인천지방법원 2025타경3826. 김포 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 3층 322호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 주변 역시 지식산업센터·소규모 공장·근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다. 등기 흐름의 핵심은 2022년 수협은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 이후 하나은행 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 최저매각가는 61,740,000원으로 감정가 180,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장형 집합건물입니다. 3회 유찰이라는 결과 자체가 시장의 응찰 강도가 높지 않았다는 신호이므로, 권리의 단순함과 가격의 매력도를 같은 것으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3826 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 3층322호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 165 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 3층 322호 |
| 소유자 | 김인선 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 61,740,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 301,644,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.26. 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 147,600,000원입니다. 이후 2024.07.12. 설정된 주식회사 하나은행 가압류 139,594,116원과 2025.09.17. 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 61,740,000원으로 감정가 180,000,000원 대비 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 43,218,000원, 5회 유찰 시 30,252,599원입니다. 그러나 이 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있어, 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 정하기보다 실제 임대수요·자가사용 수요·재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
특히 3회 유찰된 현재에도 신청채권자 수협은행의 예상 배당은 60,228,680원으로, 경매 청구액 301,644,894원을 충족하지 못합니다. 채권자 전체 기준 예상 미배당도 226,965,436원입니다. 유찰이 더 진행되면 이 미배당 규모는 245,154,040원, 257,886,064원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 147,600,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 139,594,116원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 287,194,116원 중 예상배당은 60,228,680원, 미배당은 226,965,436원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다. 주거용 아파트가 아니라 실제 사업장·공장 수요를 중심으로 환금성을 봐야 합니다.
- 주위환경. 김포한가람초등학교 남서측 인근으로, 지식산업센터·소규모 공장·근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 김포골드라인 양촌역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물설비. 화재탐지설비, 공용 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다. 322호의 천정형냉난방 실내기는 탈거되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 10m 내외, 동측으로 약 23m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 322호 실제 사용주체와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공장 용도 확인. 매각물건명세서상 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 본인 사업 목적 또는 임대 목적에 맞는지 먼저 검토해야 합니다.
- 냉난방 설비. 322호 천정형냉난방 실내기가 탈거된 상태이므로 복구 필요 여부와 비용을 확인해야 합니다.
- 환금성. 3회 유찰된 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 향후 재매각 시 실제 매수층이 얼마나 있는지를 우선 확인해야 합니다.
- 채권 구조. 현재 회차에서도 수협은행 근저당 채권최고액 전액이 배당되지 않지만, 그 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2022.05.26. 수협은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리보다 시장성입니다. 공장(지식산업센터)으로 이용되는 집합건물이고 이미 3회 유찰돼 최저가가 61,740,000원까지 내려왔습니다. 따라서 ‘감정가의 34.3%니까 싸다’는 결론보다는 실제 사업장 수요, 점유관계, 냉난방 설비 상태, 향후 처분 가능성까지 확인한 뒤 가격을 정하는 접근이 필요합니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
