘등기상 인수 부담은 낮지만, 입찰가 판단은 보류’입니다. 실제 임대차·점유관계와 지식산업센터 거래가격을 검증한 후에야 최저매각가 30,253,000원이 투자 가치에 비해 낮은 가격인지 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 감정가 대비 높은 할인율만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
