수원지방법원 2025타경43086. 평택시 신장동 ‘동영센트럴타워’ 11층 1106호, 감정가 1억원, 현재 최저매각가는 7,000만원인 물건입니다. 등기 구조의 핵심은 2015년 하나은행 근저당권 8,400만원이 말소기준권리라는 점입니다. 그 뒤에 설정된 근저당권과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인이 직접 인수하는 권리는 0원으로 정리됩니다.
다만 임차인 확인은 별개입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 안준현이 기재되어 있고 2016년 4월 19일 전입했으나, 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 실제 배당 및 명도 관련 사항은 원본 서류에서 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43086 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 247-5 동영센트럴타워 11층1106호 [도로명주소] 경기도 평택시 탄현로 251-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 원룸형주택 · 전용 31.5768㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층 건물 내 11층 1106호 및 1107호 |
| 소유자 | 권영철 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김대식 / 232,515,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.04.13 설정된 을구 3번 하나은행 근저당권(채권최고액 84,000,000원)입니다. 2013년 을구 1번 하나은행 근저당권 36,000,000원은 등기부상 이미 말소되었고, 2017.10.31 설정된 을구 4번 농업회사법인유한회사일품김치 근저당권 37,000,000원과 2025.11.27 갑구 4번 강제경매개시결정은 현재 경매에서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안준현 | 미상 | 2016.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.02.24 |
안준현은 2016.04.19 전입으로 조사되었고, 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 위험 메모에는 전입신고가 말소기준권리 이후라는 점과 보증금 미상이 함께 적시되어 있습니다. 따라서 보증금이 매수인에게 승계된다고 볼 근거는 없지만, 실제 배당액과 점유관계는 매각물건명세서 및 현황조사 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 2022년 1건
동영센트럴타워의 확인된 동일·유사 면적 실거래는 2022년 3월 1건입니다. 거래금액은 78,000,000원, 전용면적은 32.94㎡, 9층입니다. 현재 최저매각가 70,000,000원은 이 거래금액의 89.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 32.94㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 평균 | 32.94㎡ | 1건 | 78,000,000원 |
거래 표본이 1건이고 시점도 2022.03으로 현재 매각기일인 2026.09.21보다 상당히 이전입니다. 따라서 89.7%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다. 다만 확인된 거래금액 자체와 비교하면 현재 최저가가 8,000,000원 낮아 가격상 여지는 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 84,000,000원 | 68,340,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 농업회사법인유한회사일품김치 | 37,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 김대식 | 232,515,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 70,000,000원 기준 예상 배당은 집행비용 1,660,000원을 제외한 뒤 하나은행에 68,340,000원이 배당되는 구조입니다. 채권총액 353,515,068원 중 68,340,000원만 지급되어 285,175,068원의 미배당이 남습니다. 임차인 최우선변제 및 당해세는 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 평택시 신장동, 지하철 1호선 송탄역 동측 인근이며 오피스텔·근린생활시설·단독주택·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 지하철 1호선 송탄역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 용도. 감정평가상 본건은 ‘원룸형주택’으로 이용 중입니다. 토지는 일반상업지역이며 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상13층이며 급배수·위생·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가되었습니다.
- 환금성. 총 98세대 규모이며 확인된 실거래는 2022.03 1건뿐이어서, 현재 거래 유동성은 최신 실거래 추가 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 재확인. 안준현의 전입은 2016.04.19이고 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 70,000,000원은 확인된 2022.03 거래 78,000,000원보다 8,000,000원 낮습니다. 다만 단일·과거 거래라 최신 시세 검증이 우선입니다.
- 권리 기준. 2015.04.13 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2017년 근저당과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 명도. 점유관계는 미상입니다. 임차인으로 안준현이 확인되므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리·조세. 예상배당표에 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당절차와 별도로 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 최종 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 확인할 것은 남는다”
이 물건은 권리관계만 보면 구조가 분명합니다. 2015년 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 근저당 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 7,000만원도 확인된 2022년 3월 거래 7,800만원보다 낮아 숫자만 보면 가격 여지가 있습니다.
그러나 핵심 변수는 안준현의 보증금 미상과 실거래 1건의 시점이 2022.03이라는 점입니다. 대항력 없음으로 정리된 만큼 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보이지는 않지만, 실제 명도·배당·점유관계는 서류와 현장을 통해 확인해야 합니다. 결국 이 물건의 승부처는 7,000만원의 가격 자체보다, 현재 시세를 다시 확인한 뒤 그 가격이 충분히 안전한지 검증하는 것입니다.
