수원지방법원 2025타경43086. 평택시 신장동 동영센트럴타워 11층 1107호로, 감정평가상 원룸형주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 권리분석의 기준점은 2015.04.13 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 84,000,000원입니다. 이후 2016.04.19 전입한 임차인 안준현, 2017.10.31 설정된 일품김치 근저당권, 2025.11.27 강제경매개시결정은 모두 이 기준일보다 뒤에 위치합니다.
특히 임차인은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당요구는 2026.02.24 접수됐고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 247-5 동영센트럴타워 11층 1107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 원룸형주택 · 비교면적 31.5768㎡ · 지상13층 중 11층 |
| 소유자 | 권영철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김대식 / 232,515,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 정보 | 동영센트럴타워 · 98세대 · 2012.02.07 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2013.04.09 설정된 하나은행 근저당권 36,000,000원은 2014.12.03 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2015.04.13 하나은행 근저당권 84,000,000원이며, 이 근저당은 같은 동영센트럴타워 11층 1106호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후의 일품김치 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안준현 | 2016.04.19 | 2026.02.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 안준현 본인의 점유·전입이 확인된 경우입니다. 전입일 2016.04.19는 말소기준일 2015.04.13보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 금액은 확정하기 어렵습니다. 그러나 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 생기더라도 이를 매수인이 인수하는 것으로 보지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 89.7%지만 표본의 최신성이 약하다
동영센트럴타워에서 확인되는 비교 거래는 2022.03, 전용 32.94㎡, 9층, 78,000,000원 한 건입니다. 최근 평균 기준값과 최신 거래값도 모두 78,000,000원이며, 현재 최저가 70,000,000원은 그 금액의 89.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 32.94㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 평균 | 31.5768㎡ 비교 | 1건 | 78,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 실거래 기준값보다 8,000,000원 낮습니다. 하지만 확인되는 거래가 2022.03 한 건뿐이어서 현재 시점의 가격 수준을 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 따라서 89.7%라는 할인율은 참고값으로 보되, 이를 근거로 곧바로 “시세보다 확실히 싸다”고 평가하는 것은 보수적으로 피하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 84,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인유한회사일품김치 | 37,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김대식 | 232,515,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구 기준액은 353,515,068원, 예상 배당액은 68,340,000원, 미배당액은 285,175,068원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 하나은행 근저당은 1106호와 공동담보로 기재돼 있어 실제 배당은 공동담보 처리 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 285,175,068원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 305,797,068원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 320,232,468원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 송탄역 동측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 송탄역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 원룸형주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 3,057,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상13층 건물로 급배수·위생·승강기·화재탐지·경보·소화전·난방설비가 설치돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 확인. 안준현의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류에서 우선변제 내용을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 1106호와 공동담보로 기재돼 있어 실제 배당 결과는 공동담보 관계와 각 매각대금에 따라 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 70,000,000원이 78,000,000원 기준의 89.7%이기는 하지만 비교 거래가 2022.03 한 건이므로 현재 거래 가능 가격을 추가 점검해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 49,000,000원과 34,300,000원 시나리오에서도 계산상 인수액은 0원입니다. 가격이 내려가면 채권자 미배당은 늘어나지만 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 이용·규제 확인. 원룸형주택 이용 상태와 일반상업지역·비행안전제5구역·군용비행장소음대책구역 제3종구역·토지거래계약에관한허가구역 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2015.04.13 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 안준현은 2016.04.19 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 70,000,000원과 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하게 보기가 어렵습니다. 최저가는 실거래 기준값 78,000,000원의 89.7%로 숫자상 낮지만, 확인되는 실거래가 2022.03 한 건뿐입니다. 원룸형주택이라는 이용 형태와 제한적인 거래 표본까지 함께 보면, 이 물건은 “권리 합격, 가격은 추가 검증”으로 정리하는 것이 맞습니다.
